从TVB到WEB3.0壳王在想什么：德祥x瑞凯背后的战略重构逻辑

香港老钱们想怎么下RWA这盘大棋

70岁“壳王”陈国强，再一次成为香港资本市场的焦点。

这位先后叱咤香江、执掌TVB，构建宏大资本、地产版图的低调巨贾，如今通过一纸配售公告，为其商业帝国的最后一家上市公司——德祥地产（00199.HK），引入新锐投资机构瑞凯集团（Reynold Lemkins）作为战略投资者，成为香港老钱资本拥抱Web3革命的标志性事件之一。

一、“老钱”传奇：从李嘉诚御用承建商到港股“壳王”

首先从“壳王”的故事讲起。

陈国强的商业版图始于香港地产的黄金时代，早年凭借对香港优质地皮的独到眼光和开发能力，作为李嘉诚的御用承建商而积累了雄厚的资本。

陈国强祖籍广东江门市台山汶村镇，上世纪80年代，他子承父业成立保华集团，成为长实系楼盘的“御用承建商”，香港海底隧道、长江集团中心、数码港等地标建筑均印有保华的痕迹。这种紧密的合作关系为他后续的资本运作奠定了坚实的实业基础和人脉网络，他与李嘉诚形成一种“共生关系”，多次成功“拯救”李嘉诚旗下业绩亏损的企业。

陈国强的根基在于地产，然而真正让他获得“壳王”之誉的，是其精准老辣、点石成金的资本运作手腕。

1990年代，陈国强由实业转向资本市场，他擅长收购业务萎缩、股价低迷的上市公司（即“壳公司”），通过注入优质资产或引入强大战略投资者，令其脱胎换骨，价值倍增，再寻觅买家以较高价格出售。高峰时掌控15家上市公司，德祥企业、德祥地产、锦兴集团等均是其资本棋子。

1998年亚洲金融风暴前，陈国强将旗下的德祥国际30%股权作价5.2亿，卖给当年身价几十亿的“地产神童”罗兆辉，曾经轰动一时。之后罗兆辉破产，陈国强又以“白衣骑士”姿态接手，将资产重组后获利退出，成为他经典的一役。

另一为港股老兵们津津乐道的交易，当属2011年那场标志陈国强从“壳王”晋升“传媒大亨”的收购。彼时，他牵头台湾女首富王雪红、美元基金Providence Equity Partners组建财团，与“邵逸夫达成协议，以62亿港元巨资从邵氏兄弟手中购入香港电视广播有限公司TVB 26%的股权。自此，TVB的“邵氏时代”正式终结，陈国强最终入主这家拥有庞大影响力的香港电视巨头。这场交易中，他不仅化解了邵逸夫家族的接班困局，更拿下清水湾电视城地块的发展权，被业内视为“资本、人脉与政策平衡的极致艺术”。

在陈国强纵横香港资本圈的数十年里，他构建了一个横跨地产、传媒、投资等领域的商业帝国，但他始终保持着典型的“老钱”作风——低调、务实，却无所不能。

二、“老钱”联手“新贵”，瑞凯接棒，华兴任财务顾问

今年香港资本市场显潮暗涌不断，先有蚂蚁收购香港本地“券王”耀才、“宁王”“药王”A+H上市，后有阿里巴巴马云、美图蔡文胜买楼又买“壳”，像是回到了那个独领亚洲风骚的香江年代……

陈国强自2020年将其TVB股份出售给黎瑞刚的华人文化基金以来鲜有露面，同样在今年对其最后一个上市平台德祥地产动刀。市场普遍解读这是老“壳王”依然保持灵敏商业嗅觉而重出江湖，并非仅是一桩简单的融资救困，而是经过深思熟虑和精心策划的托举接力。

上市公司公告显示，德祥地产通过一般性授权向由单一投资方The Reynold Lemkins Group (Asia) Limited直接发行新股，交割完成后Reynold Lemkins将持德祥地产10%股份，是港股上市规则定义下的主要股东及战略投资人。认购价为每股0.7港币，分别较过去五个交易日平均价录得17.45%折让，但相关股份将受为期12个月禁售期约束。

Reynold Lemkins行内人士也称瑞凯，并非传统地产商或传统产业巨头，而是一家在过往三年港股窘困时期屡屡出手渐露头角的“新面孔”。行内人士称，“瑞凯是过往三年港股IPO低迷阶段出手最活跃的单一家族投资机构，掌舵人刘浩然除了常见于港交所上市仪式外，也见活跃于大陆、香港乃至新加坡和欧美的高规格论坛与社交活动中。

另外值得玩味的是，德祥地产是单一对象定向发股，本来无需通过任何投行券商，却引入曾经“FA之王“华兴资本担任独家财务顾问。华兴是中国互联网黄金一代里最具传奇色彩的资本推手，创始人包凡的名字总被市场与红杉沈南鹏、高瓴张磊挂在一起。而今年适逢创始人回归、宣布与币安生态合作新战略，华兴的参与也给这笔交易增添了几分时代特征。

三、交易解构：地产资源底座，All in Web3.0

交易结构上，德祥地产增发新股给瑞凯一家机构，使其在扩大股本后的持股比例恰好10%，并且附带一年的禁售期，是非常明显的引入战略投资方。而实际上今年德祥地产的其他商业动作颇多，例如在今年4月，京东集团在伦敦维多利亚区收购的办公楼，正是德祥地产有份参与投资开发；在下半年，在香港分别出售的土瓜湾地块和西半山豪宅宝峰的两个单元合计作价近8亿港币，大幅降低负债之余，也看出陈国强正看准香港市场筑底反弹的时机在积蓄流动性与商业资源，准备大展拳脚。

而从本次增发股份公告的资金使用方向上看出来，陈国强有意在Web3.0领域大展拳脚，也是精准踩中今年香港乃至全球对加密资产特别是真实世界资产代币化RWA，从监管到市场的认可度大幅提升的大时代，老“壳王”叱咤风云侧影若现。由德祥地产提供地产资源，瑞凯注入新理念、新方式、新生态，是一个值得关注的组合。

从上市公告上看，此次募集资金将主要用于：（1）推动房地产主业与Web3生态融合，包括发展数字基础设施、区块链技术能力与房地产资产RWA（Real World Asset）代币化；（2）进行具战略协同的收购及投资，方向包括AI、数字化、区块链及金融科技赋能项目；（3）扩展战略合作与全球布局，覆盖香港、新加坡、中东、北美及泛亚洲市场。

四、这不是一次普通定增，而是“控股棋局”的开幕式

从公告表面看，这似乎是一笔简单的General Mandate定向增发：瑞凯以0.70港元认购新股，取得德祥地产扩大后10%的股权，并自愿锁定一年。然而，当对照陈国强过往的资本风格与瑞凯此次入局的动作节奏，再结合公告细节，其背后真实意义远比“增发”二字更深。

事实上，这更像是一场有明确规划的控股路径的第一步，而非一次融资行为。而这一点，从多处细节中已经显露端倪。

首先，以GM快速落地10%股权，是港股典型的“控股前占位动作”。在多数历史案例里，真正寻求控股的投资者往往不会一开始就突破30%的全面收购线，而是采取“10%—20%—30%”的三段式路径：先站位，再进入董事会，随后通过增持、资产注入或结构交易进一步提升持股比例。瑞凯此次一口气拿下10%并锁定一年，正是这种布局的标准开篇动作。

其次，比定增本身更重要的，是董事会层面的动作。德祥在公告中明确披露，已邀请瑞凯负责人刘浩然加入董事会，这意味着公司治理结构正在被重塑，而不是一次单纯的资本补充。对于一家希望实现战略转型的企业而言，让投资者进入董事会不只是礼节，而是把“决策参与权”正式开放给新股东，这通常只会发生在有深度战略合作意图、甚至控股预期的关系中。

再次，资金用途本身也揭示了大方向。公告所列三项核心用途——房地产与Web3的融合、投资具协同效应的项目、全球资本与战略合作布局——几乎完全对齐了一个“未来控股股东”才会推动的长期转型路径，而不是一位财务投资人的短期回报逻辑。

更关键的是，主导者的背景——陈国强的意愿。从陈国强过往30年的资本操作史可见，这位港股“壳王”的风格从不是“为融资而融资”，而是通过资本杠杆推动公司估值体系重写，再择机退出。他卖TVB、卖壳、做项目、注资产，每次动作的核心从来不是为了短期现金流，而是“为下一步铺路”。如今他70岁，德祥是他最后的上市平台，从逻辑推断，他更可能是希望找到一个战略买家，通过几年时间把德祥的估值体系、业务结构与定位彻底重塑，再完成一次“大型收官式退出”——而不是仅仅停留在一次10%的财务投资。

再看瑞凯。瑞凯显然也不是来做“10%小股东”的。从其近年来在港股市场的行动、参与各类一级市场投资、频繁出席金融与政策论坛可以判断，其真正缺少的不是投资标的，而是一家可塑性强、治理结构干净且能够承载跨境科技金融叙事的上市平台。而德祥正好具备这一特征。

未来12–24个月，是观察这场控股路径是否进一步展开的关键窗口。历史经验显示，一旦这类交易进入第二阶段，我们会看到：瑞凯增持、资产注入、资本合作深化、治理结构再调整，乃至突破30%的收购触发点。而这些可能的发展，都已经在这次看似简单的定增里埋下了伏笔。

因此，市场不应把这笔交易看成一次融资，而应看成一盘“新旧资本交替、平台重塑与控股布局”三者叠加的大棋局。

虽然公告只能含蓄表达，但每一句话都剑指要将德祥地产打造成为香港乃至全球的房地产RWA旗舰以及科技平台，考虑到陈国强在地产领域的深厚资源与瑞凯的资本运作实力，这个目标不无可能。

德祥地产进军RWA领域，无论在香港地产业或者香港Web3.0创新均有标志性意义，市场关注其是否能成为传统地产上市公司推进科技转型、改善资产结构、开拓国际资本的新案例。