60套房源初试水？镇江时光里项目暗藏的天地源自救路线

来源：观点地产网

观点网 在行业深度调整阶段，房企各显神通。

面对销售疲软、库存高企、现金流承压的多重挑战，越来越多企业开始跳出传统路径依赖，尝试探索在更有效地发挥手中存量资产价值的同时，构建起新的发展韧性和能力壁垒。

天地源近期发布的一则公告，也宣告了其近年来做出的一系列调整。

11月25日晚间，天地源发布关于公司部分存货资源转为投资性房地产的公告。其中提及，根据经营发展需要，天地源下属全资子公司镇江天地源置业有限公司 （简称“镇江天地源”）将开发建设的镇江“天地源•时光里”项目一期2号楼存货资源由原开发销售模式调整为阶段性租赁+旅居运营模式。

据悉，“天地源•时光里”项目一期2号楼总建筑面积5743.8平方米，共计60套房源，单套面积为95平方米，目前已完成软硬装施工，具备运营条件。

对于此次转换，天地源认为有利于推动公司地产开发和资产运营双轮驱动发展模式的落地实施，能够有效盘活公司存量资源，提高资产使用效率，增加公司整体收益。

60套房源起点

长期以来，天地源称不上是一家活跃的公司，但也算具备区域深耕能力的地方性国企代表。

其注册成立于1992年，在2003年重组上市，之后的二十余年里，从以西安为总部中心的西部经济圈，逐渐拓展至以苏州为中心的长三角经济圈、以深圳为中心的粤港澳大湾区经济圈、以天津为中心的京津冀经济圈、以重庆为中心的成渝双城经济圈等，形成全国化布局。

此次公告中提到的镇江天地源，正是该公司在长三角经济圈布局的主要控股参股公司之一。不过，截至今年中期，镇江天地源总资产为109798.13万元，净资产及期内净利润均已转为负值，分别约为-4.03亿元、-1825.49万元。

据公开信息，天地源•时光里项目容积率约2.0，绿化率30%，整体规划15栋高层，建面约95-143平方米。项目曾在2023年9月开放城市展厅，并传来消息称有望在当年开放销售，不过后续始终没有明显进展。

今年10月，项目官微开始接连推送宣传内容，传播方向同步侧重于旅居。可以说，在此次正式公告前，天地源已为项目一期2号楼存货资源由开发销售模式调整为阶段性租赁+旅居运营模式做准备。

调整的基础在于，项目之初便设定为全龄健康产品，在室外空间打造、主题设施上能够提供满足旅居康养生活需求的配套和场景，包括2000平方米社区草坪，“HOME+健康服务体系”等。另一方面，早期规划的户型放在今天需面对更大的去化压力。

此次将60套95平方米户型转换为阶段性租赁+旅居运营模式，或许仅是一个开始。

结合出租率、现金流回报、客户运营反馈等，天地源有望逐步复制这一路径至其他库存压力较大的项目，尤其是在长三角、粤港澳等具备旅居或长租需求基础的区域。

在这一过程中，逐步建立起的标准化、可复制运营模型，将为公司“地产开发+资产运营”双轮驱动模式奠定基础。而事实上，仅就“租赁”而言，这也并非天地源首次进行相关探索。

据了解，天地源首个面世的集中式长租公寓项目——天地源唐潮公寓重庆北碚科学城店，是在2024年9月开业。

项目提供220套房，建面约41-68平方米。周边交通路网成熟，依托碚青路，可快速连接南部歇马街道、北侧城南新区。不过，距离最近的轨道交通6号线状元碑站稍远，约2.8千米。此外，北侧2.5千米处为万达广场的商业及写字楼配套。整体而言生活配套较为完备。

自救路线

天地源业务结构的转变，一方面是对市场需求变化的响应，另一方面也与其近年来经营业绩持续承压密切相关。

数据显示，天地源在2023年实现营业总收入115.3亿元，创下历史最好水平。但代价是，归母净利润也首次录得亏损，由上一年的归母净利润3.43亿元转为归母净亏损3.90亿元，跌幅近214%。

同期，毛利润由2022年的26.16亿元降至14.36亿元，接近腰斩；扣非净利润由2022年的盈利3.407亿元，转为亏损3.946亿元。

进入2024年，天地源的经营压力未能取得明显减轻。虽然全年总营收仍维持在百亿规模，归母净亏损却进一步扩大至10.2亿元，同比增加161.26%。毛利润小幅回升，为14.65亿元，但也难以挽回整体态势，扣非净利润亏损达11.11亿元。

经营压力的另一重体现还在于，经营活动产生的现金流量净额明显减少。于2023年，天地源还曾实现约10.22亿元的经营性现金净流入，而来到2024年，该项指标已转为负值，呈净流出状态。对此，天地源表示主要为期内房产销售收到的现金较上年同期减少所影响。

不可否认，由于市场环境持续承压，包括天地源在内的大多数房企，近两年的销售去化表现均不甚理想。现金流的收缩，更是限制了其资金调配能力。

在今年5月，天地源甚至曾以9.3%/年的融资成本，向西部信托申请总金额不超过3.1亿元的信托融资，资金将用于天地源下属公司合规项目的开发建设。公司对资金的渴求，可见一斑。

也正是基于此，如何调整经营策略以应对发展需求，是房企之间的共同话题，更是天地源眼下的头等大事。就目前来看，解决燃眉之急的钥匙，正在于存量资产盘活。

在2023年的年度报告中，天地源就曾勾勒出资产运营板块的雏形。

彼时，该公司在2024年重点工作中指出，“夯实经营创新和精细化……构建资产运营平台，完善资产运营管理体系，建立公寓资源运营标准，逐步提升资产运营能力。”

于年内，这一重点工作已取得成效。即为上文中提到的，在2024年9月正式开业的天地源唐潮公寓重庆北碚科学城店。

在2024年第三季度的业绩说明会上，针对资产运营板块的相关进展，管理层又进一步指出，“公司已构建资产运营平台，建立了资产运营管理体系和公寓资源运营标准。目前，公司重庆水墨江山项目唐潮公寓已于今年9月投入运营，首月出租率即突破95%。此外，珠海上唐府长租公寓及酒店项目也将于明年上半年投入运营。”

据悉，珠海上唐府长租公寓于今年2月28日正式开业。在今年上半年，天地源还实现水墨江山2号楼的按期开业，两个项目共推出房源600余套，开业当月出租率突破80%。截至今年中期，天地源已运营长租公寓800余间。

值得注意的是，对于在资产运营方面刚刚起步的天地源来说，借力是更高效的发展途径。

正因如此，天地源在珠海上唐府项目引入龙湖集团逍遥洲资管，共同开展合作。项目也由此实现双品牌冠名——天地源唐潮冠寓珠海北站店。既是冠寓4.0产品线的落地项目，也是天地源推出的首个品质型公寓产品，共推出429套34-48平方米的精装公寓。

据悉，项目商住楼栋总户数为966户，规划为4.5米层高百变空间（面积约35/48㎡），自带超4200㎡的滨海风情的商业街。其中，被打造为长租公寓的住宅有427套，涉及楼层为2-4层，6-16层。

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