URI城市租住游学回顾 | 成渝住房租赁市场研学总结（中）

URI有话说：URI城市租住学会作为上海住房租赁行业的领先综合服务平台，始终立足上海、服务全国，以赋能行业高质量发展、践行民生保障社会责任为初心，以前瞻视野深耕住房租赁领域，致力于搭建行业优质资源共享与专业经验互鉴的核心桥梁。

本次研学聚焦成渝两地住房租赁市场，共实地考察 7 个代表性项目（含国企、央企、外资、合资背景）、1 处工厂，开展 4 场专题座谈，核心覆盖保障性租赁住房、服务式公寓、人才公寓三大细分赛道，深入了解不同背景企业的产品设计、运营策略、盈利模式与行业痛点，同步获取《中国服务式公寓酒店的市场机遇》等专业课题的行业洞察，为租赁行业运营提供了多维度实践范本。

本期，就让我们跟随「游学记·URI Study Tour」，一起回顾精彩的游学之旅。

行程设置及项目特色 ：

第1天（10/29）·重庆

-上午：杭州飞重庆

-下午：考察「两江知寓」国企项目及双方领导会面座谈

-晚上：入住体验「壹棠服务公寓」

第2天（10/30）·重庆

-上午：考察雅诗阁旗下同区域双品牌（盛捷+馨乐庭）

-下午：参观「鹿客工厂」

-晚上：入住体验「瑞贝庭王府井店」

第3天（10/31）·重庆→成都

-上午：赴成都，考察「瑞贝庭王府井店」

-下午：考察「憬黎公寓」+培训会

-晚上：入住体验「盛捷高新酒店公寓」

第4天（11/1）·成都

-上午：考察当地网红保租房项目「成都轨道寓见双凤桥店」

-下午：成都机场返程

行程及亮点

第四站：成都瑞贝庭服务公寓

典型的“核心区位+品牌升级”商改案例

游学第四站，我们来到了华住集团（城家）旗下服务式公寓产品首次落地西南地区——瑞贝庭服务公寓

典型的“核心区位+品牌升级”策略体现。展示了在成熟商圈通过存量物业改造和强大的集团资源赋能，快速切入中高端服务式公寓市场的可行路径。

1. 项目介绍·简介与背景：

瑞贝庭品牌原由中富旅居与新加坡城市发展集团联合创建，后纳入华住集团城家中档服务公寓产品线，该项目位于成都核心高级商圈春熙路太古里区域，于2024年8月开业。它由商业楼宇改造而成，项目总投入约2700万元，共180间房源，融合了公寓与酒店的双重属性，提供长租、中租、短租相结合的灵活租赁模式。40m²一室一厅，月租金11000元起，51m²一室一厅，月租金14500元起，非节假日日租在299元-722元左右。

华住集团（城家）旗下服务式公寓产品首次落地西南地区，旨在抓住成都高端商务及旅居客群的市场机遇，强化瑞贝庭品牌在西南市场的标杆形象和影响力。

·运营优势及策略：

核心区位与精准客群定位：项目坐落于春熙路太古里核心商圈，具备突出的地理位置与商业价值。主要面向商旅人士及亲子家庭客群，精准承接商圈内持续旺盛的客流需求。

成熟的产品设计与功能匹配：提供27–60㎡灵活房型，涵盖大床房、套房等多种户型。大床房床宽度统一设置为2米，标间配备1.5米床，满足亲子家庭入住需求；套房内增配洗碗机、洗烘套装等居家设备，提升长住体验；收纳系统依据出行行为进行人性化分区，强化实用性与居住舒适度。

“公寓+酒店”混合租期模式：通过融合短租与中长租业务，覆盖差旅、外派及长住等多类客群，增强客源结构与资产收益的灵活性。目前日租房源占比约73%，有效承接春熙商圈高频短宿需求。该模式推动项目综合出租率稳定在90%左右，月租金约13500元/套，GOP率达78%。

集团体系化赋能：依托华住集团的会员网络、供应链支持及数字化管理平台，在客源导入、成本管控与运营效率方面获得持续助力。

2. 项目痛点

核心商圈改造成本高昂，租金定价面临市场考验；面临周边众多高端酒店及服务式公寓的激烈竞争。

第五站：成都憬黎公寓酒店

“国际品牌本土化”与“本土品牌国际化”深度融合

游学第五站，我们来到了西南地区文旅新地标——憬黎公寓酒店

该项目由锦诗庭（锦江酒店集团与雅诗阁合资公司）打造，标志着市场进入“国际品牌本土化”与“本土品牌国际化”深度融合的新阶段。这种通过合资公司与特许经营进行轻资产扩张的模式，为行业提供了新范本。

1.项目介绍·简介与背景：

该项目成都首店位于西南地区文旅新地标——天府国际动漫城，目前正处于筹备开业阶段。定位为高品质公寓酒店，致力于为商旅人士提供融合酒店服务与居家舒适感的住宿体验。项目总房量131间，其中22间规划为公寓用途，装修标准（不含消防）约为10.5万元/间。

憬黎TULIP LODJ源自法国卢浮集团，目前累计签约项目40个，计划于2025年新增门店15家。双方将充分发挥各自优势：依托锦江酒店遍布全国的开发资源与供应链体系，加速Quest品牌在中国的落地与后续项目拓展；同时结合雅诗阁在高端服务公寓与公寓酒店领域的运营经验，共同将憬黎打造为高品质公寓酒店品牌。

·运营策略：

合资公司与特许经营模式：依托合资公司平台，雅诗阁输出其高端服务公寓的运营标准和品牌管理经验，而锦江酒店则利用其遍及全国的属地化开发团队、强大的供应链平台和市场资源，实现品牌的快速落地和高效运营。该项目有鲜明的地方运营特色，是真正把“住酒店”变成“玩社群”。不仅提供酒店式服务，更围绕Z世代的兴趣，打造了电竞、漫画、声优等主题社群和专属空间，并依托雅诗阁的国际化资源，持续引入海外特色活动和社区大使，让每位住客都能在沉浸式的动漫氛围中，找到同好、玩在一起。

双品牌协同拓展：合作不仅推动憬黎品牌的发展，同时也将雅诗阁旗下的Quest格诗庭品牌引入中国，实现双品牌在中国市场的协同布局和增长。

第六站：成都轨道寓见双凤桥店

TOD之上的“青年社区”样本

游学第六站，我们来到了成都轨道集团打造的TOD保障性租赁住房标杆项目——轨道城市·寓见双凤桥店

成都轨道集团在保障性租赁住房领域一次重要的创新实践。它不仅仅是一个居住空间，更是一个旨在为青年群体打造一站式生活解决方案的新型社区模型。

1. 项目简介

成都轨道集团打造的TOD保障性租赁住房标杆项目——轨道城市·寓见双凤桥店，位于双凤桥地铁站上盖，于2024年推出，是成都市首个TOD保租房项目。项目共提供1431套精装房源，户型面积为30–70㎡，以一室及两室两厅为主，月租金1376–2700元，低于武侯区公寓类产品市场平均租金水平的46%-66%。

租赁通过微信小程序办理，签订《成都市保障性租赁住房租赁合同》，一人一码，同区内不得再租赁其他房源。合同期最短1年、最长不超过5年，租金可按月或季度支付，预收不超过3个月，押金为1个月租金。租期超过1年的，自第二年起租金不递增。物业费为4.2元/㎡·月，水、电按居民标准执行，物业服务费及网络等使用费用由承租人另行承担。

项目配套约3700㎡的“隔壁子·未来社区生活中心”，集成图书馆、食堂、健身房、就业服务站等公共功能，构建一站式社区生活场景。

2. 建设背景与理念

该项目是成都落实保障性租赁住房政策的重要实践，依托TOD模式推动“站城人产”融合发展，助力职住平衡。成都轨道集团专门成立运营子公司，以“自建新建+自主运营”方式打造“轨道城市·寓见”品牌，构建TOD全业态生活圈。目前，集团已在全市11个TOD项目中启动建设超过2.5万套保租房，总建筑面积超98万平方米，总投资达107亿元，预计服务超4万名新市民与青年人。

“隔壁子·未来社区生活中心”作为项目的重要组成部分，旨在回应青年群体在租房中面临的居住品质低、通勤不便、社区配套不足等痛点，推动“轨道+社区+生活”深度融合，打造一个在步行范围内即可满足居住、工作、消费与休闲需求的未来社区样本。该项目现已实现满租，其中30岁以下租客占比超过80%，非成都户籍人群超过90%，精准服务了新市民和青年群体的安居需求。

3. 运营策略与商业模式

在精细化的运营之下，"隔壁子"成功地将多元空间盘活为一个充满活力的青年社区。

•社群驱动的活力源泉：运营方深谙社群的重要性，建立了夜校、健身、阅读等10个主题社群。更为创新的是其"隔壁子社群共创联盟"机制，例如，要求兴趣社群商家入驻前，必须先为社区贡献两场沙龙活动，形成了良好的资源互换和内容共创生态。

•"公益+商业"的可持续探索：项目并不以高额利润为首要目标，而是探索一种可持续的微利模式。通过运营提升空间价值，吸引政府与国企合作，实现资源置换与长期合作机会。其主要收入来源于场地租赁、参访接待（市场化收费，如1500元/次）、培训课程等。同时，通过引入多元业态和合作方，以轻资产运营模式降低自身投入（项目上就两个工作人员）。

•智慧化运营工具：项目开发了自有小程序，用于活动的发布、招募和报名，极大地提升了运营效率和用户体验。

项目成效：

• 助力青年安居：为超360户应届高校毕业生等群体减免租金，切实降低了青年生活成本。

• 构建成长生态：累计开展活动超90场，覆盖3600余人次，显著增强了青年的归属感与社会连接。

• 激活TOD价值：作为样板项目，推动了成都轨道TOD保租房体系的快速发展，年内计划再投运4700余套房源。

行业方向：

• 从"居住空间"到"成长平台"的转变：未来青年社区的核心竞争力，正在从硬件比拼转向为青年提供社交、学习、创业支持的软性平台。

• "社群共创"是维持活力的关键：鼓励并赋能用户成为内容的创造者和活动的组织者，是社区保持高频更新和持久吸引力的不二法门。

• "轻资产、强运营"模式具备优势：与国企合作，专注于运营环节，这种模式更灵活，也更易于在复杂的国有资产管理要求下实现落地与复制。

个人思考

基于此行所见所思，URI记录核心收获如下：

1. 品牌本质是可感知的价值体系：硬件与文化理念易趋同，品牌核心在于细节统一感——从空间视觉、员工服务到物品配置、需求响应均遵循统一标准，背后依托严密管理体系与执行标准，这是住房租赁行业品牌化建设的关键，需将产品、服务、社群与文化系统融合。

2. 品牌传播应聚焦用户价值场景：过往传播多围绕企业自身功能属性，未来需转向用户视角，聚焦“助力青年职业起航”“营造家庭温馨港湾”“定制企业安居方案”等具体场景，让品牌承诺嵌入用户生活轨迹。

3. 品牌运营需强化私域阵地建设：面对注意力碎片化，需构建自有数字化内容体系与私域运营矩阵，通过精准内容、达人合作及社群互动沉淀用户资产，将流量转化为粉丝，进而培育高黏性、高推荐意愿的品牌忠实用户。

4. 产品线需平衡独特性与统一性：参考多品牌协同案例，需建立清晰“品牌梯队”策略，明确各品牌定位、边界与联动机制，实现“高端树形象、中端保现金流、保障型拓市场”的良性发展，同时强化母品牌背书，形成品牌合力。

综上，本次研学印证：未来租赁行业竞争将是品牌生态的竞争，需加快从“住房租赁服务商”向“新市民与青年成长伙伴”的角色升级，后续将把所学转化为品牌行动，助力赢得用户认同与市场信任。

下篇精彩继续。。。

URI游学过往案例

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青年公寓：Z世代居住需求下的产品与运营策略

集体用地新建社区：政策落地与民生保障运营路径

政企合作案例深研：资源整合与可持续运营案例实践

日本长租公寓专项考察：精细化管理与社区营造借鉴

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培训交流：智能系统与数据驱动的管理升级

中国人才公寓标杆社区研学高阶班（常州）

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数据来源：公开数据 URI复核整理、URI Data Bank

撰文: URI研究中心

内容审核:林夏

内容复核:木兮

运营编辑:树懒