瓴寓国际：租赁资管新物种撬动千亿租赁REITs市场

上海松江西部科技园柚米社区，一间不到30平方米的公寓里，年轻租户正在通过手机预约使用楼下的共享客厅，那里即将举办一场小型生日派对。

这是上海松江经济技术开发区内一个大型保障性租赁住房社区，也是瓴寓国际3.0产品首个落地项目。行走在瓴寓打造的租赁社区中，你能感受到的不仅是居住空间的人性化设计，更是其背后精密计算的资管逻辑。

正如瓴寓国际CEO张爱华所言：“租赁是传统行业，又是民生行业，它是微利的，所以一分一毫都要把它抠好。”

上海松江西部科技园柚米社区拥有2252套房源，总建筑面积超13万平方米，在2024年6月正式启用后迅速达到90%以上出租率，成为租赁住房市场的一个现象级项目。

2025年2月，中信金石与瓴寓国际携手知名保险公司及证券投资机构共同设立中信金石基金·瓴寓国际租赁住房基础设施Pre-REITs基金，并将该柚米社区作为种子项目装入，以孵化其未来公募REITs上市。

这背后是租赁住房正成为险资等长期资本追捧的热点，也折射出瓴寓国际在这一领域的独特实践与思考。

在这一轮REITs热潮中，租赁住房板块尤为引人注目。“市场上不缺投资人，但是缺符合他们回报的资产。”张爱华建议，政策层面可以鼓励保租房REITs更市场化运作，让更多元的主体参与，共同推动市场进一步活跃。

瓴寓答案：以退定投的资管逻辑

“一份难求”——公募REITs市场正在上演这样的场景。

公开数据显示，截至2025年5月末，中国公募REITs市场成功上市66单项目，总发行规模接近1800亿元。其中，保障性租赁住房类REITs共8单，数量占比12.12%。

市场追捧度却远超这一比例，保租房公募REITs的认购比例高达1:200，成为资本市场炙手可热的投资品种。这种“完全卖方市场”的局面，甚至到了“险资要多拿一点份额都要四处找人”的程度。

在低利率和资产荒的金融环境下，租赁住房REITs因其租金回报稳定、长久期等类债券特征，正逐渐成为机构投资者资产配置的“压舱石”。中金公司研报指出，我国租赁住房REITs股息率已达2.6%，与中国十年期国债利差降至96bp。

在狂热的市场需求背后，瓴寓国际已顺利完成12个资管项目全流程退出的“资产闭环”，成为行业内跑通“融投管退”全链条的资深玩家，其资管能力或许正是解开租赁住房REITs市场供需矛盾的关键钥匙。

瓴寓区别于传统租赁企业的核心在于其“以退定投”的资管逻辑。张爱华表示：“所有项目在启动之前，已经规划好了退出的时间点、投资人的要求，按照投资人关注的维度建立好风险管理模型。”

在这一理念指导下，瓴寓搭建了三类基金模式，覆盖资产全生命周期：

开发型基金从开发阶段进入，承担较高风险，获取相应更高回报；Pre-REITs基金在项目建设完成后接手，孵化1～2年，为公募REITs做准备；稳健型基金则长期持有成熟资产，至少持有8～10年，作为最终承接方。

通过这三层基金结构，瓴寓实现了资产的全程流动性和资本闭环。

长租公寓行业有一个著名的“100元定生死”法则。张爱华向记者算了一笔账：租赁资产的估值大约是NOI（净营运收入）的20倍，一间房的租金差100元，一个1000间房的租赁社区，NOI一年就减少了120万元，对应资产估值就差了2400万元。

“这是一个巨大的差距，本来可以实现退出的项目，可能就因为这100元，退出不了了。”张爱华直言，面对如此微利且敏感的行业特性，瓴寓从2018年就开始构建数字化能力，用系统打通“投融建管退”的资管全链条。

在投资决策端，瓴寓自研的FALCON系统已迭代至3.0版本，通过区域客户热力图、竞品数据分析与交叉验证，实现目标客群精准描摹与市场研判，将投资决策准确度提升至95%以上，远超行业平均水平。

在产品打造阶段，数字化工具让“成本-价格-设计”的三角平衡成为可能。瓴寓建立包含舒适度、使用频率等七大维度的户型评价体系，通过人工智能优化户型布局。

在运营阶段，双脑驱动决策机制实现效率与收益的双重提升。

这套数字化运营体系，让瓴寓在即使市场下行期仍能实现租金“别人跌10%，我们只跌5%”的抗风险表现，持续跑赢市场。

产品革命：3.0产品的空间价值重构

在竞争激烈的租赁市场，产品力是决定租金溢价的关键因素，也是实现资产退出的基础。

瓴寓的3.0产品从年轻人需求出发，跳出了传统租赁产品“只提供空间”的思维定式。“我们把客户研究得非常透，年轻人已经从基本的生活需求向情绪价值转变。”张爱华表示，现在的年轻人，不喜欢被打扰，但是又喜欢被看见，挺矛盾的。

瓴寓通过深入研究，将年轻租户的需求抽象为三大特点：“第一人性化，第二个性化，第三社区化。”

基于这一洞察，瓴寓以互联网逻辑重构居住场景，开创性提出“空间舒适度×使用频率”的价值公式，将居住空间解构为三大功能模块。

高频使用的私密空间作为“家的核心”，通过大数据模拟135种生活场景，让每一寸空间都物尽其用。中频使用的半私密空间作为居室功能的外延，客户可分时分享，灵活切换各种社交场景。低频使用的公共空间包括健身中心、大会客厅、自习室等，分散布局实现动静分离。

以上海松江西部科技园柚米社区为例，瓴寓3.0产品实现了1.3倍行业平均坪效，在定价高于周边竞品的同时，保持95%以上的高出租率。其产品实力也获得了官方认可，不仅获上海市白玉兰优质建设工程奖，其建筑模型更获外观设计专利认证。

张爱华表示，未来将在打造“好房子”的基础上，持续通过专业服务和社区治理的创新，让青年才俊拥有美好生活。

如今，瓴寓不仅实现了12个项目的成功退出，还建立了自身独特的“朋友圈”模式，与多家金融机构建立了合作关系。

2025年2月，瓴寓与甯波北仑城投集团合作，成立合资平台，计划在未来五年内分阶运营保障性租赁住房共约12400套。

2024年7月，市场首单住房租赁持有型不动产ABS——“建信长租”（证券代码：262587.SH）正式挂牌上市。瓴寓首个重资项目“明石路地铁站柚米寓”是其底层优质资产之一。

更早的2023年12月，瓴寓国际携手紫金财险及江苏省属国资基金管理人新华沣裕共同组建了5亿元租赁住房专项基金，预计新增资管规模20亿元，该专项基金开创了国内险资参与开发型长租公寓基金并有项目落地的先河。

该基金旗下首个项目——青晏阁（南京河西南G116社区）于近日正式开放，开放当日江苏省及南京市相关领导专程赴项目调研保障性租赁住房工作。

作为南京践行“人城产”发展理念的生动案例，青晏阁（河西南G116社区）是瓴寓3.0产品首个高端项目，其围绕优质居住环境与便捷服务配套，打造了适配高素质人才安居乐业的生活方式。

项目位于建邺区青莲街69号，占地约1.14万平方米，由3栋11层围合式建筑组成，提供429套高品质精装修租赁公寓。自今年8月试运营以来，已吸引200多位青年才俊入住，出租率超过60%。

张爱华表示，瓴寓的定位是具备精细化运营能力的资管人。对投资人而言，瓴寓是最具备底层产品打造和运营能力的资管人；对传统运营商来说，瓴寓又具备他们缺乏的资管能力。

随着租赁住房市场从分散无序走向规范发展，从传统的包销模式转向资管运营模式，瓴寓国际的实践为行业提供了一个可借鉴的样本，这样兼具产品力、运营力和资管能力的“新物种”，正在定义行业的未来。