公租房房改领证后遭亲属占用 产权人起诉，北京房产律师：腾房胜诉

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一、案情介绍

张磊与张伟、张敏系姐弟关系，父亲张顺与母亲李兰共育有五名子女，分别为张琴、张月、张敏、张伟、张磊。1994 年，张家原有四号公租房拆迁，安置三套公租房：一号房屋、二号房屋、三号房屋。经家庭内部协商，一号房屋以张磊名义承租，二号房屋以母亲李兰名义承租，三号房屋以父亲张顺名义承租，后续可按政策买断产权。

1995 年，张磊与乙公司签订《北京市公有住宅租赁合同》，办理一号房屋住房证，长期缴纳物业费至 2021 年。2022 年 4 月，张磊依据房改政策与甲公司签订《购房合同》，以成本价支付购房款及公共维修基金，同年 7 月取得一号房屋不动产权证书，登记为单独所有。

自 1994 年房屋交付后，一号房屋先后由张磊一家与父母共同居住，1996 年张磊一家搬至三号房屋，一号房屋由父母居住；2002 年母亲去世后，父亲搬至张磊家中，张伟曾将一号房屋出租，后于 2008 年自行入住，并将二号房屋对外出租。2022 年 11 月，张磊因需自行使用一号房屋，与张伟协商腾退事宜，遭其拒绝，且张伟未支付任何房屋使用费。2023 年 5 月，张伟未经张磊同意，邀请张敏一同入住一号房屋，双方矛盾激化。

为维护权益，张磊诉至法院，请求：1. 判令张伟、张敏十日内搬离一号房屋并腾退给自己；2. 判令张伟按每月 6000 元支付自 2022 年 11 月起至实际搬离之日的房屋占有使用费；3. 本案诉讼费由二人承担。

被告张伟、张敏辩称，不同意全部诉讼请求：1. 一号房屋系父母拆迁安置利益的一部分，虽以张磊名义承租，但家庭内部未就父母遗产进行分家析产，产权尚不明确，不能仅凭登记认定张磊为唯一所有权人；2. 张磊购买一号房屋时使用了父母工龄，应属家庭共有财产；3. 自入住以来，张磊从未提出异议，且部分房屋费用由张伟支付；4. 姐弟五人曾协商由张敏购买一号房屋并给予其他家庭成员补偿，故张敏入住合理；5. 已另案起诉主张三号房屋（现登记在张磊女儿名下）的继承权利，申请本案中止审理，待产权明确后再裁判。

庭审中，张伟、张敏提交燃气费、电费等缴纳记录及拆迁安置协议照片，拟证明其对一号房屋享有权益；张磊则主张购房时使用的是自己与妻子的工龄，父母均已去世（2002 年母亲去世、2013 年父亲去世），不存在使用父母工龄的可能，且家庭早已就拆迁安置房屋的承租权分配达成一致并实际履行。

二、裁判结果

判决如下：张伟、张敏于本判决生效之日起十日内搬离一号房屋，腾退交付于张磊；驳回张磊的其他诉讼请求。

三、法院说理

物权登记的法律效力

不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，不动产物权的设立、变更经依法登记发生效力。本案中，张磊自 1995 年起即作为一号房屋的合法承租人，长期履行承租义务，后按房改政策全额支付购房款，依法取得不动产权证书，登记为单独所有，应认定其为一号房屋的合法所有权人，享有占有、使用、收益和处分的完整权利。

拆迁利益分配的共识认定

张伟、张敏当庭认可拆迁时家庭内部已就三套安置房屋的承租权分配达成一致，且后续按该方案实际履行多年，应视为全家人对拆迁所得利益的分配形成共识。另案中，二人亦主张三号房屋（父亲名义承租）为父母遗产并主张继承权，却未对一号房屋的承租权分配提出异议，进一步印证了该分配方案的有效性。

被告抗辩理由不成立

关于 “使用父母工龄购房” 的主张，张伟、张敏未提交任何证据佐证，且张磊签订购房合同时父母均已去世，客观上无法使用其工龄，该抗辩缺乏事实依据，法院不予采信；

关于 “家庭未分家析产、产权不明” 的主张，一号房屋的承租权及后续产权均明确归属张磊，与父母遗产无直接关联，分家析产不影响已登记的物权效力，本案无需中止审理；

关于 “姐弟协商由张敏购房” 的主张，二人未能举证证明五名子女已就该事宜达成一致并实际履行，张敏入住行为未经所有权人张磊同意，构成无权占有。

房屋占有使用费的考量

张伟入住一号房屋初期，张磊未提出异议，且家庭成员长期就包括一号房屋在内的三套房屋存在产权争议，曾多次协商沟通，张敏入住亦与协商事宜相关。同时，若张伟、张敏拒不履行腾退义务，可通过执行程序中的迟延履行金追究其责任，故对张磊主张的房屋占有使用费，法院不予支持。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以上案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）