北京买房：理清思路，购房建议1721

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

请问，我跟老公是非京户口，在固安有一套全款房，当时我们在大兴开店。但这房装修好我们就搬到西三环了，离固安太远就基本没住，请问是否应该卖掉？

A：

1.房子是用来住的，如果住不上就卖掉呗，要不然留着也是闲置。

2.按说是可以留着出租的，但您这估计买的是新房，而且是自己装修的，大概率装的不错吧？这种房最好是自住享受，一旦出租就有可能毁装修，常规来说三年就毁的差不多了，肯定不划算。所以这种房一般都不建议出租，不如趁着装修还值钱的时候卖掉。

3.但您既然来提问，那估计是房价下跌了+不太好卖。如果地段儿不错+配套齐的话就先留着，等等行情。这会儿算是楼市的最低谷了，再等等也不至于有多少下跌空间。

仅供参考。

二

Q:

请问，我家孩子今年在北京入职**单位，住房问题是先自己解决，同时可以排队单位宿舍（两人间800元）和公租房（预计2000左右）。但即便是排上队了，据说房子也都在五环外，往返交通很不方便，通勤时间预计一小时以上。所以孩子想在单位附近或地铁六号线买套公寓，预计资金最多120万（目前看的是卡夫卡公社），时间为明年办好户口之后，预计六月左右。资金来源为50万现金，然后用我们现在的房子做经营贷。

我问了很多的朋友，回答都是北京的公寓不能买，环境差投资差，也就收租金还行，但将来卖不出去。请问您了解的情况是这样吗？是否建议买？未必是卡夫卡公社，也有可能是附近的自由派，80万。

A：

1.房子是用来住的，既然能有低成本解决居住问题的渠道，那买公寓就意义不大了呗。

2.因为如果卡夫卡的房价是120万，那这套房的租金大概是4000左右。也就是说，如果买了这套房自住，相当于自己每个月花4000块钱租了自己的房子。

可既然单位能提供800和2000的房子，何必自己花4000啊？何况您家还得贷款几十万，利息成本也是要另外计算的。而且这经营贷是在您老家做吧？也考虑好，用这种贷款买房是违规的，也有一定的被查风险。

3.公寓也不是说不能买，只是说优劣势都很明显，优势是租金高，劣势就是您朋友说的这些。主要就是投资性弱+有潜在风险+流动性弱，所以很多人才不愿买的。也正是因为想买的人不多，所以才不好卖+价格不高的。

常规建议是能买普宅就尽量别买公寓，买了的话也就甭卖了，确实不好卖，索性留着收租金吧。

仅供参考。

三

Q:

请问，我在南三环有套房，属于老破大，又买在2017年初的最高点，所以赔了不少。而且这套房是160平的大三居，户型很浪费，租金也不高，前两年打隔断派出所还让给拆了，总之闹的我很闹心，完全成了鸡肋。

现在这套房是上一家租客刚走，两个多月了也租不出去，我想干脆给卖掉得了，还完贷能到手500多万，认赔200万。但说实话是非常肉疼的，而且卖了房之后我也想不出应该买什么，所以问问您。

A：

1.问我？我家还有闲钱不知道买什么呢，哪儿有资格给别人出主意啊？您这要不还是咨询懂投资的吧，我除了懂点儿房子其他的都不太懂。

2.或者这么说吧，我家绝大部分财产都是房子，然后还有点儿黄金不多，是留着避险的。其他的我就买了点儿指数基金，也就这两年有点儿利润，前几年那走势就跟方便面掉桌子上似的，瞅着曲里拐弯儿的还不能吃，比鸡肋都腻味人。

我现在想买的仍然是房子，因为我觉得北京的平均房价基本到底了，没什么下跌空间。理由很简单，现在的平均租金收益率是1.8%，而五大行五年期存款利息才最高1.5%。这种事儿在楼市历史上不多，每次都是相对地段。所以我准备好钱和资格了，等着找性价比更高的房源呢。

3.总之我没建议，只是说点儿我家的情况，对您是否有帮助看自己的判断吧。

仅供参考。

四

Q:

请问，中国房贷余额38万亿，5000万个家庭平均贷款75万，你怎么解释？人人都被房贷压着，还怎么发展经济，哪有钱消费？

A：

1.您这数字对吗？如果是5000万户有房贷，那对应的可是14亿人口5亿户家庭，有房贷的不过是10%啊，占比就算不低也不算太高吧？据我所知美国是3.4亿人，组成1.3亿户家庭，但有房贷的也是5000万户，占比接近40%，那他们怎么发展的经济，凭什么成为消费第一大国？这我解释不了，还是您来解释吧。

不过我看到的数字和您不一样，具体的不抬杠了，反正是有贷款的家庭更多，但其中有房贷的家庭更少。要不您自己再查查吧。

2.另外中国房贷余额不是38万亿了，稍微降了点儿。毕竟这两年买房的少了，而且提前还款的多了，说明什么？说明不少家庭还是有闲钱，却都不知道往哪儿投资，只好把房贷还了，无债一身轻。

美国则是房贷余额13万亿美元，折合人民币90多亿吧。也是5000万个家庭，平均每家接近200万吧，您觉得这怎么解释合适？他们消费的钱从哪儿来的？

3.另外我刚刚搜了下日本，1.24亿人口，组成5500多万个家庭。房贷余额是227万亿日元，贷款家庭总数是700万，平均每户3000万，折合人民币150万吧。问题来了，日本楼市崩盘都30多年了，房贷余额怎么还这么高啊？是有人新买房了还是一直没还完啊？还有钱消费吗？

4.总之就这些吧，我没什么可解释的。反正任何一个数字都可以有很多种解释，就看自己想听什么和愿意相信什么了。

仅供参考。

五

Q:

请问。我想在西城买一个学区占坑房，请问是买荣丰2008的开间好（200来万），还是买一个更便宜的平房（100来万）的好。主要考虑是，开间还能出租，平房基本住人就困难了，没有租金收益。

A：

1.常规建议是首选楼房呗，除了出租方便，溢价也相对低些，而且流动性强，想出手时好卖点儿。

2.或者说计算一下溢价比例吧，如果能买到溢价不高的平房也行，就算出租费劲，但在保值上风险低，留着等腾退都行。

当然这也得跟荣丰的做对比，得是明显低的才合适，低的不多就意义不大了。因为荣丰如果200多万一套没硬伤的开间，租金再超过5000，或者是租售比在500左右，那也没多少溢价了，最好还是首选。

3.总之这种对比其实就是算账，让当地中介给算吧，一房一议。

仅供参考。

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