北京买房：理清思路，购房建议1720

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

咨询下朝阳的学区，兼顾通勤和生活便利性，目前90%概率圈定在【望京】区域。

家庭情况：老大27年上小学、老二30年上小学

夫妻通勤：首都机场

目标选择：三代，所以倾向三居两卫

已看小区：

（1）望京新城（看的最多，喜欢全南和四居户型）、

（2）望京西园三区（看过2次，环境不错）

（3）利泽西园、望京花园、望馨花园（看的少）

预算：子弹确实有限，未来感觉还会跌，最好能400-450，450就是咬咬牙了。

我们在顺义的自住房目前已卖，从5月看开始自住房和望京一块往下降，原来望京新城600+的房子够不上，现在也能想想了，确实也已经出现我们心理价的成交。

想问问您：

1.望京近30年的老塔楼未来半年还会降吗？

2.我们考虑孩子上学的便利性，但等孩子上完学又过了10年，到时候望京新城还好出手吗？

3.对于望京学区，我不太想选陈分，怕太卷太累，我的这个想法正确吗？如果选白小+首师大/清华附/陈分实验这种，会不会耽误孩子？（意思是本身朝阳就不强，在望京反而没选最强的陈分）预算还能提升。

A：

1.老塔楼是否会降？算算租售比呗，如果已经低于平均值了就没什么降价空间。让中介给算算，他们有数据。不过塔楼最好次选吧，一般都不太受追捧，近20多年来很少有盖塔楼的了。

2.如果是塔楼，那出手时主要看户型和价格，尽量选户型好的+到时候的挂牌价别太高。另外最好让中介提供得房率，尽量选高的。因为住建部一直筹备“按套内面积报价”，草案都写好5年了。如果真的全面铺开，对塔楼至少不是利好，所以尽量选公摊少的吧。

3.具体学区外人不好建议，只能是家长选择。不过说实话，孩子是否太累主要取决于家长，真不想卷的话学校是不会强求的，谁都怕出事儿。

4.白小这几所都很强啊，陈分实验（现在叫将府实验吧）还是民办校呢，相当强，肯定不会耽误孩子。清朝也算头部校，而且对口房源的溢价不高，初中的话就更没溢价了。但对口白小的应该都有溢价，算算吧。

而且多说一句，如果家长的期望值高+给孩子补课多，那孩子在普校的感受会更别扭。因为环境氛围是很影响人的，如果周边都努力，那自己卷不卷的都不会突出，跟同学相比之后也就没什么好抱怨的。而如果周边的氛围不太卷，自己却被父母要求挺高，孩子则会更抵触的。

当然朝阳哪所学校都不会耽误孩子的，只要天分高+努力，那甭管是点招还是选拔都有通道，而且还有民办校，比东西城要更利好牛娃。

5.学校的选择看自己。不过提醒一句是陈分的学区溢价并不高，所以对口房子算相对性价比高的。另外也可以看对口初中清朝望京的，这就没溢价了，性价比也算高的。西园三区是对口哪儿啊？我记不清了，是清朝望京吗？问问吧，如果是的话就合适。

仅供参考。

二

Q:

请问，在建国门附近上班，看中四惠金地名京，因为物业好，房价近期也跌得少，保值角度和上班近角度想买，卖家挂价650，中介说心理价位630，是小区稀有房型，两室通透，新装修的。好几年也没有挂出来过。才挂上二十多天，中介一直催要去谈价，下午去谈，应该注意些什么呢？砍价能砍多少呢？房子是喜欢，但是市场一直跌，不敢给太多。

A：

1.这具体的行情还是问当地中介吧，没到现场了解情况的不敢瞎说。

2.不过真要是稀缺，那挂20多天就不算短了，要不就看看有多少人关注，评估一下受追捧程度。

砍价先是让中介砍，甭管多少钱的多砍点儿试探一下。最好给中介点儿好处，让他们帮着你说话。另外俩人去砍价合适，一个红脸一个白脸的打配合。然后准备点儿现金当定金，觉得差不多了就掏出来往桌上砸，这年头儿比数字的冲击力大。

3.总之具体的我不知道，还是多跟中介聊吧，他们才专业。但就算喜欢也别老挂嘴里，上赶着不是买卖。另外算算租售比，让中介算吧，看性价比是否真的合适。

仅供参考。

三

Q:

请问，打算买房解决孩子明年小升初问题，目前孩子学籍户籍均在大兴。考虑海淀羊坊店学区，不自住，入学两年后卖掉，预算总价400万以下，首付300万以内。麻烦推荐一下可选的小区以及初中志愿的填报思路。

A：

1.您这问题我都不好回答。首先推荐不了小区，因为400万以下的肯定是占坑儿房，那就没法儿聊什么小区了，也没必要。建议是直接找当地中介给找房吧，让他们按照预算匹配房源，哪个小区有合适的就买哪儿的。

估计能选的不太多，顶多也就是小几十套吧，尽量选择没硬伤的，要不然到时候不好卖。而且做好准备，这种房子的学区溢价多数偏高，租金收益率也就偏低了。

2.然后既然是跨区小升初，那就基本都是派位，这填报思路就主要看运气了。本地六年学籍的都不敢确保，跨区的谁敢建议什么啊？我反正不敢。

3.您要不还是问问别人吧，感觉您的期望值有点儿高，我也不太懂行，不敢建议。

仅供参考。

四

Q:

请问，我现在在大兴机场上班，榆垡租房，我和小孩朝阳劲松的户口，媳妇带小孩在老家，今年上二年级，想后面把小孩转到北京上学，所以需要考虑居住和上学的需求。

首付目前可以拿出100-150，总价最好能在400以内，老家有房暂时还没考虑卖掉，如果卖的话也就100，每月收入20000左右。

最早看过朝阳，最近看过亦庄和天宫院、西红门，感觉现在房价不稳定，考虑的范围也比之前要多一些了，东西海的房子也在走低。

以上是大概情况，想听听章哥的建议，现在主要是没有考虑好在哪个区域买，纠结要不要奔着学区去。

A：

1.京户，400-500万，兼顾居住和上学，不确定是否以学区为主。那常规建议就是亦庄呗。因为亦庄独立之后，现在的大兴没有普遍意义上的学区房了，也就是都没有学区溢价，居住的性价比正常。

天宫院和西红门都可以算兼顾，但既然现在有了学区的想法，那如果现在没实现，很可能到小升初的时候又有想法了。所以考虑好吧，避免过几年又折腾，税费什么的不是小数字。

2.但如果买在东西海朝，以4/500万的预算基本买的都是占坑儿房，溢价都不低。而您家孩子已经二年级，转学的话东西城大概率进不去对口牛校，海淀则是自己去协商，那对于溢价来说就不太值了。相对来说朝阳是对口的概率大些的，但也得看学校有没有学位，能对口则皆大欢喜，否则也不太值呗，占坑儿房的溢价率和东西海平均值是基本一致的。

亦庄则是也不敢保证对口转学成功，但溢价相对低了一半或以上呢。而且无论怎么派位也是学区内，风险相对小。另外房价相对低些，能买到居住条件更好的。当然，如果以成绩来说，亦庄现在跟东西海朝还差不少呢，溢价也就是一分钱一分货了。这几年买房的家长们都是预期亦庄未来的进步，看自己的判断吧。

3.另外也考虑好学区溢价的风险，今年是入学高峰的最后一年，明年之后就确定的低谷期了，是否能撑住还挺高的溢价就得看政策了，毕竟这预算不好买到别的方面也支撑强的。

4.不过就算买在亦庄，这跟大兴机场的通勤也够远的吧？天天奔波可够辛苦的。

仅供参考。

五

Q:

请问，我不知您是否炒股，但想听听您对股市+楼市的看法。之所以是+，因为我认为股市楼市是存在轮动的，股市上涨之后赚到钱的会去买房，但股市就跌了。而房价也是盛极而衰的，接盘晚的买房亏了之后会卖掉房子，剩下的钱投入股市，从而又促进股市上涨。这是我近几年的感觉，但因为对房地产市场不熟，只是看了开发商的一些轨迹，所以想听听您的看法。

A：

1.我好像没什么看法，因为我不炒股，只是买了点儿指数基金而已，没多少钱也很少看，留着给孩子将来当备用金吧，或者是当做教训。

另外所有开发商的研究部门都做过楼市股市的比较分析，我所在的几家公司也不例外。但得出的共同结论都是“有关联性，但没有必然性，与其强求规律，不如索性撞大运，跟着感觉走就得了”。

2.您所总结和感觉的，在楼市股市历史上都曾经发生过，但还是这句话“没有必然性”，某次的经验不能当做普遍规律，也就更无法复制了。

所以在我看来这种寻找规律的行为意义不大，投入了很多的时间精力，未必能总结出必然的规律。而且就算总结出了也没什么意义，因为几乎不可能踏准节奏，而时机是转瞬即逝的，错过的永远比计划的多。

这就跟周期似的，事后总结一定存在，但在周期之中的人却没几个能踏准，踏准的也基本都是蒙的，下次还是懵逼。

3.另外多说一句，所谓“股市赚钱了之后去买房，甚至是买豪宅”，这只能说是理想的，但没几个人能实现。因为股市的波动大+速度快，赚钱赔钱都很容易。那在大盘上涨的时候，赚到钱的有几个舍得套现离场？而一旦错过高点，那大多数散户又都舍不得卖了，幻想能涨回来。但一般都是陷入恶性循环，到最后是赚到的都吐回去，不仅买不了房，连炒股的本金还或许赔掉呢。

所以看看股市的历次行情吧，“卖房炒股”的我见的多了，但及时收手的几乎没见过。咱们的股市就是赌场，庄家更能操控节奏，导致没几个人不被带节奏掉沟里的，所谓的赚钱买房也就成了梦想。

4.总之这是我的看法，就是规律肯定存在，但迄今没人能明确总结出来，更无法复制。散户们不仅踏不准节奏，还有可能被庄家收割，最终都是一场梦。

仅供参考。

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