涉外房产律师：外国人如何在葡萄牙购买房产？需要注意哪些？

外国人在葡萄牙购买房地产的核心原则是 “欧盟 / 欧洲经济区（EU/EEA）公民无特殊限制，非 EU/EEA 公民需合规文件，且可通过‘黄金签证’政策关联投资”，具体规则、流程及特殊政策如下：

一、外国人购买资格与核心限制

1.EU/EEA 公民及实体：与本国公民平等待遇

欧盟（EU）、欧洲经济区（EEA）公民或注册地在 EU/EEA 的法律实体（如有限责任公司 LDA、股份公司 SA），可在葡萄牙自由购买、持有房地产，无数量、区域（除少数战略区域外）或房产类型限制：

可直接获取 “完全产权（Dominio Pleno）”，包含占有、使用、处分权，无需额外审批；

购买农业用地时，仅需向当地 “农业与食品部（Ministério da Agricultura e Alimentação）” 提交 “农业用途声明”，确保用于农业生产，与葡萄牙公民适用同一标准；

无最低价格门槛，可购买任何价位的住宅或商业地产（如商铺、写字楼）。

2.非 EU/EEA 公民及实体：需基础合规文件，无普遍限制

个人：需满足两个核心条件：①申请葡萄牙税号（Número de Identificação Fiscal, NIF）—— 向葡萄牙税务机关（AT）申请，需提交护照（经葡萄牙领事馆认证）、地址证明（如葡萄牙酒店预订或租房合同）；②资金来源证明（银行流水，反洗钱核查），若通过 “黄金签证” 投资，需额外提交投资计划书。

实体：外国公司需通过 “葡萄牙注册实体”（如 LDA）购买，公司需在葡萄牙商业登记处（Registo Nacional da Propriedade Industrial e de Empresas, RNPIE）备案，外资占比无限制，但需披露 “受益所有人信息”；购买商业地产（如酒店、工业厂房）时，主营业务需与房产用途一致（如物流公司仅可购买仓库用地）。

区域限制：仅 “军事战略区域”（如里斯本港口周边、北部边境部分区域）需额外获得葡萄牙国防部审批，普通住宅、商业地产无区域禁令。

3.禁止购买的类型

无论国籍，外国人不可购买 “公共领域土地”（如市政公园、公共道路附属土地）、“土著社区土地（Terras dos Povos Indígenas）”（仅限土著居民集体所有），及受生态保护的核心区域（如亚速尔群岛部分自然保护区），除非获得环境部豁免（仅适用于生态友好型投资项目）。

二、主要购买结构（三种核心模式）

外国人在葡萄牙购买房地产的结构需结合投资目的（自住、出租、黄金签证）选择，具体如下：

三、核心购买流程（五步法定程序）

葡萄牙房地产交易实行 “公证前置、登记生效” 制度，公证人（Notário Público）是法定必要角色，核心登记机构为 “土地登记处（Conservatória do Registo Predial）”，具体步骤如下：

1.第一步：申请 NIF 与产权核查

申请 NIF：向 AT 提交材料，流程 1-2 周，无 NIF 无法签署合同或缴纳税费；

产权核查：委托葡萄牙律师向土地登记处调取房产的 “产权证书（Certidão de Registo Predial）”，核查内容：①卖方是否为合法所有权人；②房产是否存在抵押、查封、地役权（如公共设施通行权）；③是否属于禁止购买类型，若有瑕疵需卖方在交易前解除（如注销抵押）。

2.第二步：签署初步协议（Contrato de Promessa de Compra e Venda, CPCV）

双方签署 “预约购买协议”，约定核心条款：房产描述、成交价、定金（通常为 10%-20%）、最终交易时限（如 60 天内）。定金由公证人或律师托管（非直接支付给卖方），若卖方违约需双倍返还定金；若买方违约，定金归卖方所有（需扣除核查费）。CPCV 需经公证人认证，具备强制执行力。

3.第三步：缴纳税费并获取税清证明

买方需在签署正式协议前缴纳 “房地产转让税（IMT）”，卖方需缴纳 “增值税（VAT，仅新房）” 及 “资本利得税”，具体税费如下：

买方税费：IMT（阶梯税率，首套房 15 万欧元以下免征，15-25 万欧元 1%，超 25 万欧元 2%-6%，区域不同有差异）、公证费（成交价 0.5%-1%）、登记费（固定费用 + 成交价 0.1%）；

卖方税费：VAT（新房 23%，二手住宅豁免）、资本利得税（个人 28%、公司 21%，按售价与成本差额计算）；双方缴税后，AT 出具 “税清证明（Certificado de Registo de Impostos）”，为后续登记必要材料。

4.第四步：签署正式公证书（Escritura Pública）

在公证人面前签署正式买卖协议，公证人需核查：①买卖双方身份与 NIF 有效性；②非 EU/EEA 买方的资金来源；③黄金签证投资者的投资资格。协议需明确：房产的 Registo Predial 编号、面积、边界，及卖方需结清的水电费、物业费。签署后，公证人需在 15 天内将协议提交至土地登记处。

5.第五步：产权登记（所有权生效关键）

土地登记处收到公证书及税清证明后，核查无误即完成 “所有权过户登记”，更新产权证书至买方名下。登记完成后，买方正式成为合法所有人，可通过土地登记处官网查询登记信息；黄金签证投资者需同步向移民局（SEF）提交 “房产登记确认函”，用于居留申请。

四、卖方的法定责任与风险提示

1.卖方的强制责任

产权保证：无论协议是否约定，卖方需保证产权 “完整无瑕疵”，若存在未披露的抵押、查封或第三方主张，需返还买方购房款并赔偿利息（按葡萄牙央行基准利率 + 2% 计算）；

隐藏缺陷担保：对房产 “隐藏缺陷”（如结构裂缝、水管故障）承担责任，买方可在登记后 5 年内向法院主张 “价格减免”（最高为成交价的 30%）或 “解除合同”，卖方不得通过协议免除该责任；

文件交付：需向买方交付完整材料：原产权证书、税清证明、房屋质量检测报告（二手房产），若为黄金签证关联房产，需额外提供 “房产评估报告”（由移民局认可机构出具）。

2.外国人特殊风险

黄金签证政策变动：2024 年起，葡萄牙黄金签证对 “沿海热门区域”（如里斯本、波尔图、阿尔加维）的投资门槛提高至 50 万欧元，内陆区域维持 28 万欧元，需提前确认投资区域分类；

NIF 有效性：非 EU/EEA 公民的 NIF 需每年向 AT 提交 “居住状态声明”，若长期离境（超 6 个月）需委托当地代理人维护，否则可能影响房产交易；

外汇汇出：出售房产后，非 EU/EEA 公民汇出资金需向葡萄牙央行（Banco de Portugal）提交 “交易证明”（公证书、税清证明），单笔超 10 万欧元需额外申报资金用途。

五、特殊政策：黄金签证（Residência por Investimento）

非 EU/EEA 公民购买葡萄牙房地产可关联 “黄金签证”，核心条件与权益如下：

投资门槛：低密度区域≥28 万欧元（修复老建筑≥35 万欧元）、其他区域≥50 万欧元；

居留权益：首次获 1 年居留，可续签 2 次（每次 2 年），持有 5 年且满足 “每年居住 7 天” 可申请永居；

限制：黄金签证关联房产需持有至少 5 年，期间不可出售（除非替换为同价值其他符合条件的房产），且仅可出租≤50% 面积（若为住宅）。

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