不再逃离北上广，年轻人花200万抄底“老破小”

曾经喊出“逃离北上广”的年轻人，正转身用另一种方式“安家”。

机构最新数据显示，在北京、上海等一线城市的二手房市场中，总价200万元以下的低总价房源正成为交易“主力”，其中北京该价位段成交占比高达57.19%，上海也达到48.72%。

一线城市低总价“老破小”成交占比提升，背后是随着房价持续调整，曾经要“掏空六个钱包”的房子，如今年轻人踮踮脚也可能够得到，二手房市场已成为极致刚需的“蓄水池”。

此外，受房价向下调整影响，部分低总价房源因租金收益率尚可，也成为购房者考虑入手的原因之一。

极致刚需托起楼市半壁江山

今年以来，新房市场和二手房市场，走出了不同的走势。

据克而瑞数据显示，2025年前10月，30个重点城市一二手房成交面积合计27443万平方米，较2024年同期持平。其中，新房成交面积同比下降7%、二手房则同比上涨6%。

总量上稳住盘面的二手房市场，都是由哪类购房者在支撑、尤其是在一线城市？据CRIC监测数据，10月京沪深总价200万元以内的低总价段房源，成交套数占比同环比齐增。

具体来看，北京总价200万元以下房源成交占比，已达到了57.19%，而且刚需客群集中度仍在持续上升，10月成交占比同环比增长1.81个百分点、4.67个百分点。

再以上海为例，2025年10月，上海总价200万元以内房源成交套数占比为48.72%，环比上升2.16个百分点，同比上升8.93个百分点，市场份额有进一步扩大的趋势。

二百万左右的“老破小”，为何成为一线城市二手房的成交主力？

中指研究院指数研究部总经理曹晶晶告诉第一财经，总价200万～300万区间房源，多对应60～80平方米的刚需户型，刚好契合首次在京置业的年轻群体需求。

“一方面，刚步入职场的年轻人资金有限，这类房源的购房门槛较低，不会造成过大经济压力；另一方面，很多有孩子的家庭，原本计划购买大户型，但受高总价影响，转而选择该价位小户型来兼顾居住与教育配套需求。”她认为。

曹晶晶还表示，这个价位的房源大多通勤便捷，周边配有大型商超、基础医疗设施等，成熟的生活配套让居住便利性大幅提升，容易受到购房者青睐。此外，部分业主购置新房后，为缓解还贷压力，会选择出售手中200万～300万的二手房，加速了资产流转。

实际上，早在今年年初，年轻人“抄底”一线城市老破小的现象便已出现。在北京，有购房者看到一线城市房价有所回调的现象，决定结束租房生活，准备买一套“三环内、接受老破小、不用电梯、离地铁站近”的房子，最终顺利置业。

在上海，也有购房者表示，自己这些年一直是租房生活，通勤距离较长非常不方便，而一些老旧小区的价格有所回调后，那些“低总价、有地铁、户型周正”的房源，让她动了买房的心，最终锁定一套挂牌价较前两年回调超百万的房子。

如今这一趋势继续深化，核心还是受二手房价格调整的影响。据易居研究院报告，10月一二三线城市的二手住宅价格指数，环比变动分别为-1.0%、-0.6%、-0.7%，同比变动分别为-4.5%、-5.2%、-5.7%，二手房总体处于价格去泡沫的过程中。

“价格的深度调整，带来了量的提振。”该研究院称，从买家角度看，二手房价格调整后，认购的性价比明显提高，一些好地段的二手房，依然是工薪家庭和年轻人置业的首选。

上海中原地产市场分析师卢文曦告诉第一财经，目前入市的购房者，多为有迫切住房需求的刚需，例如买老旧二手房以解决刚性自住需求。对改善型购房者来说，则面临选择新房还是二手房的难题，其中部分购房者受房价预期等影响，可能倾向于保持谨慎、暂缓购房。

买房收租的诱惑与风险

一线城市“老破小”成交占比提升，背后还有一个影响因素即租金。

近期，市场上关于二手房跌出“投资价值”、租金回报率高等观点开始增多，称部分“老破小”租金收益率超过3%，买房收租的收益高于把钱存银行。记者在采访中发现，有一线城市的房产中介，也在通过宣传二手房的租金收益率，来吸引购房者入市。

比如，北京朝阳区有房产中介在介绍一小区时称，该小区每月成交15～20套房源，不少购房者都是买来出租，其中报价80万左右的房子，月租金在3400元左右，刨去交易税费、物业费、供暖费等成本，整体租金回报率在3%～4%左右。

但是，上述小区属于商住房，产权年限多为40年或50年，且需要全款支付；其次，商住房的水电等生活成本较高，未来如果再出售的话，流通性也不能保证。“目前，租金收益率超过3%的老房子有，但是非常少，此外也大多为商住房。”中介称。

记者又咨询了另一套“老破小”，该房源位于北京朝阳区，建筑面积60平方米、报价175万元，中介称如果后续出租的话，月租金在4000元左右。如果不考虑物业费等成本、以及房源租赁空置期，粗略计算其租金回报率最高约2.74%左右。

租金回报率，即房源年租金收入和房屋成本的比值，是判定房产是否值得投资的参考指标。国际上认为，租金回报率在5%以上的城市，是有价值购买并出租的，租金回报率在3%以下的城市房价水平过高，不适合通过出租来达到回本目的。

据麟评居住大数据研究院数据，2025年上半年，重点50城租金回报率为2.08%，较2024年上升0.02个百分点。期内，房价调整幅度大于租金调整幅度，间接带动租金回报率上升。

“单纯从收益角度来看，相比存银行的利息收益，买房收租有一定优势，但投资需要考虑的因素众多，买房收租的投资门槛高于理财产品，回报周期较理财时间更长，当下房地产市场环境错综复杂，买房出租还会面临空置的风险。”该研究院表示。

对此卢文曦表示，租金回报率超过3%、甚至在4%左右的物业少见、属于稀缺类型，国内老旧小区能达到该水平的非常少。不过近年来，因房价指数持续下跌，整体的租金回报率略有回升，尤其是一些房龄较大的住宅，因房价跌幅较大，租金回报率反而相对较高。

但卢文曦提醒称，这类房产通常房龄在15～20年以上，产品形态与当前新建住宅存在显著差距，在“好房子”标准不断提升的背景下，老旧房产未来价格上涨空间有限。因此，高租金回报率并不代表其房价具备跑赢大盘的潜力，要认识到其潜在的市场风险。

值得注意的是，虽然买房不能只看租金收益率，但该指标的重要性正在提升。

国金证券表示，随着我国房地产市场逐渐走向成熟，房子正在经历由投资品向消费品的过渡。一旦房子转变为消费品，租金回报率决定的居住价值，将成为房子估值的“锚”。随着房价持续调整，一线城市出现部分高租息的房产，会成为推动市场企稳的重要力量。

业内专家还表示，如果参考该指标购房，最好是利用短期内闲置的资金、不产生额外贷款费用；考虑收益率时，也要将个税、契税、中介费、增值税、物业费等各项成本纳入计算；最重要的，要选择地段较好的房源，同时考虑未来出售时的综合成本。