北京楼市：成交量爆了，劝你再等等…

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以下内容选自【北京房姐】公众号

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最近后台一条粉丝留言特别有代表性：“房姐，快说说清河橡树湾吧，最近成交量太好了，之前联系的中介，三天两头给我发房源消息，我确实也心动了，想入手个2居，纠结是现在下手还是在等等。”

说实话，我特别能理解这位粉丝的心情。最近的清河橡树湾，确实是北京楼市里最“出圈”的存在，说是“以价换量”的典型标杆，一点都不夸张。

我特意扒了下大中介的成交数据，11月才过去一半多，橡树湾已经卖了24套，创下近5年新高！

不过这里面分化也很明显，2期和4期卖的最好，尤其是2居户型，成交单价在7-8万/平；3居、4居成交量一般，成交价格8-9万/平。五期的成交量最少，只有3套，成交价格还在10万上下。

作为海淀的现象级网红神盘，清河橡树湾是无数科研人才和互联网新贵心里的白月光，巅峰时期23年4月五期144平三居曾创下最高成交单价15.9万/平，而这一轮确实让不少人始料未及。

回顾清河橡树湾从最初8000元/平开盘，一路涨到十几万，本质是踩准了时代的风口——互联网的爆发式增长。

08年奥运会以来，北五环地区飞速发展，上地、西二旗、西北旺等地成为了互联网大厂的驻扎地。而清河刚好卡在海淀区北五环的黄金位置，北接中关村软件园，南邻学院路五道口（高校和研究所密集），东连望京，形成了“职住平衡”的优势，吸引了大量高知人群和科技从业者。后来中关村产业北扩，小米科技园、东升科技园也都落子清河，人才和企业越聚越多。

早期互联网大厂的员工，不少都赚得盆满钵满，手里有了钱，自然要改善住房，而橡树湾当时凭借稀缺的产品力，1居-5居刚需、改善、豪宅全线覆盖，自然就成了首选；连带着很多投资客也闻风而来，房价硬生生被推着往上涨。

以橡树湾3期为例，2020初-2023.03，上涨了43%，涨幅远远领先于北京以及海淀的平均水平。个别户型的涨幅更是显著，橡树湾一期 88平两居从2020年的上半年9.2万/平，涨到2023年3月的13.14万/平，涨幅42.7%；

更关键的是，早期业主的持有成本太低了。一期开盘8000元/平，五期5万多/平，就现在的市场而言，只要业主着急变现，就很容易“让价”，反正都是赚，无非是多赚少赚的区别。这种心态一扩散，很容易就把整个小区的成交价拉下来。

不过对部分业主来说，现在倒是置换的好时机。据中介透漏，好多业主都是卖了小区2居，换3居的，住惯了橡树湾的品质和配套，现在“低卖低买”，反而不亏。

重点来了：普通购房者，现在能出手吗？

我的建议是：优先等等，别着急。

第一，等政策明牌。现在楼市政策还在“试水温”，限购、贷款贴息这些政策没彻底定调，市场信心就稳不住，没必要赶在趋势没明朗的时候入场。

第二，等经济回暖。买橡树湾的主力是互联网新贵，但这两年大厂裁员、降薪的消息不少，高薪人群对未来预期变保守了，买房也更谨慎。等经济大环境稳了，市场才更健康。

不过话说回来，普通人也不用把“抄底”想得太绝对。橡树湾本身底子不错，品质、配套、地段都在线，回调空间其实有限。如果一期价格能从现在的7万左右，到6万上下，我觉得就已经是很值得入手的“相对低点”了。普通人买房，很难精准踩中拐点，能买在合理区间里，就已经赢了。

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