长租公寓巨头退出多个门店，上海有租户遭解约，曾两度冲刺IPO，魔方称“公司正常经营”

来源：时代周报-时代在线

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长租公寓巨头魔方公寓再起波澜。

近日，多地租户反映，魔方生活服务集团旗下多家门店在租赁合同尚未到期的情况下，因运营方退出或停止经营而强制清退租客，其中部分门店由第三方接手。涉及门店包括魔方公寓上海西藏南路店、魔方公寓上海火车站店、魔方公寓杭州华丰路店、魔方公寓杭州钱江世纪城店、微客公寓深圳银田站店等。亦有广州租户称遭遇类似情形。

就上述情况，魔方生活服务集团向时代财经回应称，目前仅涉及极少数早期项目，原因是相关物业的业主决定不再续约，“我们需按照合同安排推进门店关闭或运营主体调整”。

针对网络上出现的“暴雷”“跑路”等说法，魔方方面称“属于不实猜测”，并指出受市场环境影响，魔方出现少量闭店属于物业租约到期及项目优化的正常范畴，不涉及公司整体经营状况。

魔方方面续指，目前公司的经营正常有序，同时仍在积极拓展新项目，近期亦有多家新门店即将开业，包括上海徐家汇店、新江湾店、无锡东锡东运河湾店等。

上海有租户遭遇解约，公寓员工：公司资金链应该没问题

企业的经营变动之下，是普通租户的被动与无奈。11月24日，租住在魔方公寓上海西藏南路店的李玲得知已有租户接到公寓员工的通知，称由于业主方不再续租，公寓将在租期届满后停止运营。

通知里，公寓员工提出的“建议处理方案”是由前台推荐周边公寓租房信息，若租客不愿继续居住，可办理无责退租。

不安瞬间涌上心头，李玲随即联系了公寓员工并得到了确认，而根据公寓员工提供的解决方案，留给自己另寻住处的时间仅仅不到40天，尽管得到正常退还押金和预付租金的承诺，但当李玲追问违约金时，得到的答复却是“按照合同不理赔”。

公寓员工解释称，合同条款约定出租人和租户拥有“对等的权益”，“租客提前一个月申请退租，我们不会收取押金；同样地，甲方提前一个月通知（退租），（租户的）押金和没住完的房租、水电（费）都是正常退还的。”

对于退款事宜，公寓员工告知李玲，“如果近期办理退租，相关款项会按照时间退还，理论上到账是要七个工作日”。但李玲仍然担心，原因是“魔方公寓先解散楼层群的群聊，然后一对一通知租户，所以我们没有同楼层的人的联系方式，没有办法确认有谁已经退租并且拿到了款项。”

相比李玲，租住在魔方公寓上海火车站店的租户林麟，原本可以少一些搬家的波折。

由于公寓经营主体更换，10月31日，林麟被公寓员工告知需要对合同进行“换签”，即自11月1日起，上海定向投资管理有限公司（下称“定向投资公司”）取代上海盛翀企业管理有限公司（下称“盛翀公司”），成为公寓的出租方。

定向投资公司将承继原合同项下的全部权利与义务，而租户已付押金及预付的租金等费用，将由盛翀公司转账至定向投资公司的指定账户。

“重新找房对我们租户（来说）很麻烦”，林麟的诉求简单，“就是能和（经营主体）变更前一样入住”，随即他在《主体变更三方协议》（下称“《变更协议》”）上签了字，“他们（指工作人员）说协议要双方公司统一盖章，后续再把协议给我”。

然而，还没等到《变更协议》到手，林麟却被告知该协议作废，“我与盛翀公司沟通，他们说魔方公寓不愿意按照原来的《变更协议》转钱；和魔方公寓的人聊，他们说是新公司不同意原来的方案”，双方各执一词。

新的方案要求租户先与盛翀公司解除租赁合同，且由盛翀公司退还押金和预付款项后，租户再与定向投资公司重新签约。林麟提供的《解除协议》显示，签署方仅有盛翀公司与租户，并未包含定向投资公司，但该协议中有一条款约定，“剩余优惠活动由定向投资公司承继”。

这一安排让林麟感到强烈不安，“相比原来的《变更协议》，这个方案风险太大了，万一魔方真的退不了钱，我还得向新公司重新交款。而且解除与新签不同时进行，一旦原合同解除，在新签环节不管怎么样我都是被动的，很难保证租金优惠等权益能够延续”。

李玲与林麟从公寓员工处获知，两家魔方公寓门店的变动，均因关联经营主体与业主的租约到期。为打消顾虑，林麟还向公寓员工打探魔方方面的资金状况，对方回应“公司资金链应该没问题，员工工资照常发放”。

杭州一门店拖欠租金超百万

然而，围绕魔方生活服务集团的各类传言仍在发酵，李玲与林麟的心里始终悬着一块石头。

在杭州，魔方公寓华丰路店也陷入风波。租客黄华的租约原本持续到明年上半年，11月13日，一张贴在电梯口的《租户告知书》（下称“《告知书》”）打乱了他的居住安排。

《告知书》显示，魔方亿居（杭州）企业管理有限公司自2025年4月起未能按时支付租金，拖欠金额超百万元，业主数月催告无果后，委托接管人杭州博敏网络科技有限公司对公寓进行全面接管。

接管方要求租户在11月27日前与魔方亿居办理解约退款手续并搬离，或与接管人重新签约继续租赁。面对不确定的局面，黄华选择了退租，但除了押金和剩余房租，他并未获得任何额外的补偿。

时代财经查询发现，当前在魔方生活服务集团官方找房平台上，已无法检索到“魔方公寓杭州华丰路店”的房源信息。针对公寓接管相关事宜，时代财经联系杭州博敏网络科技有限公司，但工作人员拒绝接受采访，仅回应“现在都是在很和平地解决（问题）”。

值得一提的是，魔方公寓上海西藏南路店、魔方公寓上海火车站店也已从官方找房平台下架。

李玲提供的租赁合同显示，魔方公寓上海西藏南路店的出租人为上海翰昌物业管理有限公司，并附有联系电话。然而，当时代财经拨打该号码时，接听者表示与上海翰昌物业管理有限公司没有关系，其还称近期因该公司的相关事宜频繁接到来电，已严重影响日常生活。

此外，魔方公寓上海火车站店租赁合同上的联系电话则为“空号”。

针对上述异常情况，魔方生活服务集团解释称，“上海火车站店已闭店，而西藏南路店门店电话接线正常，客户如有需要可拨打全国统一的服务热线”。

魔方：正对整体房源结构进行战略性优化

魔方生活服务集团是国内的长租公寓巨头，旗下拥有多个长租公寓品牌，其中最为知名的是魔方公寓。

尽管住房租赁是一个古老的行业，但由于传统的供应、交易、管理和服务方式原始且混乱，无法满足日益强劲且多元的租房需求，十几年前，长租公寓作为一种新的住房租赁产品应运而生。而在长租公寓这个住房租赁行业新的细分领域里，魔方生活服务集团属于起步较早的老牌公司。

2009年6月，魔方公寓的第一家店开在南京戴家巷，魔方生活服务集团以此为起点，在全国多座一二线城市面向白领开始了集中式长租公寓的业务。

根据中指研究院统计，2025年10月，TOP30集中式长租公寓企业累计开业房源量为140.7万间，其中，魔方生活服务集团的开业规模为8.43万间，仅次于万科泊寓、龙湖冠寓、旭辉集团旗下的瓴寓国际，排名第4。

2022年至2023年，魔方生活服务集团两度向港交所递交招股书，在当时，它既是第一家赴港上市的长租公寓企业，也是长租公寓第一、第二股（即青客公寓、蛋壳公寓）相继爆雷后，第一家谋求上市的公司。

招股书显示，2020年至2022年，魔方生活服务集团的收入分别为9.49亿元、14.71亿元、17.14亿元，年度净利润分别为-2.30亿元、3.02亿元、-2.47亿元；公司拥有人应占净利润为-2.29亿元、2.89亿元、-2.04亿元。

魔方生活服务集团在招股书中解释，2021年收入的显著增长主要来源于收购，而2022年增速放缓，是因为“扩张计划被中国主要城市反复爆发的新冠疫情所打乱”。

在招股书第二次失效后，魔方生活服务集团的上市事宜搁置至今，而在此后三年里，魔方生活服务集团的扩张步伐显然也十分克制。

与此同时，住房租赁行业也面临着市场环境和竞争格局的双重变化。一方面，近些年租金具有明显的下行压力，根据ICCRA住房租赁产业研究院，截至2025年10月，统计范围内机构化运营项目的平均月租金为2585.41元，平均出租率92.00%；而今年第一季度末，平均月租金2839.2元；本季度出租率为91.11%。

另一方面，由国资主导的保租房成为新增供给的核心力量。根据ICCRA住房租赁产业研究院，2025年10月，全国集中式租赁住房市场新增项目25个，累计释放房源1.16万间，其中，新增保障性租赁住房房源（含人才公寓）1.15万间，占总供应量的98.9%。

自去年以来，这家老牌长租公寓巨头屡传闭店消息。魔方生活服务集团表示，根据整体房源结构战略性优化策略，公司正在对部分门店进行优化动作，少量门店将进行关闭或运营主体调整，“这属于正常的物业租约到期及项目优化，不涉及公司整体经营状况”。

对于受影响的租户，魔方方面表示始终将保障租户权益放在首位，除按合同足额退还剩余租金及押金外，公司称会尽量减少租住影响，向租户提供其他魔方门店作为备选，并给予相应优惠，同时可协助安排搬家服务。

关于上市进程搁置的原因，魔方生活服务集团回应称“当时港股市场（环境）未及公司预期”，未来将另择良机推进上市计划，但目前暂无明确时间表。

（文中受访者李玲、林麟、黄华为化名）

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