海淀改善不用外溢了！海宸元境取证，99户型8.5万/㎡起

北京进深 徐迪 11月27日，中建壹品海淀宝山新盘海宸元境取得预售许可证。

首批10栋楼，除西南角的11#楼，其余全部入市，共396套。

拟售均价9.23万元/㎡，最小建面99㎡，起步价8.5万/㎡。

算上开盘优惠，预计800万总价可入手三居两卫，海淀的改善群体的质价比首选！

海宸元境所在海淀宝山0016地块今年6月5日才完成出让，由中建壹品以27.78亿元总价竞得，住宅楼面价约5.68万元/㎡。

项目占地约2.4公顷，地上建面约5.04万㎡，容积率2.1。

规划11栋7-11F洋房，总计414户，层高3米+。

面积段99/107㎡三居；123/139/181㎡四居；另有少量建面约70/80/90㎡的顶退户型。

整体得房率达到87%-93%，同面积可多得一个小房间，算得上海淀新盘赠送天花板了。

中间户通面宽飘窗，边户外加与进深同等尺度的飘窗，全是赠送面积。

99㎡户型隐藏了一个彩蛋，北边小卧室东侧也有个飘窗。

顶配181㎡户型，通过错位设计，在客厅和卧室都做出了弧面转角窗，连成一个圆润的W形。

· 99㎡户型为两面宽，全部都是边户，估计会非常抢手，总价低、得房率高、采光好。

当前市面上流行的2+1可变户型，适配多种家庭需求；双卫设计，消除小户型窘迫感。

最大的亮点是客厅270度转角窗，移除了结构柱，引入曲面玻璃，采光、视野和空间通透感一步到位。

飘窗的扩容，让每个房间都可以做出足够的衣柜、书柜等大型收纳空间，每一寸面积都利用到极致了。

· 建面123㎡做全明四居，可能其它区习以为常了，但在海淀还是很惊艳的。

虽然是中间户，但因为面宽够大，飘窗算下来也有5㎡+的赠送，得房率在海淀同建面产品也算高的。

这个户型客厅和南次卧间的隔断不是承重结构，喜欢大客厅的可以选择打开，做出超30㎡的大横厅户型，豪宅感一下就出来了。

· 顶配181㎡户型，私梯入户，内外双玄关，仪式感和私密性都拿捏住了。

270度巨幕边厅，中西双厨，餐厅也有很好的视野，可以边看风景边用餐。

南向双主卧总统套房，通过错位设计，让卧室可以拥有与客厅一样的弧面窗，采光绝绝子。

超豪华主卧，面宽达6.4米，配了大尺度的衣帽间，双台盆主卫+阳光浴缸。

这个户型不多，只有中央7#楼王栋的20套。

预售均价接近9.8万/㎡，次顶层单价突破10万+。

小区整体建筑风格偏中式，大门做了五进礼序，内有影壁，沿街面奢阔景墙长度达200米。

项目没有做架空层、风雨连廊等新规配置，而是以900㎡下沉庭院为中心，打造了大面积的泛会所空间。

有大量水系的园林景观总面积超1万㎡，融入“宋式美学”，打造一轴五境十景，包括5米高的叠瀑、复刻《西园雅集图》的茶亭、松涧等。

以3300㎡中央花园为中轴对称展开，南侧是7000㎡的市民花园。

项目位于四季青镇西南部，西五环内，临近阜石路及地铁6号线廖公庄站。

两块地规模适中，与今年成交的海淀朱房、树村等地块相比，入手门槛较低，适合打造低总价刚需产品。

周边整体生活配套资源完善，但是城市界面一般，缺乏大型的商业综合体。

1公里内有规划九年一贯制学校，有消息说将引入首师大附中，但没确定文件；2公里内有北京十一晋元中学、首师大附属小学，在海淀属于垫底梯队；

商业配套除了锦绣大地物流港之外，基本要靠石景山资源，包括山姆会员店、万达广场等，开车要10分钟左右。距离石景山游乐园不到2公里。

整体来看海淀西四环至西五环一带新盘不少：

东北3公里左右，靠近西四环的保利建工半壁店地块比宝山双子更早完成出让，目前还没出方案。

建筑规模约5.8万㎡，容积率1.4，由保利发展+北京建工联合体以45.45亿元摘得该地块，折合楼面价约7.84万元/㎡，溢价率11.95%。

此外，地块北侧的西郊机场双子地块在从第五轮供地清单延续到第六轮，目前仍未被激活。

海宸元境项目建设单位北京京麓雅颂房地产开发有限公司，成立于2025年6月23日，注册资本1000万元。

由中建壹品投资发展有限公司100%持股，中建壹品北方分公司执行总经理武文龙出任项目公司法人、董事、经理。

去年底，中建壹品北方分公司迎来重大调整，原中建壹品北方区总经理田植钊离开，刘尚元接任。

有消息称，中建壹品总部营销将直管海宸元境，由营销总经理许杨亲自挂帅。

“85后”许杨，毕业于武汉大学，2008年以校招生身份加入华润置地，25岁晋升项目营销经理。

历任华润置地武汉/郑州区域营销负责人（两地均实现签约额首破百亿）。2024年初调任深圳公司，全年销售额近300亿元。‌‌

今年7月份正式出任中建壹品营销总，统筹全国项目营销管理。

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