警惕！高层火灾不只是楼高问题，“贫民窟化” 已成新安全炸弹？

11月28日，香港特区政府保安局局长邓炳强在发布会上说，香港大埔火灾已致128人遇难，79人受伤。

△11月28日，宏福苑

血淋淋的一次悲剧，香港大埔宏福苑这场五级火警，并非单纯因建筑高度导致，而是多重风险因素叠加的结果，其暴露的问题具有典型性。

涉事楼宇建于 1983 年，楼龄超 40 年，正处于外墙维修阶段，外部铺设的竹制脚手架成为火势快速蔓延的 “加速器”。香港理工大学黄鑫炎副教授指出，竹制脚手架属于易燃材料，火焰可沿其快速攀升，且无任何阻隔，短短一两分钟就能蔓延至整栋楼宇。更值得警惕的是，施工中使用的防护网疑似未达到阻燃标准，部分楼宇外墙还存在发泡胶等可燃材料，这些违规物料与强风作用形成 “立体交互火蔓延”，最终导致火势突破楼宇间物理防线，波及 7 幢大厦。

除了施工阶段的临时风险，高层住宅的固有特性也加剧了救援难度。，香港消防的举高喷射车辆大多适用于 40 米以下建筑，对宏福苑这类 31 层（约 100 米）的高层，上部楼层难以直接射水灭火。同时，高层建筑的 “烟囱效应” 让浓烟快速扩散，楼梯间成为毒烟传播通道，而狭窄的城市道路又导致救援车辆难以快速集结，进一步延误救援时机。更严峻的是，香港存在大量高龄高层楼宇，截至 2023 年底，全港楼龄超 70 年的私人住宅达 937 幢，50-69 年楼龄的更是超过 7000 幢，这些老旧建筑的消防设施老化、防火分区模糊等问题，都成为潜在安全隐患。

过去在许多人的想象中，“住高层”是一种身份与地位的象征。 不少人怀揣着对美好生活的憧憬，也选择在云端安家。然而，入住后才发现，高层风景极佳，却伴随着消防隐患、噪音困扰、得房率低、电梯拥堵等诸多现实难题。

随着楼龄增长，电梯老化、物业管理滞后，维修成本高昂等问题逐渐凸显，居住体验下降。一种声音认为，曾经风光无限的高楼，或许会在时间的侵蚀下失去吸引力，最终走向衰败，甚至沦为未来的“贫民窟”。

高层住宅的问题非常多，随着经济发展的变化，未来高层住宅将持续贬值：

过去人们总想象住高层气派，视野开阔，真实入住后才能发现有诸多弊端。

噪音问题：楼层越高，噪音一点不小。住得高风声呼啸，外墙金属构件在强风中“咯吱咯吱”作响，加上电梯运行的震动，让不少住户睡眠质量直线下降。

电梯出行：每天上下楼都得看电梯脸色。上下班高峰期，十几分钟等一部电梯是常事，碰上停电或检修，那更是糟心。一栋 30 层以上的高层住宅，每年电梯故障率比 15 层以下的住宅高出 40%。光是电梯维保费用，每年就得花不少钱，外墙清洗、消防设施维护等都是额外开支。

水压不稳：高层住宅大多采用二次供水系统，遇到停水后重新供水，水压波动大，水质发黄，让人用得闹心。

风大尘多：狂风来袭时，整栋楼都会明显的摇晃，而且位置高更容易受到气流和风的影响，导致尘土多清洁压力大。

最关键的是安全问题，消防数据显示，高层发生火灾死亡率是多层住宅的3倍以上，消防云梯最高到达50米左右，15层以上住户火灾逃生难度极大。

除此之外，超高层人口密集、建筑成本高，未来大概率无法享受【老旧小区免费改造】，拆迁更是遥遥无期，未来想置换可能卖不出去。

目前中国20层至30层的高层住宅已有超过20万栋，占比超40%，远超全球平均水平。随着时间流逝，电梯老化、管道锈蚀、外墙剥落……届时谁来为天价维修买单？

重庆、武汉、成都、西安、长沙等超高层住宅小区数量位居前列。重庆以2200多栋的数量排名首位，武汉以近1500栋的数量排名第二。一线城市中，深圳超高层住宅最多，拥有近290座200米以上的高楼。

北京：近三年新建商品住宅平均容积率从2.8降至2.1，石景山区以1.3的均值领跑主城六区，通州以2.4的均值在平原新城表现突出。

新项目限高政策严格，超高层住宅需征求消防部门意见，实质上限制了容积率的提升。

上海：容积率2.0以下的地块占比逐渐增加，部分核心区域出现容积率1.01-1.5的低密地块，如闵行区、青浦区等地。支持开发低密度、高品质住宅产品，洋房、叠墅等产品供应增多。

广州容积率2.0以下的地块占比约44%，部分区域如天河区、黄埔区出现容积率1.1左右的低密地块。限制超高层住宅建设，鼓励低密开发，改善型住宅占比提升。

深圳：容积率普遍较高，但近年来逐步调整，主城区容积率一般在2.5-3.0左右，部分旧改项目曾高达5.0以上。2025年出台政策限制建筑高度，80米以上住宅需特殊审批，间接控制容积率。

杭州容积率2.0以下的地块占比约44%，部分区域如富阳、钱塘区出现容积率1.01-1.05的低密地块。支持因地制宜开发低密度、高品质住宅，洋房、别墅产品供应增加。

成都容积率2.0以下的地块占比约44%，郊区（市）县推动低密度、高品质住宅开发，容积率一般在1.5-2.5之间。核心区域容积率控制在2.5左右，部分高端项目容积率低于1.2。

武汉主城区最高容积率不得超过3.0，新（副）城容积率不得超过2.5，郊区住宅建筑最高不超过80米。容积率逐渐下降，低密项目增多，如东湖高新经济开发区部分项目容积率为2.5。

郑州2024年土拍成交平均容积率降至2.7，2025年规定新建住宅用地容积率不超过2.5，中心城区新编住宅项目容积率进一步限制。

加大低密度、高品质商品住宅用地供应，推动住房建设精细化、绿色化。

南京：容积率2.0以下的地块占比约44%，部分区域如建邺区、浦口区出现容积率1.01-1.05的低密地块。

鼓励开发低密住宅，洋房、叠墅产品供应增加，改善型需求旺盛。

长沙2024年土拍成交平均容积率降至2.4，2025年拟出让住宅用地中17宗容积率低于2.5。推动低密开发，洋房、别墅产品供应增多，居住舒适度提升。

设施老化与违规改造是高层的首要安全隐患。不少老旧高层住宅建成已超 20 年，消防设施严重失修：消火栓无水、灭火器过期、应急照明失效等问题屡见不鲜，原本设计的消防系统形同虚设。更严重的是，为满足高密度居住需求，居民私搭乱建、违规改造现象普遍。部分业主将阳台封闭改为卧室，占用消防通道堆放杂物，甚至私自改装电路、燃气管道，大幅增加了火灾发生的概率。一旦起火，老化的建筑材料和违规搭建的可燃构件会加速火势蔓延，而失效的消防设施则让初期扑救失去最佳时机，将楼高带来的救援难度进一步放大。

物业管理缺位与安全意识淡薄加剧了风险传导。“贫民窟化” 高层小区往往因物业费收缴率低、业主矛盾突出等原因，陷入物业管理 “真空” 或 “半真空” 状态。物业公司要么无力投入资金维护设施，要么对违规行为视而不见，导致小区消防通道被私家车占用、楼道堆积杂物等乱象长期存在。同时，这类小区居住人口复杂，租客占比高、流动性强，居民缺乏固定的社区归属感和消防安全意识。不少人对火灾隐患习以为常，既不参与消防演练，也不掌握基本的逃生技能。当火灾突发时，混乱的疏散秩序和错误的逃生行为，极易造成拥挤踩踏或有毒气体中毒等次生灾害。

人口高密度与资源错配进一步压缩安全空间。“贫民窟化” 高层住宅的核心特征之一，是在有限的建筑空间内承载了远超设计标准的居住人口。为了容纳更多住户，部分业主擅自改变房屋结构，将客厅、阳台分隔为多个小房间出租，形成 “群租房” 现象。高密度的居住人口不仅增加了火灾发生的诱因，更让逃生和救援的难度呈几何级数增长。一旦火灾突破初期阶段，狭窄的楼道和电梯井会成为浓烟和火焰的快速通道，而楼内大量的人员和物品，也会给消防救援带来极大阻碍。更值得警惕的是，这类小区往往缺乏足够的应急避难场所，有限的公共空间被过度占用，火灾发生时居民无处可逃，进一步放大了灾害损失。

简单的结论，尽量不要买超过10层的高层住宅，超过20层的那更是坚决不能买了。不仅仅是消防问题，更是将来再更新的难度巨大。