海景房已“死”

来源：市场资讯

（来源：大象财局）

买海景房的第一批中产，“发财梦”彻底破碎了。

十年前，“海景房投资热”曾让无数城市中产为之疯狂。他们怀揣着度假、养老、资产增值的美好憧憬，将半生积蓄砸向那些遥远而陌生的海景房。然而，潮水褪去才知道谁在裸泳。

十年后的今天，买海景房的第一批中产们，再也扛不住了。手中的“稀缺资产”早已成昨日黄花，曾经的“硬通货”正断崖式滑向“负资产”的深渊。

小编最近与四位买了海景房的朋友聊了聊，听他（她）们讲述资产腰斩背后的故事。

1、阿强-北京私企程序员：“300万的海景房，现在150万都无人问津”

在阿强位于北京五环外的家中书房，最显眼的位置挂着一张他在山东烟台某海景小区前的照片。照片里，他搂着妻儿，笑容灿烂，背后是湛蓝的天与海。那是2015年，他怀揣着在北京打拼多年攒下的100万，又贷款200万，以总价300万买下那套100平米“一线海景房”的时刻。

“当时觉得人生圆满了。”阿强苦笑着喝了一口咖啡，“平时在北京做牛做马，周末和假期就去自己的专属海景房度假。既能居住，还有资产升值的潜力，双赢。”

然而，突然有一天，这份“双赢”的梦破碎了。

上半年，他偶然看到同小区一套户型更好的房子，挂牌价仅150万。“我当时脑子瞬间就懵了，站在中介门店半天没缓过神。”阿强立刻联系了门店中介，得到的回复又给他当头一棒：“大哥，你这房子现在市场价最多也就150万左右，还很难出手。这边新房供应太大，根本没人接盘二手。”

“腰斩了。”阿强无奈地说，“算上这些年的贷款利息，以及契税和物业费，我的亏损远远不止150万。”

2、阿丽—上海外企销售经理：“海景房养老梦，碎了一地”

阿丽的海景房在广西北海。2016年，在朋友的热情推介下，她花了190万买下一套“海景养老房”。“销售当时说得天花乱坠：高铁直达、国际康养医院、顶级配套。我想着再过几年年退休，可以去那里旅居养老，还能大赚一笔。”

收房后，阿丽才知道什么叫海景房。夏天特别潮，家具、墙壁都能发霉，根本不适合长期居住。”

更让阿丽焦虑的是，这套房子几乎耗尽她的家庭现金流。“我现在每月要还8000多的房贷，而我在上海自己住的房子房贷也要将近两万。”去年，阿丽因父母生病需要一笔急用钱，决心“割肉”卖出，挂牌价从190万一路降到130万，看房者仍然寥寥。

“上个月，中介暗示我，如果想快速变现，可能得挂80万。我没同意，那等于房价直接膝斩了”阿丽的语气中充满悔恨，“就是当时跟风，太贪心了，既要又要还要，没有做详细的调研。这个‘海景房养老梦’，代价太沉重了。”

3、阿龙—哈尔滨大型国企退休职工：“毕生积蓄和退休金都砸进去了”

每一个东北退休老人都有一个海南岛的“候鸟梦”，阿龙也不例外。2016年，他拿出毕生积蓄90万元，全款在海南某个小县城买了一套70平的小公寓，准备每年冬天和老伴过去“养老猫冬”。

“头两年感觉特别好，冬天暖和，空气好。”阿龙说，“但时间长了，生活和看病的各种问题都出来了。最关键的是，这里除了海，什么都没有。我们老两口就喜欢一个热闹，呆久了就特别孤独。”

身体原因也迫使他们回到哈尔滨。当他们想处理掉这套海景房时，才发现市场早已变天。“当年90万买的，现在同类房子挂牌价都在40万左右。而且，有价无市。”阿龙苦笑着说。

更让阿龙头疼的是，这套海景房不仅吃掉了他的积蓄，还坑了他的养老金。

阿龙说：“物业费和各种杂七杂八的维护费一年好几千。每个月到手的养老金就这么点，还要生活还要补贴子女，实在有点入不敷出。每次想到这件事，就焦虑得整夜睡不着。”

4、阿明—广州创业者：“抄底抄在了半山腰”

与其他几位不同，阿明是在2019年市场显露些微疲态时“抄底”入场的。他选择了惠州巽寮湾，当时价格已从高点开始回落，他以160万的价格买下一套，认为房价泡沫已挤干净，是入手良机。

“我研究了数据，觉得中国经济向好消费升级，海景旅游永远是稀缺资源。我以为我是在别人恐惧时贪婪就能抄底发大财。”但世事难料，阿明的“精明”并没有换来丰厚的回报，反而抄底抄到“半山腰”。

随后数年惠州海景房的天量供应叠加三年疫情，给了房价致命一击。

“现在同户型的房子，二手房房价已回落至6000多元/㎡，80万随便挑。”作为小公司老板，阿明对现金流极为敏感，“这笔投资，牵一发而动全身，严重拖累了公司的资金周转。最近几个月中介那边挂牌一直想卖掉，但这个价格，卖了割肉太多心疼，不卖的话资金链面临断裂的风险，现如今就是骑虎难下。”

海景房遭遇“滑铁卢”背后的真相

这四个房东的“血泪史”，只是成千上万买投资海景房中产们的缩影。他们的经历如此相似，究其根源，主要以下四个方面原因。

一是供需关系的根本逆转，这是最核心的原因。在过去十多年的房地产的“黄金时代”，沿海城市推出了大量的海景房项目，供给远远超过了实际需求。当中产们的投资热情退潮，叠加经济大环境的改变，市场瞬间从卖方市场变为买方市场，巨大的库存和空置率，使得价格平衡被彻底打破。

二是“图纸配套”落不了地，海景小区成了“空心城”。绝大多数海景房项目在销售时，都描绘了宏伟的蓝图——学校、医院、商业中心、交通枢纽。然而，由于人口导入不足，这些配套大多未能落地，形成了大量基础设施匮乏、生活不便的“空心城”，房产的居住属性大打折扣，更不用提什么金融属性和升值潜力。

三是流动性枯竭导致“有价无市”。当市场发生转向，最大的问题不是价格下跌，而是根本无人接盘。这些远离核心城市圈的海景房，就是一个“击鼓传花”的游戏。鼓声停止，游戏便结束了。资产就此被“冻住”，成为纸上富贵，哪怕腰斩再膝斩，也无人接盘。

四是房地产进入下行周期，经济增速放缓，使得中产阶层的消费和投资行为更趋理性与保守。海景房曾经“情怀消费”和“冲动投资”的底层逻辑被颠覆，对于海景房这种“金融属性”超强的资产，自然首当其冲被抛弃。

其实不仅国内购买海景房的中产们踩坑被埋，国外也一样。这是个世界级的坑。

在国内，海景房依照其距离海滩的距离，被分为一线、二线或三线。一线海景房通常距离海滩300米，二线海景房在海岸线800米以内，步行距离不超过5分钟。而800米以外的，统一被称为三线海景房。

国内的房产市场，距离海边最近的海景房是越贵的，但国外的中产们已经对紧挨着海边建造的海景房避之不及了。

早在多年前，美国就曾专门出了一个真人秀综艺，节目组带着一群有钱人去海边看海景房，而最不受人待见的，就是离海岸线最近的一批房子。因为那里虽然有最宽阔的海景，但也有季节性的暴雨和飓风、涨潮退潮后成堆的垃圾、还有随着全球气候变化而不断上升的海平线。

而这几年全球极端天气频发，更是影响了人们对离海边最近的海景房的购买欲望。

在国外，不仅中产阶层，就连对海滨豪宅情有独钟的富豪们来说，在手的海景房也成了烫手的山芋，这几年一直频繁出售这些房产。当然了，对这些富豪来说，海景房就算哪天真的跌成“白菜价”，这点亏损他们也没什么可心疼的，但对于中产们来说，买海景房还是谨慎一点吧。

国内外海景房的集体“塌房”，也给国内中产阶层上了沉重而深刻的一课。揭示了房产投资的三个铁律：

第一，居住消费属性是房产价值的立身之本。脱离了日常居住、就业、教育、医疗等核心需求的房产，无论披着多么华丽的外衣，都是空中楼阁。

第二，流动性是所有资产的生命线。包括海景房在内，有价无市不能快速变现的资产，其账面价值再高，也是“皇帝的新衣”。

第三，警惕任何将“梦想”打包出售的金融产品。当开发商将“面朝大海”的情怀作为最大卖点时，往往是为了掩盖其在区位、配套和基本面方面的缺陷。

买海景房的第一批中产“发财梦”碎了。

资产腰斩再膝斩，许多人毕生积蓄化为乌有。

他们用真金白银买来的教训，提醒着每一位投资者：投资既要仰望星空，更要脚踏实地。包括海景房在内，任何一项投资终究要回归常识，否则就是无源之水无本之木，但凡一个大浪打来，便只剩下一地狼藉。