保利海淀半壁店项目取得控高批复，最终总平图公示

北京进深 徐迪 11月24日，保利海淀半壁店地块项目方案公示采信情况通告。

方案于10月16日-10月24日进行网上公示，期间收到公众反馈意见共6条，合并相同反馈人后为4条。

经梳理归类，反馈意见主要集中在消防设计、航空限高、退线间距、公服设施等方面。

（一）关于消防问题

公众反馈意见：

1.本项目消防车道上设有室外运动场地，不满足规范要求。

2.地块两条消防道路不联通，且与市政路均只有1个连通口，请确认1个消防车出入口能够满足紧急情况下消防车的出入要求。

3.《建筑防火通用规范》GB 55037-2022第3.4.3条，住宅建筑应至少沿建筑的一条长边设置消防车道，2-6#楼未沿建筑长边设置消防车道，其他楼附近消防路对本楼起不到消防救援作用。

《建筑设计防火规范》GB50016-2014(2018版)第5.2.4条，当建筑物的占地面积总和不大于2500m，可成组布置的规定已经作废。西地块1-5,1-6#没有消防道路，东地块2-2#2-6#没有消防道路，不符合防火通规。

4.消防回车场尺寸不满足15*15米要求。

建设单位意见：

1.本项目在消防道路上的设置部分室外运动场地为健身步道，未设置障碍物，符合《建筑防火通用规范》GB55037-2022第3.4.5条规定“（消防车道或兼做消防车道）道路的净宽度和净空高度应满足消防车安全、快速通行的要求”。

2.本项目为尽头式消防车道，每个消防车道对应1个消防出入口并设置消防回车场地，满足《建筑防火通用规范》GB55037-2022有关规定。

3.本项目2-6#住宅楼、2-3#住宅楼和2-4#住宅楼占地面积小于2500平方米，采用局部成组布置，满足《建筑设计防火规范》GB50016-2014（2018版）第5.2.4条规定“除高层民用建筑外，数座一、二级耐火等级的住宅建筑或办公建筑，当建筑物的占地面积总和不大于2500㎡时，可成组布置”的相关要求。

依据住房和城乡建设部关于发布《建筑防火通用规范》的公告（2022年第189号），对于《建筑设计防火规范》GB50016-2014(2018版)废止的强制性条文，其中第5.2.4条未列入废止范围。

本项目1-5#住宅楼、1-6#住宅楼、2-2#住宅楼南侧已设置消防道路，扑救范围满足《建筑防火通用规范》GB55037-2022有关规定。

4.本项目为多层建筑，满足《建筑设计防火规范》GB50016-2014（2018年版）第7.1.9条，“尽头式消防车道应设置回车道或回车场，回车场的面积不应小于12m×12m；对于高层建筑，不宜小于15m×15m”的要求。

（二）关于航空限高的问题

公众反馈意见：规划咨询阶段，航空限高告知为71米，公示方案为72.95米，请问航空限高为何能够突破。

建设单位意见：本项目已取得建设项目控高批复，符合航空限高有关规定。

（三）关于退线间距问题

公众反馈意见：

1.海淀区执行87年街角退线规定，30米道路交叉口需要退线10米。

2.地下车库退线多处不满足5米要求，地库坡道出入口退线不满足要求，对现状半壁店甲一号存在干扰。

3.西区2#和3#间距，间距只有17.55米，不足卫生视距18米的最低要求，隐私存在问题。

建设单位意见：

1.项目符合《北京市人民政府关于在城市道路两侧和交叉路口周围新建、改建建筑工程的若干规定》。

2.项目地下车库退用地红线1米；地库坡道出入口退红线7.5m，满足《民用建筑设计统一标准》GB 50352-2019的相关要求。

3.西区1-2#住宅楼和1-4#住宅楼楼间距为17.55米，居室窗间距为18.05米，1-2#住宅楼和1-3#住宅楼居室窗间距为23.35米，满足《北京地区建设工程规划设计通则》(2003版)有关规定。

（四）关于日照问题

公众反馈意见：该方案对现状住宅产生日照影响，根据总图进行复核，局部现状楼栋日照不满足要求。

建设单位意见：本项目对现状半壁店甲一号院退让相邻单位建设用地边界线距离及生活私密性间距满足《北京地区建设工程规划设计通则》(2003版)有关规定，消防间距满足建筑防火通用规范》GB55037-2022有关规定，经核算，本项目对周围现状楼日照未降低日照标准。

（五）关于配电室问题

公众反馈意见：地上未设置配电室分界室

建设单位意见：本项目设置配电室及分界室，经征求电力部门意见，符合相关规定。

附：海淀半壁店03、04地块建设工程设计方案总平面图

项目建设用地面积4.06公顷，总建面约10.15万㎡，其中地上建面5.8万㎡，地下4.35万㎡，容积率1.43。

规划14栋住宅楼，行列式排布，正南正北朝向。分为东西两区，总计330多套房源，户均面积约170㎡，层高3-3.1米。

东区在两排楼之间设有下沉庭院，周围环绕景观廊架，配有数个顶部镂空的四方景观亭。

西区间距实在没有太大发挥空间，还要留出消防通道，只做了个圆形的景观廊架，造型还挺别致的，大约是风水上有什么讲究。

赠送方面，看平面图是没太大惊喜，只有南侧的一字形飘窗。

并且不像宝山双子做成大尺度L型的，预测是客厅没有，南向两个卧室各有一段。

楼栋南侧都有大量窗井，首层大概率是下跃户型。

（总平图对比，右侧为最终版）

按照建设单位意见，全部内容都是符合相关规范规定的。

所以最终版的总平图也没有太大调整。

比较明显的是一块是东区中央景观带的廊道部分：

一是由原来的直线条，改为波浪线条；

二是路线，原来是连通东侧景观亭，调整后成为一条自行闭环的路线，不再途经景亭。

有消息称，保利海淀半壁店地块要做成北京首个实景开盘的项目。

所以拿地到现在快半年了，项目还处在报规阶段。

5月20日拍下地块，10月16日才公示总平图，目前暂未通告反馈意见。

5个月的时间，除了精心打磨设计，主要因为还是半壁店地块自身的特殊性——限高问题。

最终的设计方案，大部分楼栋都突破了15米限高，地上楼层数做到5层。

或许因为“实景开盘”的决策，项目的合作方北京建工地产已经有了退出意向。

“实景开盘”，差不多拿地一年后全是投入，产生不了一点现金流入。

这样的投入产出比，也确实不是一般房企能跟得了的。

10月23日，项目总平图公示期结束当天，半壁店地块的开发主体北京慧海常筑置业有限公司登记了一条股权出质登记信息。

出质人是北京建工地产，股权数额136,050万元，加上此前出质的300万元，刚好对应注册资本的30%。

全部出质给了保利（北京）房地产开发有限公司。

今年5月底，保利发展和北京建工地产组成联合体，以45.45亿元总价摘得海淀半壁店两幅住宅地块。

6月19日，项目公司成立，注册资本即拿地金额。

保利北京公司和北京建工地产分别持股70%和30%。

保利北京总经理李红亮担任项目法定代表人兼董事长、经理。

北京建工和保利是老搭档，双方曾合作开发过顺义星宸和煦、朝阳和光煦境、大兴和悦春风等项目，大部分都是保利主导操盘。

在海淀，双方合作了嘉华天珺。它是今年海淀最早入市的新盘，但却没能抓住先手优势，取证已经10个月，销售情况一直不温不火。

在传统销售旺季金九银十，嘉华天珺的成交却滑至冰点。9月，网签量下降到了个位数，网签8套；10月，仅网签了2套。

目前网签累计216套，与其开盘海报上322套的数字还有差距。

全盘去化率16%左右，网签金额总计18.91亿元，约为地价款（89.01亿元）的21%。

作为保利目前在北京货值最大的项目，嘉华天珺是李红亮最关注的项目。

今年3月，李红亮才接任保利北京总经理一职。在此之前，他是保利发展职工监事，也是董事会办公室副总经理（主持工作）。

今年42岁的李红亮，擅长资本运作，又有投资开发、带兵打仗的经验，在保利发展董事长刘平看来，是北京“新帅”最恰当的人选。

今年前10月，保利发展累计销售额（全口径，下同）为2227亿元，位列行业TOP1；

在北京，前10月销售额为127.7亿元，排在北京房企的第10位。

相关公司：北京建工