兴趣经济学：低密产品的风口。︱刘德科演讲实录

兴趣经济学：低密产品的风口

*本文根据2025年11月13日刘德科在越秀地产杭州「江南三章」发布会的主题演讲《兴趣经济学：低密产品的风口》整理

演讲 ︱刘德科

兴趣经济学

今天我们在风景很美的西子宾馆，傍晚可以看到西湖畔夕阳落下的美景，晚上可以看到宝石山上的璀璨灯光。为什么我们相聚在这里？因为潜藏在我们心中的那些「诗意爆发时刻」，需要这样的风景才能把它重新激活。

在风雅的地方，先聊一点风雅的事情——这是一把来自宋代的「与可清玩」款「香林八节」仲尼式古琴。它的第一任主人是苏东坡的表哥、北宋画家文同；后来流传到民国，被一个叫汪自新的人收藏了；在前年（2023年）的嘉德竞拍中，这把琴卖了1380万元，比很多房子都要贵。

宋代的古琴怎么看起来这么新？有人给它翻新过，就是那位汪自新。汪自新是上海滩的茶叶大王，汪裕泰茶庄的第二代当家人，汪裕泰的红茶还获过1915年巴拿马世博会金奖。这样一位企业家，他曾给自己写了一副对联，叫做「汲水试新茶，焚香弹古调」。上联说的是他的事业，下联说的就是他的爱好。我们今天所在的西子宾馆，杭州人通常称它为「汪庄」，当初就是汪自新的庄园。这里有他当年建的「今蜷还琴楼」——这么拗口的名字到底是什么意思？汪自新给自己取的号叫「蜷翁」，「蜷」就是谦让、退隐的意思。我们可以用海子的诗来翻译一下「今蜷还琴」：「从今天起，做一个隐士，把自己交还给古琴的世界。」

▲越秀·运河樾实景图，杭州

古琴是一个企业家在那个时代的兴趣爱好。今天我们有很多非常优秀的企业家，各自也都有各自的兴趣爱好——一个没有兴趣爱好的企业家，一定称不上是一个成功的企业家，至少不会是内心强大的企业家。我们这个时代的兴趣爱好，跟从前已经大不一样，甚至跟十年前都有很大的区别，兴趣爱好变得更多元、更具体、更有驱动力。「兴趣」已经成为经济发展非常重要的一个原动力，我把这叫做「兴趣经济学」——

·社交媒体打开了兴趣的广度：在社交媒体超级发达、信息传播速度极快的今天，我们的兴趣广度也变得越来越广。

·AI技术诱发了兴趣的深度：AI的不断推进，又让我们对于兴趣的深度越推越深，如果你的兴趣是做一个木匠，你甚至可以在家里自己做家具，可以通过AI了解一切知识。

·开放的社会氛围刺激了兴趣的圈层化：我们的社会已经处在高度开放的氛围里面，所以无论我们的兴趣爱好多么小众，都能找到同好，形成兴趣的圈层。

·强大的供应链催生了兴趣的博物馆化：强大的中国供应链可以让你拥有很多与兴趣相关的物品，比如做木匠需要的斧子、刨子等等工具，你需要创作的空间，还需要创作作品的展陈空间。你的一切爱好不一定发生在同一个场景，因此从空间的逻辑来讲，我们就需要一个博物馆一样的空间，来容纳我们的各种兴趣爱好。这个空间可以是我们的家庭工坊，可以是我们的私人展厅，同时又是一个社交舞台。最重要的是，它是我们的家。因为兴趣的转变和递进，家的定义正在不断地往前推进。

什么样的房子才更适合这样的「兴趣经济学」？当然是「分层空间、隔而不离」的低密产品。所以，我今天要讲的主题是《兴趣经济学：低密产品的风口》。

「分层空间、隔而不离」，是我们这个时代的低密产品非常重要的生活刚需。为什么要买低密产品？最重要的原因就是你拥有不止一种兴趣。兴趣多种多样，不一定要像古琴这么高雅，打麻将也是兴趣。你如果喜欢打麻将，在平层里很容易干扰到家人，但是如果你住的是低密产品，可以约你的朋友在有自然采光的地下空间里打麻将，那跟在街上的棋牌房打麻将是完全不一样的感受。

樾系：「城市山林」

「樾」是越秀非常重要的一个产品系，它主要出现在核心城市的核心地段，比如广州的琶洲、上海的外滩、北京的香山，只要一听你就知道那是好地段。同样，运河樾它是在杭州的运河边。

「樾」作为一个产品系，它的独特点是什么？我们先来看广州的越秀·琶洲樾其中一个组团「华樾」。这么小的地块，过去会做得很无聊，但是现在可以变得非常有趣。这是一个小尺度地块，他们在这里创造了立体园林，做出了园林感。所以，当越秀在广州开创「樾」系产品系的时候，他们有一个宗旨，来自中国传统的重要观念，叫做「城市山林」。自此，「城市山林」成为了「樾」系的基因，这个基因不断地往下袭承。

上海的越秀·外滩樾在上海市中心，它是一个「历史风貌保护与更新项目」，景观园林面积似乎很受限，但是为了拍这个项目的《中国楼盘激赏》短视频，我在外滩樾里待了七八个小时，因为它同样在非常小的空间里面，做出了非常丰富且立体的城市山林。

北京的越秀·香山樾在北京的「卷王之区」海淀区，这个楼盘我们也去拍过，它的陶板做得非常美，是泉州烧制的天青色仿汝窑陶板，比我们在视频和照片中能看到的还要温润。

回到杭州的越秀·运河樾，他们又对这个产品系做了推进。我们可以看到，运河樾的大门上镶嵌的玉飘带，是运河的造型。大门上有一个金色的屋顶，可能大家会觉得这个屋顶是造型主义，只是为了好看，现在的中式楼盘好像都这么做——如果仅仅只是为了造型，那「樾」系就不高级了。等我们走入大堂，可以看到这个屋顶下其实是室内的一个通高空间，它是悬浮在地下空间中的一个玻璃盒子，你可以透过大幅玻璃看向园林，也可以在园林里回望这个圣殿一般的玻璃盒子。

屋顶的形式服从于空间的内容，空间的内容又与空间的表达形式融化在一起，带来了强大的仪式感。

▲上图：演讲现场；中下图：越秀·运河樾实景图，杭州

越秀的「樾」

我试图归纳一下「樾」作为一个产品系，与其他产品系有何不同。无论它是在广州、北京、上海还是在杭州，越秀地产的「樾」就意味着这四个词——

·在地之形：每一座「樾」都是城市的精神写照

·林泉之境：每一座「樾」都是园林含量的比拼

·雅集之地：每一座「樾」都在聚集更高的社交场景浓度

·兴趣之所：容纳各种兴趣爱好的家庭工坊、私人展厅与社交舞台

①在地之形

看到上海越秀·外滩樾的外立面，你一眼就能认出上海石库门的基因，他们又用弧形圆角、砖墙拼法、色彩的悄然变幻带来了现代摩登感。再来看杭州越秀·运河樾的外立面，它同样是用不同的奢侈材质做出了完全不同韵律的墙面；镶嵌在墙面上的蓝色陶板，用肉眼看会更好看。

它们都是同一条产品线，但两个楼盘完全不一样。因为对越秀来讲，每一座「樾」都是城市的精神写照，如果只是复制，那是企业惰性的复制与繁殖，简单讲就是偷懒。我们看到有很多长得很像的楼盘，在这个城市也有，在那个城市也有，甚至在这个城区也有，在那个城区也有。在打造「樾」这个产品系的时候，越秀拒绝了这种惰性。

▲越秀 · 运 河樾实景图，杭州

②林泉之境

「林泉」在中国古代就是园林的意思。运河樾一共有6幢楼，如果只看俯瞰的效果图，你会觉得这不就是6幢楼排在一起、中间夹着一条狭长的花园景观吗？放在过去或许真的就是这样了，但是今天中国住宅产品的卷法，已经完全是另外一番景象——现在的楼盘，要的做是上下交织、前后对望与立体高差。

在运河樾的创作图中，我们可以看到熟悉的立体高差，上方是像小船一样悬浮在空中的「灰空间」，流水从「灰空间」下流出，进入了立体园林。

对于「樾」系产品系来讲，他们要比拼的是每一个项目的园林含量。作为越秀地产最新的「樾」系产品，杭州的运河樾的园林含量肯定更高，因为运河樾是最晚做出来的产品，越晚做出的产品越有后发优势——可以在前面那么多「樾」的基础上，做出更浓郁的园林含量。

▲上图：演讲现场；中下图：越秀·运河樾实景图，杭州

③雅集之地

现在的低密楼盘当然有很多的会所空间，配套空间当然要有私宴厅，私宴厅外面当然得有风景。但这还不够，还要有更多的「灰空间」，比如运河樾在地下空间做出了一条游廊。这条廊非常美妙，园林景观和水流，会让你感觉好像漫步在室外。它是公共空间，可是一侧玻璃窗内的地下空间其实属于几套叠墅的业主；这几套叠墅地下空间的视野，是直接贯通到下沉式庭院的。所以，这几套叠墅产品可能会卖得比别的更贵。

▲越秀·运河樾实景图，杭州

每一座「樾」都在聚集更高的社交场景浓度，这是越秀「樾」系产品系的必修课。虽然它的6幢楼看起来并不大，可是通过园林的交错、社交浓度的提升，会放大你的心理面积，你的切身感受的面积，会比你想象的还要大很多。

▲越秀·运河樾实景图，杭州

④兴趣之所

我们买低密产品最重要的一个动因，就是要容纳我们的各种兴趣爱好。一个空间，可以是我们的家庭工坊、私人展厅与社交舞台，同时又是我们美好的家的载体——这就是我们最开始所讲到的「兴趣经济学」。

「樾」系设计本初的那个词，在我看来就是「城市山林」。「山林」就是园林的意思，苏州有一个园林叫狮子林，那个「林」就是园林的林。用「城市山林」的眼光去看每一个「樾」的产品，用「兴趣经济学」的眼光去看每一座城市的「樾」。

▲越秀·运河樾实景图，杭州

低密产品的风口

「兴趣经济学」所带来的低密产品的风口，不是简单地通过一个产品来推动，而是由于今天所处的经济发展阶段、这个时代的思潮与情绪，以及深厚的中国传统园林的观念，共同施加在一个个楼盘中、一位位购房者身上，便形成了低密产品的风口。

·时代情绪：「兴趣经济学」切中了我们的时代情绪，因为我们这个时代的兴趣变得无比广、无比深，让我们的兴趣爱好呈现爆发式地增长，我们的住所最好就是能够安放我们兴趣爱好的地方，居住和兴趣要合二为一，也就是「趣居合一」。「趣居合一」这个词不是我乱发明的，而是参考了「园居合一」。

·传统观念：「园居合一」来自中国古代传统园林讲究的可居、可游、可赏、可悟。游赏、感悟与居住，在我们的先贤哲人眼里是一回事。在当代的住宅中，「园居合一」重要，「趣居合一」也非常重要。

·经济状态：今天我们所处的当然是楼市低谷期，楼市低谷期恰恰带来了很多机遇。比如说开发商不得不卷产品，让产品变得更好、更精细、更有人情味，对购房者来讲这是好事。再比如，正因为是楼市低谷期，市中心地块的容积率就可以降下来，这样才可以做合院、叠墅等各种各样的创新低密产品，用「分层空间，隔而不离」的设计来满足我们这个时代的人对兴趣爱好的美好追求。

「趣居合一」的时代情绪，「园居合一」的传统园林观念，以及楼市低谷期，它们共同催生出了低密产品风口，又催生出了这样一座讲究在地之形、林泉之境、雅集之地、兴趣之所的杭州越秀·运河樾。

信有山林在市城

我们可以从杭州的越秀·运河樾，看到这个时代的居住新变化。中国房地产行业在不断卷产品，给我们带来对于更美好的生活想象的一个切口，同时这也是一个观测窗口，我们可以通过杭州的越秀·运河樾，看到越秀在中国核心城市、核心地段的「樾」系产品系，进而看到这个时代所发生的微妙而美好的变化。

最后送给大家一句普通但很有力量的话：「信有山林在市城」。这是著名的大画家、大造园家、大书法家文徵明为拙政园写的一句诗。「信」就是信念，在今天这个时代，面对一个好产品，你需要的是对美好生活的信念，推动你去拥有更美好的生活。那种生活可以叫做「城市山林」。我是刘德科，谢谢大家！

主编-何玲 影像总监-费嘉

编辑-卢丹婷 编导-沈奕飞 摄像-王德正

商务总监-周慧慧 总策划-王冬莺 总编辑-刘德科