北市区又一商业狂想缩水，旭辉以静待变反受益

昨日，昆明市自规局发布了北市区龙泉街道一宗土地控详规修改方案，这宗土地位于沣源路与昆曲高速交叉口西南侧，红星美凯龙家居广场和旭辉铂宸府之间，面积有25.2亩，原本是一宗商业用地，如今绝大部分都被调整为住宅用地，容积率只有2.1，限高54米。只有东北角约1.2亩地块被规划为公园绿地。

蓝线内即为旭辉广场项目被调规地块

这宗编号为PL-BC2-0-01-04的地块属于旭辉所有，是2020年7月旭辉在昆明竞得的4宗土地之一。当时旭辉通过旗下的昆明和坤房地产公司总共竞得233.6亩土地，其中三宗是商业用地，最大一宗是住宅用地。

旭辉在住宅用地上先后开发了一期项目铂宸府和二期铂森林语，铂宸府已经交付，铂森林语今年才开盘发售。两宗商业用地上开发的是旭辉广场。旭辉广场2021年开工后一度停工，不过今年已随着铂森林语的开发恢复了建设。

旭辉铂森林语正在销售当中

在调规之前旭辉一直没有公布最后一个商业地块的开发计划，从旭辉广场的建设进度，以及旁边早就开业的红星美凯龙家居广场的经营状况来看，如果这个地块继续开发商业，旭辉的投资风险会非常大。

旭辉的策略是按兵不动，静观其变，最终等待有了收获，如今这宗商业用地被调整为住宅用地，扣除1.2亩绿化用地后，净开发用地仍有24亩，按最大容积率2.1计算，总建筑面积约33600平米。旭辉5年前取得这宗土地的价格是26486.5万元，如果调规不需要退补差价，楼面地价差不多是7883元/平米。就地块位置而言，这个价格也不算低。

只不过调规后的地块容积率只有2.1，限高54米，可以建盖10多层的洋房，产品力肯定要优于旁边早就开发的旭辉铂宸府，将来房价有一定溢价空间。

旭辉在正在开发的铂森林语容积率有2.5，有9栋住宅，最低一栋也有19层，最高的有26层，是第四代住宅，目前的公开报价是1.45万/平米。相比而言，新调规地块的规划条件更优越，开发四代宅更有优势，价格也可以更高。

但决定旭辉新近两个项目房价上限和竞争力的，其实是旭辉广场的商业开发进度。

此次调规，也意味着北部山水新城又一个商业狂想缩水，10年前，盘龙区在沣源路与昆曲高速交汇处规划了庞大的商业计划，由滇投负责开发，只不过最后落地的是红星美凯龙和旭辉。红星美凯龙家居广场和旭辉广场加起来的体量超过100万平米，现在来看，在城市边缘地带布局如此规模的商业体，实在是过于一厢情愿了。已经开业好几年的红星美凯龙生意萧条，如今减少旭辉广场的商业开发比重，也算是亡羊补牢了。