卖地收入下降，支出却大增，土地财政的真相，比想象更残酷

最近，财政部公布了今年前10个月的财政收支情况，里面有两组数字，放在一起看，特别有意思，也特别现实。

一边是，国有土地使用权出让收入差不多2.5万亿元，比去年同期下降了7.4%。

你可能觉得，7.4%而已，好像也没什么。但要知道，卖地收入，在很多地方，可是政府重要的“钱袋子”。它一缩水，整个地方基金收入也跟着降了3.3%。说直白点，就是进账的钱变少了。

而另一边呢？全国政府性基金预算支出却超过了8万亿元，同比大幅增长15.4%。

是不是有点“分裂”？就像你家里这个月工资少了，但房贷、孩子补习费、日常开销，一分没减，反而还增加了。那这钱，从哪里来？缺口怎么补？

今天，我们就来聊聊这份“收支账单”背后，我们正在面对的某种现实。

为什么卖地收入会跌？

其实这不是偶然，是趋势。回头看看，2024年全国土地出让收入大约是4.87万亿元，比起2021年高峰时的8.7万亿，已经跌去了44%。

原因并不复杂。

房屋不太好出售了，大伙的期望都产生了改变，不敢轻易就着手去买房子了，房地产商也处于应付状态了房子，卖不出去，回笼资金还很慢，谁还会大胆地去拿地。

结果就是，过去那套“卖地—搞建设—房地产—再卖地”的循环，转不动了。

那为什么政府支出还在大幅增加？

这就不得不提一些“历史欠账”。

比如说保交楼，许多房企出现问题后留下了大量烂尾楼，现在，要依靠政府成立专项基金、甚至直接拿出资金来推动交付，这笔钱，要花。

再说地方债的问题，以前靠卖地来偿债，如今土地卖不出去，但到期的债务总得想办法还上，那该怎么办，很多时候只能通过发行新债来偿还旧债，这笔周转资金，同样会被计入支出之中。

简单来说，我们现在正处在一个，过渡的阶段。原来的模式已经不能运行了，而新的模式还没有完全构建好，中间这段青黄不接的时期，得依靠不断地输入来保持着。

这样，房地产将来会怎么走？

近来，有一组数据挺让人心里不太舒服的，从2008年一直到今年10月，五大一线城市的二手房价，普遍都下跌到了2016年前后的水平。

等于说，后面差不多十年的涨幅，被一把抹平了。

要是你在市场处于高位的时候买下了，一套价值100万的房子，现在账面上可能已经亏了40万，这并不是数字在搞鬼，这里面关系到的家庭，真真切切的钱财。

每一个城市、每一个小区的情况，不太一样，可是总体的趋势已经很明显，普通住宅市场的冷清，可能比数据所展现的还要真切。

如果说过去十年房价涨是泡沫，那现在，泡沫已经在被挤出。

接下来关键的不是接着去挤压泡沫，而是如何去防止它出现硬着陆这种情形。

房地产的未来，短期靠政策撑着，中期要看改革能不能到位，长期，真的就得看整个经济的转型成不成功。

对普通人来说，这意味着什么？

如果你还没买房，又是真实自住需求，那就在能力范围内，选城市核心地段，资源配套好、生活方便的房子。把它当成一个“住”的消费，而不是一笔投资，心态会稳很多。

要是你手里有好几套房产，特别是那些位置不太好、房龄还大、又没有学区的，那建议好好对配置做调整，尽量把不好的资产卖掉，留下真正有核心价值的房子。

对于所有人来讲，最关键的或许就是：降低杠杆，按照自身的收入来策划支出。

将来的经济环境，不确定性是比较高的，高负债的家庭，风险也会相对偏高，手里留存一些余地，才是应对风险最为实际的保障。

那个闭眼买房都能赚的时代，已经彻底结束了。以后，是真的要考验眼光了。