2025 年古北 99 - 新盘详情 - 户型配套全解析

古北99售楼处官方预约热线：400-1189-515（欢迎致电）

买房最大的风险，往往不是贵，而是在「再等等」的犹豫中，永远错过最佳时机。

而现在，一个历史性的置业机遇，就摆在浦西内环旁。

近期，日LPR与公积金贷款利率双双下调，购房成本降到历史谷底，楼市迎来置业黄金期。

与此同时，内中环房价正酝酿着一场剧变。随着徐汇滨江地王以19.5万/㎡高价入市，房价上涨态势已然显现：

徐汇东安新村地王预计冲击20万/㎡，龙华项目整盘预估18 万+/㎡，大宁项目放风价已达16万/㎡，长宁天山项目预计14万/㎡……

种种迹象表明，浦西内中环新房筑将普涨至14万/㎡。

但真正的机遇，往往藏在价格变革之中。内环旁低密墅区准现房古北99，此刻推出压轴楼王，户型建面约134-154㎡大三房，均价11.65万/㎡，总价1370万起，即将开盘！项目预计今年9月交付。

与即将普涨至14万/㎡的内中环筑底价相比，古北99进入臻藏倒计时。

更重要的是，它极有可能是浦西内环旁最后一个 “11” 字头项目。在利率利好加持下，这是千载难逢的买入机遇，抢占内中环价格起飞前的最后入场券。

值得一提，相比紧挨中环的长宁天山项目、贴着外环的程家桥项目，古北99距离内环步行仅约1.4公里，却有着更亲民的价格。

不仅如此，古北99还存在着难得的价格 “倒挂” 。

房龄近20年的古北二期，挂牌价仍稳定在11.5-14万/㎡；古北中央公园挂牌约14万+/㎡；顶豪古北壹号次新房挂牌价约21万+/㎡。

在倒挂抹平的当下，古北99是市场少有的新房比周边二手划算的项目。

更关键的是，古北99的「入手紧迫性」绝非单一维度价格优势，而是多个核心价值的「王炸组合」，放眼整个市区都难觅对手。

✔市区稀缺准现房。今年9月交付，所见即所得，省两年过渡期租金；

✔1.2超低容积率，约20万方大社区。体量远超同环线小地块项目，市区难得一见低密大社区，不仅居住舒适度拉满，更配备丰富公区设施；

✔闹中取静的宜居住区。依托前瞻性的规划开发，古北国际生活配套成熟即享，比一江一河更成熟，比衡复、新天地更静谧；

✔奢适大三房空间。建面约134-154㎡大三房设计，告别逼仄空间，为每位家庭成员打造宽敞空间；

✔顶豪圈层体验。超大商业地带，搭配缦合物业服务，规模与服务直追古北壹号1.8万方会所，甚至超越当下在售的顶豪项目，在这里，不仅是安家，更是身份与品位的象征。

内环旁低密墅区准现房

古北99压轴楼王 建面约134-154㎡精装大三房

即将开盘

此次房源，中低区观景一览无余

栋距开阔、日照充足

均价11.65万/㎡，总价1370万起，错过再无

项目鸟瞰效果图，仅供参考，以实际交付为准

古北99售楼处官方预约热线：400-1189-515（欢迎致电）

低密墅区准现房

保证了资产稀缺性和确定性

作为内环旁鲜有的低密墅区准现房，古北99既保证了资产稀缺性，又所见即所得，给购房者吃下一颗定心丸，保证了确定性。

首先，约20万方的1.2容积率低密墅区，错过难再有。

2022年至今，上海中环内共拍地42块，其中只有一块容积率1.2及以下。

古北99约1.2综合容积率在市中心极为臻稀，配约50米小高层栋距，带来更好的舒适度与开阔视野。

数据来自小胖看房手工统计

同时总建面高达约20万方，有足够空间铺就景观和公区。

因此，社区造就约5000㎡集中绿地，约50米超大楼间距，园林还布局了观景会客厅、亲子乐园等多维节点。

项目实景图

项目实景图

项目实景图

放眼周边待售项目，普遍高容积率+小地块（公区、景观不会有太多打造余地），市中心也难有古北99这样的低容积率和体量了。

其次，项目已是准现房，预计今年9月交付。

一方面，相比期房省下两年租金，按之前盛捷约3万/月租金算，两年可省72万。

另一方面，准现房品质肉眼可见，买得更安心。

✔黄金麻石材立面，历久弥新

公认比较上乘的立面是纯石材或纯铝板，但碍于成本，当下10万+楼盘鲜有能做到。

而古北99建筑立面采用天然黄金麻石材，端庄耐看上档次。

项目实景图

✔公区一样卷，给予业主每一次归家的尊享礼遇

同级都在卷公区，古北99公区也十分硬核，宽境社区大门、四季景观，酒店式入户大堂/地库大堂、艺术星空顶车库入口...该有的仪式感一个都不落。

入口效果图，仅供参考，以实际交付为准

车库效果图，仅供参考，以实际交付为准

✔全龄共享架空层

项目将邻里、志趣空间延伸至架空层，设有儿童亲子、茶棋娱乐、休闲运动、阅览室等场景。

项目效果图，仅供参考，以实际交付为准

甚至，你可以亲自感受某一楼层的景观视野，室内空间大小、户型格局也能更好感知，比大家买期房参观搭建的样板间确定性强太多。

项目鸟瞰效果图，仅供参考，以实际交付为准

未来区分“真豪宅”还是“伪豪宅”

服务是关键差异点

如今新房品质竞争激烈，然而真正拉开差距的，我觉得并非显性的装修材质，而是会所与服务力这类隐性价值。

在豪宅领域，会所建造门槛极高，3000万级顶豪中配备的仅十之一二，1500-2000万级新盘更是稀缺，它是社区档次的重要标志。

而服务力常被开发商忽视，多数资金投入到可见之处。

古北99凭借顶豪级的圈层体验脱颖而出，不仅超越同价位竞品，甚至比肩5000万级豪宅，成为1500万级市场的“塔尖存在”。

1、超大商业地带，就问同级还有谁？

古北99打造超大商业地带，采用中式建筑风格和功能规制，与京城十大会所之一的缦合北京「华府会」设计同源。

项目实景图

内部设有社交、商务、运动、志趣、亲子5大主题，涵盖精致私宴、恒温泳池、健身房、儿童培训、咖啡休闲、多功能厅等。

与古北壹号约1.8万方会所的规模和服务规格相近。

内部配置效果图

链接8类61项全球尖端资源，从运动、教育、旅行、医疗等多维度，可谓把全球一线资源与全新生活方式注入古北99，对标国际高端生活标准。

2、缦合物业提供无边际生活服务体系！

优质物业服务可以让小区“冻龄”，在未来市场中执掌主动权。

项目缦系无边际服务体系，包含280余项细则，建立在时间、空间、私属三个维度之上。

除了无边际基础服务之外，古北99还为业主增设了私属增值服务，包含儿童接送服务、入户保洁、43项免费日常维修、宠物托管、私人定制全球旅游方案、车辆养护代检等。

稀缺大三房，填补改善空白

约80%得房率，实用性碾压常规户型

项目推出建面约134-154㎡精装大三房。

从市场数据看，建面135-155㎡户型堪称“稀缺物种”。

数据来源小胖看房数据库

据小胖看房数据库显示，自2021年至今，内中环供应中，135㎡以下户型占比高达约60%，且多为90-110㎡小户型， 这类“70/90 政策”下的产物，未来几年将大量涌入二手房市场，竞争白热化。

而超过155㎡的户型，总价往往直逼2000万大关。

新拍地块虽推出120-140㎡，但普遍也是四房，依旧牺牲尺度感。

相比之下，古北99建面约135-155㎡大三房，不仅供应稀缺，更能在舒适居住与可控总价间实现完美平衡。

四点值得强调：

1、南北双阳台，视野 “王炸”：。当下新房户型正在进阶，从单阳台到双阳台，而古北99配备南北双阳台，南北向都有出色视野。

2、超尺度空间，居住体验拉满：对比市面上150㎡左右四房，客厅面宽普遍仅4米，主卧开间约3.6米，北向房间甚至只能作书房使用。

古北99该户型客厅面宽约4.5米，主卧面宽约4米，每个房间都宽敞大气，三间卧室均能满足舒适居住需求。

3、灵活可变，成长型空间：餐厨空间拥有超强可塑性，轻松实现从3房到 “3+1” 房。无论打造工作间、琴房或亲子阅读区，都能随家庭需求自由切换，比固定四房更灵活。

4、超高得房率，暗藏惊喜：项目约80%高得房率，比市面上常规75%得房率多出一间书房。

此外，中西餐厨+岛台设计，完美契合高净值人群烹饪需求；全卧飘窗进一步拓展室内空间。

建面约134-137㎡B2户型：

该户型客厅面宽同样达到约4.5米，主卧面宽也是约4米，开间尺度阔绰。

其实B2户型图并不能很好展示它的尺度感，现场参观更有感觉。

双卧朝南，另一个房间也有南向采光。

厨房和X空间也有南向采光，其中X空间可随家庭结构变化灵活变化，可以是卧室、开放式书房、电竞区、儿童阅读，甚至女王化妆间等。全卧飘窗也是标配。

真正的出则繁华、入则静谧

国际化氛围、宜居属性拉满

我对古北的评价是上海没有比它更宜居的板块。

1、前瞻性规划兑现成熟生活，真正的闹中取静

不同于一江一河板块依赖漫长 “规划兑现期” 的开发模式，古北已开发30多年，这里没有围挡密布的工地，没有「规划中」的空头承诺。

黄金城道的烟火气、高岛屋的时尚感，早已成为日常；尚嘉中心的重奢魅力、虹桥南丰城的缤纷活力，与徐家汇商圈的繁华璀璨遥相呼应。这里高端住区连片，无需忍耐8-10年城市更新期的工地喧嚣与配套空白，成熟即享，适配居住人群。

黄金城道实景图

相较衡复、新天地的游客干扰，古北凭借前瞻性统一规划，打造出约40%超高绿化率的纯粹居住区。

它巧妙避开CBD的纷扰与游客的喧嚣，又与繁华商圈保持恰到好处的距离。闲暇时，新虹桥中心花园的绿意、虹桥高尔夫俱乐部的挥杆乐趣，或程十发美术馆的艺术熏陶，都能轻松融入日常。

新虹桥中心花园实景图

交通出行也是无可挑剔，步行约700米直达15号线姚虹路站，约1.3公里即10号线宋园路站。内环、中环、延安高架路在2公里内纵横交织，便捷串联城市核心。

项目区位示意图

2、与生俱来的国际化基因，独一无二的圈层价值

作为上海首个成片开发的国际住区，古北汇聚约51%外籍常住人口、27家驻沪领事机构、200多栋外交官官邸，50余国居民构成「小小联合国」。

这种多元文化共生的氛围，搭配古北99低密墅区与纯粹圈层，进一步保障社区价值长期稳定。

数据来源：上海市长宁区人民政府

在教育资源上，古北同样耀眼。上海虹桥国际学校、上海耀中国际学校、协和双语高级中学等十余所国际名校环伺，为孩子铺就通往世界的优质教育之路。

3、成熟之上，未来潜力无限

古北的魅力，不仅在于当下的成熟，更在于未来！虹桥-古北已被纳入上海 2035 中央活动区（CAZ），战略地位再升级。

同时古北99雄踞徐汇、长宁、闵行三区交汇核心，是经贸产业核心圈中唯一的高端宜居板块，随着高净值人群不断涌入，国际化氛围与圈层价值将持续进阶。

更令人期待的是，规划中的25号线拟穿越古北，若设古北新城站，古北99将实现三轨交汇，与徐家汇、虹桥商务区的联动将更加紧密。

浦西内环旁最后一个“11” 字头项目，古北99就是你抢占内中环价值高地的 “末班车”！错过这趟车，等待你的将是14万+/㎡新房，你也再难等到兼具成熟配套、国际氛围与未来潜力的置业良机！

最后再爆个彩蛋：

除了收官小高层，大家翘首以盼的容积率仅约0.86的实景联排据悉6月公开。

2012年6月，国土资源部联合国家发展改革委下发通知，明确“住宅项目容积率不得低于1.0”。上海浦西市中心在售别墅中，仅约2.4%为有天有地的「真」别墅，其余均为容积率1.1或以上的风貌别墅。

项目联排建面约300/419㎡，地上4层，另有超高附赠空间，重新界定别墅生活格局，是有天有地的真别墅。

同时作为古北唯一的准现房别墅，以低密墅区、宽境楼距（南北栋距约12.6-22.1米，东西栋距约7-27.59米）不同与风貌5-10米楼间距，私密采光更加、超高附赠、35%绿化率，成为难以再生的藏品级别墅。

项目别墅建筑立面效果图，仅供参考，以实际交付为准

项目别墅景观效果图，仅供参考，以实际交付为准

两开两捷的人气红盘

古北99低密墅区准现房

建面约134-154㎡精装大三房

总价1370万起，即将开盘

建面约300/419㎡联排也即将入市

古北99售楼处官方预约热线：400-1189-515（欢迎致电）