为武侯挽尊

今天，成都中心城区的11月涉宅用地拍卖，正式落下帷幕：3宗土地走到台前并成交，其中2宗来自一圈层，1宗来自二圈层。

武侯区，成为本月土拍的绝对主角，计划出让5宗土地，2宗成交、2宗流拍、1宗撤回，可谓经历过至暗时刻，也享受过高光瞬间。

而今日的土拍现场，算的上是武侯区的高光舞台。

武侯今天出让的第一宗土地，来自桐梓林，为27.5亩住宅用地，容积率2.5，最终由中海竞得，成交楼面价19300元/㎡、成交总价约8.85亿元，溢价率7.2%。

值得一提的是，这宗地的起拍价为18000元/㎡，为1～11月TOP8，还没开拍就已经为刚刚流拍+撤回三宗宅地的武侯成功挽尊！

而这宗地，是9月18日才通过土地调规“调”出来的新宅地，原来是四川省旅游学校（武侯校区）闲置的低效土地。

当时我们就已经高度关注这宗地，毕竟桐梓林已经很多年没有新地和新项目供应了。如今，短短两个月就入市拍卖——武侯“挽尊”的决心，展露无疑。

▍9月18日武侯地块调规图

最终7.2%的溢价，虽然没有大爆，但已是今年来武侯TOP3的溢价率了，并且也是中海今年首次拿地。不得不让人感叹：还得是桐梓林啊！

这宗地有多诱人？几个标签就能说清楚。

第一，南中环以内——天府大道在这里都不叫天府大道，叫「人民南路」！

从地理属性来看，这宗地集齐了主城中环内+城南+天府大道三大价值buff；从板块属性来看，这宗地位于正儿八经的桐梓林，不管从哪个角度看，均是“卖便宜了观众都不答应”。

第二，棕北中学隔壁。

老“南富”对棕北中学，应该不会陌生——既是成都 一梯队的学校，也是整个板块较早建成的配套。

在棕北中学隔壁，就意味着被桐梓林已经成熟的大量资源所包围：地铁1、5、7、18号线都在步行1公里出头的范围内；一众社区底商提供浓厚的烟火气；东侧约200米大悦时代广场已经在建，约12万方的商业体量囊括写字楼、公寓、酒店、街区商业等业态，现已完成首批意向签约……还不满足，附近的新南天地商圈也够逛了。

▍大悦时代广场效果图

第三，锦绣花园和中粮·天悦壹号附近。

二三十年前，锦绣花园把桐梓林的名号打出去了，对于中海的新地块而言，直接省了不少板块解释成本。

而中粮·天悦壹号，是区域内最新的住宅项目，2023年12月首次开盘，起价700万，当天成交7个亿，创下当时主城2.5环内单日单盘最佳销售业绩。虽然后面有550万起的房源入市，但也快速售罄——区域购买力有多强，已无需多言。

再看当下，中海的新地块将是桐梓林首个新规项目，未来入市必然不缺买家。

而溢价率没有冲到太高、楼面价也没“破2”，UP君猜测应该和地块本身的素质有关：规模不大，又夹在已建成的小区、写字楼和4S店之间，有操作难度。但另一方面，又需配建微绿地和小型体育场，妥妥的销售利器啊！

所以，只要克服视距难点，中海这个新项目，很容易出圈——现在，就看他们后续如何操作了！

新津今天出让的土地，来自新津TOD，为62.2亩住宅用地，容积率2.0，由川昱古建与瑞新汇创底价竞得， 成交楼面价4000元/㎡、成交总价约3.3亿元。

这是新津TOD今年第二次供地，上一次是3月18日新津城投与新希望联合竞得的约120亩地块，如今仍未亮相。地块详情：

相较于8个月前，板块楼面价没有变化，依然是4000元/㎡，相当稳。两宗地也各有优势：之前的120亩地块，生态优势更强；今天的62亩地块，交通及配套优势更强：步行约500米可达10号线新津站；西侧规划有一所幼儿园，北侧是规划绿地+运动馆+文化馆，南侧隔一个地块就是嘉祥领办的公立学校——牧山云辰学校，东侧隔一个地块则是私立的墨文学校。

值得一提的是，牧山云辰学校初中已于去年正式招生，小学则在今年9月也正式开校，目前的划片范围内有两个项目：旭辉和龙智1号——按照就近入学的划片原则，川昱古建与瑞新汇创的62亩新项目，未来也极有可能被纳入划片范围。

此外，地块规模适中、方正布局、周边界面崭新，都让这宗地未来的宜居属性极高。新津TOD为刚需家庭提供理想生活的决心，有目共睹！

除了桐梓林和新津TOD成交的两宗土地之外，今天，金牛城投&金牛国投&金牛环投还底价竞得了金牛区茶花23.36亩地块，是11月21日延期至今天出让的，此前我们已经预告过，此处不再赘述，感兴趣的朋友戳→

武侯今天原本计划出让的第二宗土地，来自机投桥，为61亩住宅用地，容积率1.8，但在开拍前临时被撤回了——这已经是机投桥本周之内“折戟”的第三宗地了，本周二就已经流拍了一宗19亩和一宗52.6亩宅地。

▍19亩&52亩流拍地块现状

被夹在流拍的两宗地之间，今天这宗地在开拍前，就已经让人心惊胆战：会不会再次流拍？

▍今日61亩地块现状

如今，答案揭晓：开拍前被撤回，和流拍殊途同归。

其实从地段来看，机投桥这3宗地，并不算差。

武青南路与永康路交汇的西北侧，区域内有部分已入住小区，也有龙江路小学、西蜀实验幼儿园两所公立学校以及一条水系，步行可达9、17号线换乘的机投桥站。跨过武青南路有川师附中，跨过永康路则进入武侯新城北片区核心。

▍区域现状

之所以市场认可度不高，UP君认为，应该原因有二。

第一，区域成熟度依然不够。早年规划的机投桥TOD迟迟没有动静，周边规划的社区综合体、医疗用地、绿地等配套也暂时没有动态，难免让购房者和房企在下手时有些迟疑。

第二，交通优劣势参半。临主干道和铁路，噪音和灰尘会比较大，外部四通八达，但地块所在的机投桥北片区路网目前暂未打通，内部通达性不佳。

▍成蒲铁路现状

这样的地块，想要获得市场认可，或许只有走性价比路线——1.4万+/㎡的起拍楼面价，叠加1.5～1.8的容积率，无疑增加房企操作难度。

相较之下，区域内在售的中国铁建·宸语府，靠近永康路、远离铁路，同时容积率也达到2.5，整体优势更强、操作难度更小，后续武侯会否调整土地规划，我们将持续关注。

说完今天出让的地块，咱们再来看看本月溢价最高的地块——郫都42亩。

本周二（11月25日），郫都出让了一宗郫筒板块的土地，为42亩住宅用地，容积率2.0，由金沙鹭岛以楼面价6000元/㎡、总价约3.37亿元竞得，溢价率达到39.5%！

这宗地成交的当天，成都中心城区原本计划供应4宗土地，但最终成交的只有郫都这一宗——武侯机投桥的2宗流拍，成华杉板桥的1宗撤回。

而当天到现场的房企，都是为了郫都地块而来：7家房企举牌，直接创下4个月来最高溢价。

能够实现如此高的溢价，这宗地肯定是有两把刷子的。

首先，板块“左右逢源”，既可享菁蓉湖产业发展，又可倚靠望丛祠城市更新红利。

其次，周边高价值资源云集，门口就是有轨电车蓉2号线晨光站，2站即可换乘6号线；紧挨水系与配建绿地；区人民医院、磨底河湿地公园、晨光社区综合农贸市场以及嘉祥等全龄段教育就在旁边；人居、保利、龙湖等知名房企的项目多已交付。简言之：熟地，完全不用拓荒。

最后，地块素质强，规模适中，操作难度不大；价格实惠，后期可以性价比取胜。

此外，拿地的房企也很值一提：金沙鹭岛。这家民营房企 已经在周边打造了臻宸壹品、璟宸壹品两个项目，并积累了一定的口碑和客户，再次出手，足以说明其对区域市场的信心！

—— • ——

这个月的中心城区土拍，计划供应18宗土地，最终成交13宗土地，创下今年流拍+撤回地块数量的新纪录，但可谓是几家欢喜几家愁。

有青羊大悦城尘埃落定的欣喜，也有机投桥数度流拍的失落；有郫都地块高溢价成交的扬眉吐气，也有杉板桥地块紧急撤回的大跌眼镜……

▍杉板桥流拍地块图&现状，这宗地被紧急撤回让不少UPer扼腕叹息，大家一致表示：撤回的原因应该是——商业比例太高，在商业竞争极其激烈的杉板桥，操作难度确实大……

整体来看，一圈层热点板块与二圈层成熟板块依然抢手，非热点板块仍需在其他方面增强吸引力。

下周就将进入2025年的最后一个月，土拍市场是否会有反转？我们将持续关注。

关于土拍，你有何看法？欢迎留言讨论！

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今年土拍合集↓

>11月19日：

>10月30日：

>10月16日：

>9月30日：

>9月16日：

>8月22日：

>7月25日：

>6月26日：

>6月19日：

>5月23日：

>4月22日：

>3月28日：

>3月27日：

>3月11日：

>2月25日：

>1月27日：

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编辑：Zoe Ⅰ 美编：Amy Ⅰ 主编：Comet

图文来源：成都向上/网络

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