如果你穿越到1992年，想投资什么项目或行业……

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

房地产的利润曾经有多高？还记得王石的名言吗，万科不做利润率超过25%的项目。说明什么？说明这是当年开发商的底线呗，说明25%=基本不赚钱，因为那几年开发商的楼盘毛利率在70%或以上，年化纯利低于30%的真的没人爱干。

要知道王石说这话的时候是1992年底，那是什么时代？是春天邓公二次南巡之后，掀起了又一次轰轰烈烈的改革大潮。之后发生的就是下海潮、创业潮、改制潮、外资潮，当然还有下岗潮。

还记得万通六君子吗？就是那年在海南炒房发了大财，然后才在年底携巨资北上的。当时海南的顺口溜：要赚钱，搞开发；想发家，炒楼花。海口房价从千把块暴涨至8000块，土地价格更是暴涨15倍以上，这是什么利润？

万通就是靠炒房发的财，然后传说潘石屹用二斤桔子换来了内幕消息。之后就是撤资海南，第二年就开发了北京最赚钱的楼王项目“万通新世界”，利润率高到我不敢说。

或者这么说吧，万通新世界均价卖到3000多美金，当时民间汇率1:9-10，最高峰打到过12，那换算回来就是至少3万块一平米。但这是30多年前啊，平均工资2/300块的年代，敢想象这利润率吗？

我曾经有个老板就是92派的，刚下海时创办的算是“部属企业”，系统内各单位给他凑了2000万美元的启动资金。但这钱不是白给的，而是有对赌协议，要求半年内必须归还，年化利率30%。也就是半年后要支付300万美元的利润，而且还得还回本金。

为什么利息这么高？为什么条件这么苛刻？因为这已经是最优惠的条件了，是看着同系统的交情才给的友谊价。背景就是这1992-1993年，全国到处都在搞开发，最缺的就是钱，更缺的就是外汇，所以民间汇率才创下了历史记录，贷款利率也同样空前绝后。

我这老板当年挺努力的，拿了钱之后立刻带着十几个人七八条枪的干了起来，从北京到海南的炒地皮。到底赚了多少钱不知道，反正半年后就还本付息，而且还给部里挣回来一个进口车队。但是部里领导还不太满意，嫌他赚的太少了，人家另一个搞外贸的企业利润率更高，连做冰箱的利润率都在30%左右，房地产的40%利润率还算高吗？

不知道你看明白没有？不是当年房地产的利润高，而是其他行业的利润也高，或者说是高利润的行业非常多。甚至连股市都是止跌到1992年底386点，之后就是V型反转，三个月内暴涨到4倍的1558点，今天的大A敢想象吗？

就因为当年的钱太好赚了，所以存借款的利率才高的，也就是用钱的成本高。而也正是因为成本高，所以经营利润如果低于银行利率都不赚钱，那还不如存银行吃利息呢。

看看1993-1994年的存款利率吧，注意这是存款哦，贷款利率是还要上浮好几个点的，民间借贷更是最低的都在20%以上，高的达到50%。

还记得“长城机电沈*福”吗？当年影响最大的非法融资案，保底利率24%，最高峰48%，今天的人们敢想象吗？可当年的人们敢啊，而且还没觉得这利率的风险有多大，就因为当年到处都是赚钱发财的新闻，赚的少了都不好意思跟邻居打招呼。

至于当年的房地产行业我也不多聊了，只能说是野蛮生长的年代，大家都是稀里糊涂的赚钱，莫名其妙的就发财了。

典型案例还是万通六君子的万通新世界，这块地是西城区的，原开发商是华远，领导是大炮。本来这块地是给香港新世界集团的，所以立项时才叫新世界。但后来郑老板在崇文区拿到了更好的条件，所以转投了崇外项目，也就是现在的新世界百货和周边的那六块旧改用地。

那阜成门这酱菜厂的项目就空下来了，正好万通融到资之后缺项目，一琢磨老炒别人的房子也不是长久之计，索性赶鸭子上架当开发商吧。至于是否懂行无所谓，反正大家都不懂。

这还真不是调侃冯仑老潘等六人，他们当年是真不懂，只是有钱而已，钱还大部分都不是自己的。但甭管哪儿来的钱都是真的，那就算自己不会也无所谓，找懂行的不就得了。

后来新闻报道中六君子感谢的都是“北京地产教父”邓智仁，是老邓教会了他们怎么打广告做营销，告诉了他们什么叫提成，怎么弄扣点，广告词怎么写，牛叉怎么吹才不容易破等等。

但其实他们还有另一个师傅，那就是当时土地方华远的大炮。教会了六君子什么叫七通一平，什么叫容积率，哪个算承重墙，建筑面积怎么算才能赚钱等等。今天听来这都是笑话，但在当年这就是常态，一点儿都不稀奇。就因为当年没什么懂行的，大家都是摸着石头过河。

我是1994年入行的，当时狗屁都不懂，也找不到懂行的人教。所以想买几本书自学，主要就是怎么忽悠卖房。但是，我几乎跑遍了当时全北京所有的书店和图书馆，只找到建筑施工方面的书，营销的一本都没有。

所以我在心虚之后就逆转为自信心大增，既然没人懂，那老子就是行家了，忽悠呗，反正也没人能戳破。

这就像冯仑的名言说的：犹如大姑娘初婚，对未来充满了憧憬，虽然有阵痛也只是暂时的，之后就是温馨与甜蜜了，很迷糊但也很幸福。

话说回来，如果你穿越到1992年，想投资什么项目或行业……

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