香港楼市大反转，北上广深能否复制？

香港楼市已确认进入回暖通道。

数据显示，香港私人住宅售价指数连续6个月上涨，9月环比上涨1.3%，年内累计涨幅达4-5%。一手住宅成交量已连续9个月突破千宗，创下自2019年以来最长连续破千宗的成交周期。

与此同时，内地一线城市楼市仍面临挑战。2025年10月，一线城市新房价格呈现分化，上海微涨0.3%，而北京、广州和深圳则分别下跌0.1%、0.8%和0.7%

香港楼市，何以逆袭？

香港楼市的这一波回暖，是政策、利率和人才三重动力共同作用的结果。

政策全面“撤辣”成为第一把火。

2024年2月，香港全面取消额外印花税、买家印花税及新住宅印花税等楼市调控“辣招”，大幅降低了交易成本。对一套1000万港元的物业，内地买家此前需缴纳的税款可节省150万港元，相当于首付门槛降低30%。

利率下行成为关键催化剂。

随着美联储降息，香港金管局同步下调利率，向市场注入大量流动性。1个月期HIBOR从4.07%骤降至0.58%，银行按揭利率已降至3.25%，创三年新低。

更关键的是，租金回报率超过按揭利率，理论上可以实现“以租养贷”。

人才引进计划则提供了需求支撑。

截至2025年6月，香港人才引进计划已吸引超22万人抵港，还有10万人获批。这批新市民的居住需求成为市场“压舱石”，为香港楼市提供了持续的购买力。

北上广深，能否复制？

面对香港楼市的逆袭，内地一线城市能否直接“抄作业”？答案并非简单的“是”或“否”。

政策协同性是关键差异。

香港2024年2月“撤辣”后，市场反应并未立即达到预期，直到利率下降后才显现明显效果。这表明“交易成本降低”必须配合“持有成本下降”才能形成合力。

内地一线城市目前政策调整相对谨慎，缺乏这种协同效应。

市场需求基础也存在差异。

香港凭借其国际地位和人才政策，吸引了全球范围内的高净值人群和专业人士。而内地一线城市以本地和国内需求为主，当前环境下，消费者信心恢复需要更长时间。

金融环境的不同也是重要因素。

香港的利率环境与国际市场直接联动，传导速度快。而内地的利率机制更加复杂，政策利率向市场利率的传导存在一定滞后性。

内地如何“本土化”借鉴？

香港经验为内地一线城市提供了重要参考，但需结合本地实际进行“本土化”改造。

政策工具需要“梯度化”设计。内地可参考建立“刚需零税费、改善低税费、豪宅正常税费”的梯度体系，避免“一刀切”式松绑。例如对300万以下刚需盘免征契税，对1000万以上豪宅恢复原有税率，既支持刚需又防范投机。

利率传导机制需要畅通。内地可进一步打通“LPR下调→银行加点下降→按揭利率落地”的堵点，例如对首置房贷实施“LPR-100基点”的定向优惠，确保政策红利真正传导至购房者。

需求端“分类化”激活至关重要。内地可针对新市民、青年人才推出“购房补贴+利率优惠+税费减免”的组合包。深圳、上海等人才密集型城市，可对引进人才给予购房补贴，叠加首贷利率优惠，精准转化潜在需求。

需强化保障房与商品房的“双轨制”。香港市场以私人住宅为主，而内地市场规模大、区域差异显著，需加大保障性租赁住房供给，避免过度依赖市场调节，确保住房市场的稳定性和公平性。

除了政策借鉴，内地房企还可在产品创新上寻找突破点。

杭州楼市的产品“内卷”提供了另一种思路。在不限价时代，杭州新房在设计上出现很多创新做法，如“类一梯一户”设计，通过电梯厅分隔，变相增加使用面积，提升居住品质。

产品创新成为市场竞争力的关键。当市场整体趋冷时，好产品仍能赢得市场。如保利置业在上海闵行梅陇春申板块的保利海上印项目，以7.91万元/㎡的板块新高均价入市，首开104套房源仅1小时即售罄。

这种聚焦核心城市、核心地段，通过产品力实现突破的策略，为内地房企提供了过冬思路。

未来12-24个月，香港楼市大概率维持“温和回升、结构分化”的态势。交银国际预计，香港楼价未来三年将稳步上升，2025年下半年、2026年及2027年住宅楼价分别上升3%、5%及5%。

而对内地一线城市而言，即使后续止跌回稳，也更可能呈现结构性回稳，恒者恒强。

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