从9万到2万，学区房价雪崩，家长不卷了

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作者|深水财经社 乌海

南京的学区房也撑不住了，最近一家中介跟我说，连最顶级的学区房价格都已经向普通小区看齐。

“前两年挂牌还敢叫价9万，现在2.7万都难成交。”南京鼓楼区芳草园小区的中介说，这个曾靠着芳草园小学“金字招牌”稳居南京学区房第一梯队的小区，如今房价跌幅超过70%。

不止芳草园，南京多个曾经的“学区房天花板”都在经历价格“大跳水”。现在整个南京的学区房都已经进入寒冰期。曾经让家长们挤破头争抢的“学票”，如今为何突然不香了？

学区房“雪崩”

在南京人的印象里，一直有“四大名小”的说法，分别是“拉力琅芳”，这里的芳就是前面说的芳草园小学，是南京第一梯队的学区房。

芳草园小学位于鼓楼区龙江区域，芳草园小区就是这里的核心学区房，这个小区建于上世纪90年代，就是属于老破小那种，但是因为是直接对应芳草园小学，便立刻乌鸡变凤凰，成为南京市最贵的小区之一，同时也是南京学区房的晴雨表。

依托“南京四大名小” 之一的芳草园小学，芳草园小区在2020-2021 年曾创下9.2 万/㎡的巅峰，成为家长眼中的“教育硬通货”。

近日，有网友晒出了南京芳草园小区的最新成交价格，竟然只有2.7万多，从9万多到两万多，五年的时间，这个小区房价就打了三折，不知道那些高位买进的家长们情何以堪。

然而事实上，上面这个2.7万成交价并不是所谓的“特殊楼层特殊户型”，而是一套正常的房子。我们登录贝壳APP上一看才发现，这还不是最低的，这个小区今年以来成交均价已经跌到3万出头，目前挂牌价在两万多的房子已经有一大把了，最低挂牌价甚至只有2.5万多，而实际成交价往往还要在挂牌价基础上打九折以上。

由于芳草园小区所在的区域也属于南京市中心，这里的房子即便不是什么优质学区，一般也能卖到两万多。也就说，曾经的学区房贵族，现在的价格已经和普通小区一个档次了。

截至11月25日，芳草园小区在贝壳上的挂牌量已经达到149套，近一年成交量为56套。

芳草园小区是南京学区房的晴雨表，以此可以推断出，南京其他区域学区房价格肯定也是泥沙俱下了。

比如玄武区的公教一村，巅峰时房价直冲9.3万/㎡，如今门槛已降至4万/㎡左右；秦淮区王府园小区从8.5万/㎡跌至3万/㎡。

拉萨路小学+ 29中学区的曾是南京的“双学区天花板”，怡景花园小区巅峰期单价冲破10万/㎡，41㎡小户型最高成交565万，折合单价高达13.8万/㎡，2025年怡景花园成交均价已跌到4万左右，较巅峰期跌幅超68%，和芳草园小区跌幅差不多。

学区概念淡化

“买学区房=锁定好学校”，这个曾被南京家长奉为圭臬的等式，正在被一系列教育新政彻底打破。

如果说学区房是教育资源垄断的“衍生品”，那么现在的教育均衡化导向就是刺破这个泡沫最锋利的针。

2025年南京义务教育招生新政的落地，对学区房市场来了一次“釜底抽薪”。新政明确取消公办小学“提前一年落户”限制，家长只需在报名前完成户籍迁移即可，这直接缓解了“掐点买房”的焦虑，但更关键的是同步强化了“户籍、房产、实际居住三一致”审核。

鼓楼区明确要求提供水电费缴纳记录，杜绝“空挂户口”现象。这意味着那些只为“学票”而买的老破小，投资属性被大幅削弱，而居住价值的短板被无限放大。

这些所有的措施都是为了一个目的，教育资源的均衡化，只有均衡化才能打破贵族化和两极分化。

比如南京推进的集团化办学、教师轮岗等措施，让优质教育资源从单点垄断转向遍地开花。在2023年，江苏发布《关于进一步做好义务教育学校校长教师交流轮岗工作的通知》，确保每年交流的骨干教师不低于交流轮岗教师总数的20%。

南京的金陵中学接管河西新校、南师附中在江宁设立分校，建邺区更是集结了南师附中、致远教育等多个顶级教育集团，新学校个个挂着“名校头衔”。

曾经只有老城核心区才能享有的优质教育，如今在河西、江北、江宁等新兴板块都能找到替代品。当建邺区的新盘能享受到与鼓楼老学区同等质量的教育资源，谁还愿意为老旧逼仄的“老破小”支付天价溢价？

而跨区优录禁令的全面落地，进一步动摇了传统学区房的核心价值。长期以来，鼓楼、玄武等教育强区通过跨区招生“虹吸”外区优质生源。

2025年南京择校新政明确禁止公办校跨区招生后，这些顶级公办校只能招收本区学生，生源质量的差异化被打破。家长们发现，即便花数百万买了学区房，孩子也可能与区内普通生源同班，学校的中考成绩优势可能因生源稀释而弱化。

这种“确定性”的丧失，让学区房的吸引力大打折扣。

与此同时，学位供给的大幅增加也在缓解资源争抢。根据2025年南京全市教育大会规划，到2027年全市将新建高中学校（校区）6所，改扩建普通高中项目17个，累计新增高中学位超2.7万个；初中阶段新建项目预计增加学位总数约5万个。

当学位从“稀缺品”变为“常规供给”，学区房的“硬通货”属性自然会褪色。

人口“转折点”

如果说政策是外在推力，那么人口结构的变化就是决定学区房市场走向的内在根基。学区房的核心需求来自适龄入学儿童，当这个群体的规模持续萎缩，房价下跌就成了必然结果。

南京的出生人口数据早已发出预警。2017年是南京出生人口的高峰，达到9万人，而到2022年，这一数字已降至不足5万人，比2013年还低约1.4万人。

出生人口的“断崖式”下跌，直接反映在学校招生规模上——2025年南京多所热门小学开启“减招模式”，金陵汇文小学减少2个班，银城小学减少5个班，南外仙林减少1个班。

芳草园小区的房价波动，恰好与人口周期完全契合。

2020-2021年该小区房价炒到9万/㎡的高位时，对应的是2014年左右出生的孩子入学高峰，当时全国出生人口还有1600多万；而2025年房价跌至2.7万/㎡，对应的是2019-2020年出生的孩子入学，这两年全国出生人口已跌破千万大关。

以前是5个孩子抢1个学位，家长不得不拼房价；现在是1个学位对应2个孩子，选择空间大了，自然不用再追高。

值得注意的是，南京常住人口虽在持续增长（2023年已达954.7万人），但新增人口以青壮年劳动力为主，适龄入学儿童的增长速度远低于住房供给速度。

供需关系的逆转，让学区房从“卖方市场”彻底转向“买方市场”。更关键的是，新一代年轻父母的生育意愿持续走低，未来适龄入学人口可能进一步减少，这意味着学区房的需求基础将持续弱化。

观念“大转弯”

政策的引导与人口的变化，最终催生了家长教育观念的深刻变革。

从“为了孩子砸锅卖铁买学区房”到“家门口的普小也挺好”，南京家长的心态转变，成为压垮学区房泡沫的最后一根稻草。

以前觉得不买学区房就是对不起孩子，现在想通了，孩子的成长比一张学票更重要。很多家长原本计划卖掉改善房置换鼓楼的学区老破小，现在已经打消了这个念头。

我们可以算一笔账，一套80㎡的学区房，总价相差300多万，这些钱足够给孩子报优质的兴趣班、安排海外研学，而且老破小的居住环境差，孩子每天挤在小房子里，心情能好吗？

随着教育均衡化推进，家长们逐渐意识到，学校的“招牌”并非决定孩子成绩的唯一因素。

新政下，普通小学的牛娃也能通过南外测评或民办摇号进入优质初中，无需再为“全优全三好”疯狂鸡娃。这种认知的转变，让家长们从“抢占资源”转向“关注成长”，开始将精力放在培养孩子的自主学习能力、思维品质等底层素养上，而非盲目追逐学区房。

学区房价值回归

楼市调整期的理性回归，也让家长们重新审视学区房的投资价值。

过去十年，南京学区房的“学区溢价”往往占总价的50%以上，而随着房价暴跌，这部分溢价正在快速蒸发。

今年的挂牌数据显示，“力小+29中”“拉小+29中”等核心双学区房价仍较坚挺，部分房源单价仍然有超10万元/㎡，但这些成交多来自真正有教育刚需的高收入家庭。

而大量非核心区域的“老破小”学区房，因居住体验差、教育优势弱化，成为降价抛售的重灾区。这意味着家长们不再盲目追捧“学区”标签，而是开始综合考量居住品质、教育确定性与性价比。

当政策不再给学区房“背书”，当人口不再给学区房“接盘”，当家长不再把学区房当作孩子的“唯一出路”，曾经被神化的学区房，终于回归“房子”的本质属性。

随着教育均衡化的持续推进、出生人口的进一步变化，南京学区房市场可能还会迎来新的调整。但可以确定的是，“买学区房就能赢在起跑线”的时代已经过去，教育的竞争正在从“资源争夺”转向“能力比拼”。对于家长而言，与其焦虑房价的涨跌，不如回归教育的初心。