涉外房产律师：外国人如何在克罗地亚购买房产？需要注意哪些？

外国人在克罗地亚购买房地产的核心差异体现在欧盟 / EEA 公民与非欧盟 / EEA 公民的资格差异，需遵守 “互惠原则 + 登记生效” 规则，具体要求、流程及关键事项如下：

一、外国人购买资格与核心限制

1、欧盟（EU）/ 欧洲经济区（EEA）公民及实体：与本国公民平等待遇

可自由购买、持有任何类型房地产（住宅、商业、工业用地等），无额外审批要求，无需满足互惠条件。

与克罗地亚公民享有相同权利，包括房产的占有、使用、处分权，仅需遵守普遍限制（如农业用地、文化遗产地的使用规范）。

2、非 EU/EEA 公民及实体：需满足互惠原则 + 事先批准

核心条件：必须符合互惠原则（即对方国家允许克罗地亚公民同等购买房地产），且需获得克罗地亚司法部的事先批准。

无其他额外限制（如数量、区域、价格门槛），但需遵守与本国公民一致的普遍规则。

3、普遍限制（适用于所有买家，含外国人）

部分财产不可私有：如空气、河流、湖泊、海域等 “公共领域财产”，不能成为所有权对象。

特定土地的使用限制：农业用地、文化遗产地、林地的所有者，其所有权行使受对应法规约束（如农业用地需符合农业用途要求）。

可能被征用：若为国家利益（如建设公共设施），房产可能被全部或部分征用（需给予补偿或设定地役权 / 租赁权）。

二、主要购买结构（两种核心模式）

三、核心购买流程（四步法定程序）

克罗地亚房产交易依赖 “双重登记 + 公证认证”，核心机构为地籍登记处（记录物理信息）和土地登记处（记录法律权利），具体步骤如下：

1、第一步：资格核查与批准（非 EU/EEA 公民专属）

非 EU/EEA 公民需先向克罗地亚司法部申请购买批准，提交材料包括身份证明、互惠关系证明、房产用途说明，审批流程需遵循官方时限。

EU/EEA 公民可直接跳过此步骤，进入产权核查。

2、第二步：产权与合规尽职调查

委托律师核查两项登记：①地籍登记（确认房产位置、面积、建筑信息）；②土地登记（确认卖方为合法所有权人、无未披露的抵押、地役权、查封等负担）。

若房产为农业用地、文化遗产地，需额外确认其使用限制，避免违规。

3、第三步：签署交易文件并公证

双方签署交易文件（资产交易为房产买卖合同，股权交易为股权转让协议）：

资产交易文件需经公证，或包含经公证的双方签名；

若通过授权委托签署，委托书需经公证认证。

公证人负责验证双方身份、签名真实性，及交易文件的形式合规性。

4、第四步：登记生效

向土地登记处提交交易文件、公证材料、税费缴纳证明，完成所有权过户登记 —— 仅登记后，买方才合法取得所有权。

土地登记信息为公开查询，且具有公信力（即第三人可信赖登记信息，善意购买受保护）；若地籍登记与土地登记数据不一致，以土地登记为准。

四、核心税费（买方 / 卖方承担）

五、卖方的法定责任与风险提示

1、卖方的强制责任

缺陷责任：对房产的物质缺陷（如结构问题）和法律缺陷（如未披露的抵押）承担责任，买方有权主张解除合同、降价或赔偿。

诚实信用义务：需主动披露房产相关重要信息（如未决诉讼、环境问题），不得故意隐瞒。

商业地产交易中，通常需提供陈述和保证（如所有权合法、无环境污染、税费已结清等）。

2、外国人特殊风险

非 EU/EEA 公民的批准风险：需提前确认本国与克罗地亚的互惠关系，避免批准申请被拒；批准流程可能耗时，需预留足够时间。

登记数据一致性风险：地籍登记与土地登记数据可能存在差异，需以土地登记为准，避免因数据不符影响交易。

环境尽职调查：工业用地或历史用途为工业的房产，需核查土壤污染情况，避免继承环境修复责任。

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