日本全面封杀“楼花快炒”！交房前转售=违约+诉讼

11月25日，关于分户式公寓投机性短期转售问题的应对措施，日本一般社团法人不动产协会给出了重要文件。

以下为其内容：

一般社团法人不动产协会（位于东京都千代田区霞关3-2-5，理事长：吉田淳一）针对分户式公寓的投机性短期转售问题，明确了当前的认识与基本立场，并决定实施以下对策，各会员公司将陆续开始执行，特此通知。

概要

对于以投机为目的的分户式公寓短期转售行为，我们认为有必要采取某种对策加以限制。

鉴于所有权转移至业主之后的应对措施存在局限性，在传统做法的基础上，我们追求更具实效性的对策，最终确定了以下三项核心措施：

限制登记及入住人数的上限

契约与登记等名义的明确化

禁止交房前的转售行为

上述措施将由各会员公司根据自身判断，逐步推进实施。

关于价格上涨与短期转售的现状认识

当前持续的价格上涨，除了地价与建筑成本等原材料价格飙升之外，近年来供给户数的大幅减少也是重要因素。同时，以年轻人和育儿家庭为主的购房意愿依然强烈，需求基础非常稳固，因此我们判断，投机性交易的影响是极其有限的。

我们也认识到，由于签约后客户所处环境的变化，有时不得不短期内转售的情况也是存在的。

但另一方面，以投机为目的的购买与短期转售行为，我们认为有必要采取某种对策加以限制。

关于抑制投机性转售的应对措施方针

我们始终认为，在保障“宪法所规定的财产权”的前提下，对自由经济与私人财产处分权的限制，是一个需要慎重对待的问题。例如，虽然可以通过契约设定“禁止转售”条款，但在交房后，客户一旦获得所有权，即使违反契约义务，也难以掌握具体情况。在最坏的情况下，可能需要通过民事诉讼来解决，因此，交房后的应对措施存在明显局限。

对事业者来说也存在局限性。

以往，各会员公司根据自身判断，结合物件特性，实施了如“限制购买人数”等对策，本年度起，我们也在探讨“交房前的应对措施”方面进行了研究。

<对策的具体内容>

经过研究讨论，各会员公司根据自身判断，将“通过公开销售方式出售的物件”作为对象，

在进一步强化“确认购房目的”的基础上，决定以以下三项措施为核心推进实施：

①限制登记及入住人数的上限

对“单个物件的购买人数进行限制”，

同时“在一次销售期内，限制可登记的人数上限”

（限制人数为1人时，也可根据物件特性设定为2人以上的上限）

②严格规范契约、登记等名义

要求“登记（申请）名义人必须与契约、交房、所有权登记的名义一致”，

并在登记时的确认文件、买卖契约书、重要事项说明书等材料中明确记载。

③禁止交房前的转售活动

在“签订买卖契约后至交房前的期间内，禁止进行转售活动”，

并在登记时的确认书、买卖契约书、重要事项说明书中新增相关条款并予以记载。

×关于“适用对象”“适用物件”“开始时期”“限制人数的设定”等具体运用细节，将根据各物件的特性及各公司的情况，由各家公司在今后自行判断决定。

×本协会的各会员公司，将根据各自的事业内容、事业实施区域等情况，在判断为特别需要采取对策的情况下，也可选择实施上述措施。

目前，以下本协会的正副理事长公司共8家，已率先开始相关研究，并将在各自判断的基础上，决定是否实施上述对策。（按五十音顺序排列，括号内为事业公司）

住友不动产株式会社

东急不动产集团株式会社（东急不动产株式会社）

东京建物株式会社

野村不动产株式会社

阪急阪神不动产株式会社

三井不动产株式会社（三井不动产Residential株式会社）

这样的一份文件一出，就意味着从2025年11月26日起，日本房屋买卖随便转售或者加价出售的问题将被杜绝。那些快进快出赚一手的“炒楼花”投资客也将正式退出日本的新房买卖舞台。

日本的房屋买卖投资市场将再次被法律化，严格化。

这对于很多“炒楼花”的投资客来说，是个坏消息。甚至不少人跟风购买的塔楼很有可能砸在手里，但对于整个日本房地产市场的发展是一个良性化的选择。也让那些被迫挤出东京都心圈外的日本本土公民看到了在东京都心圈内买房的希望。

阿拉蕾认为虽然短期投资客会减少，但是从长远角度看，规范化意味着日本的房地产市场将变得更加的成熟，而投资日本房地产市场的很多有实力的投资客也不会因为此项规定而放弃投资日本市场，只是会随着市场的变化，调整投资的周期和策略。

日本房子种类很多，小户型公寓、塔楼、一户建、整栋，哪种产品才是适合自己的投资标的？哪种增值最快？哪种增值最慢？哪种已经涨不动了？

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