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北京买房:理清思路,购房建议1720

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北京章哥,房地产从业20年,通晓业内门道,我不做所谓的“专家”,只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

Q:

咨询下朝阳的学区,兼顾通勤和生活便利性,目前90%概率圈定在【望京】区域。

家庭情况:老大27年上小学、老二30年上小学

夫妻通勤:首都机场

目标选择:三代,所以倾向三居两卫

已看小区:

(1)望京新城(看的最多,喜欢全南和四居户型)、

(2)望京西园三区(看过2次,环境不错)

(3)利泽西园、望京花园、望馨花园(看的少)

预算:子弹确实有限,未来感觉还会跌,最好能400-450,450就是咬咬牙了。

我们在顺义的自住房目前已卖,从5月看开始自住房和望京一块往下降,原来望京新城600+的房子够不上,现在也能想想了,确实也已经出现我们心理价的成交。

想问问您:

1.望京近30年的老塔楼未来半年还会降吗?

2.我们考虑孩子上学的便利性,但等孩子上完学又过了10年,到时候望京新城还好出手吗?

3.对于望京学区,我不太想选陈分,怕太卷太累,我的这个想法正确吗?如果选白小+首师大/清华附/陈分实验这种,会不会耽误孩子?(意思是本身朝阳就不强,在望京反而没选最强的陈分)预算还能提升。

A:

1.老塔楼是否会降?算算租售比呗,如果已经低于平均值了就没什么降价空间。让中介给算算,他们有数据。不过塔楼最好次选吧,一般都不太受追捧,近20多年来很少有盖塔楼的了。

2.如果是塔楼,那出手时主要看户型和价格,尽量选户型好的+到时候的挂牌价别太高。另外最好让中介提供得房率,尽量选高的。因为住建部一直筹备“按套内面积报价”,草案都写好5年了。如果真的全面铺开,对塔楼至少不是利好,所以尽量选公摊少的吧。

3.具体学区外人不好建议,只能是家长选择。不过说实话,孩子是否太累主要取决于家长,真不想卷的话学校是不会强求的,谁都怕出事儿。

4.白小这几所都很强啊,陈分实验(现在叫将府实验吧)还是民办校呢,相当强,肯定不会耽误孩子。清朝也算头部校,而且对口房源的溢价不高,初中的话就更没溢价了。但对口白小的应该都有溢价,算算吧。

而且多说一句,如果家长的期望值高+给孩子补课多,那孩子在普校的感受会更别扭。因为环境氛围是很影响人的,如果周边都努力,那自己卷不卷的都不会突出,跟同学相比之后也就没什么好抱怨的。而如果周边的氛围不太卷,自己却被父母要求挺高,孩子则会更抵触的。

当然朝阳哪所学校都不会耽误孩子的,只要天分高+努力,那甭管是点招还是选拔都有通道,而且还有民办校,比东西城要更利好牛娃。

5.学校的选择看自己。不过提醒一句是陈分的学区溢价并不高,所以对口房子算相对性价比高的。另外也可以看对口初中清朝望京的,这就没溢价了,性价比也算高的。西园三区是对口哪儿啊?我记不清了,是清朝望京吗?问问吧,如果是的话就合适。

仅供参考。

Q:

请问,在建国门附近上班,看中四惠金地名京,因为物业好,房价近期也跌得少,保值角度和上班近角度想买,卖家挂价650,中介说心理价位630,是小区稀有房型,两室通透,新装修的。好几年也没有挂出来过。才挂上二十多天,中介一直催要去谈价,下午去谈,应该注意些什么呢?砍价能砍多少呢?房子是喜欢,但是市场一直跌,不敢给太多。

A:

1.这具体的行情还是问当地中介吧,没到现场了解情况的不敢瞎说。

2.不过真要是稀缺,那挂20多天就不算短了,要不就看看有多少人关注,评估一下受追捧程度。

砍价先是让中介砍,甭管多少钱的多砍点儿试探一下。最好给中介点儿好处,让他们帮着你说话。另外俩人去砍价合适,一个红脸一个白脸的打配合。然后准备点儿现金当定金,觉得差不多了就掏出来往桌上砸,这年头儿比数字的冲击力大。

3.总之具体的我不知道,还是多跟中介聊吧,他们才专业。但就算喜欢也别老挂嘴里,上赶着不是买卖。另外算算租售比,让中介算吧,看性价比是否真的合适。

仅供参考。

Q:

请问,打算买房解决孩子明年小升初问题,目前孩子学籍户籍均在大兴。考虑海淀羊坊店学区,不自住,入学两年后卖掉,预算总价400万以下,首付300万以内。麻烦推荐一下可选的小区以及初中志愿的填报思路。

A:

1.您这问题我都不好回答。首先推荐不了小区,因为400万以下的肯定是占坑儿房,那就没法儿聊什么小区了,也没必要。建议是直接找当地中介给找房吧,让他们按照预算匹配房源,哪个小区有合适的就买哪儿的。

估计能选的不太多,顶多也就是小几十套吧,尽量选择没硬伤的,要不然到时候不好卖。而且做好准备,这种房子的学区溢价多数偏高,租金收益率也就偏低了。

2.然后既然是跨区小升初,那就基本都是派位,这填报思路就主要看运气了。本地六年学籍的都不敢确保,跨区的谁敢建议什么啊?我反正不敢。

3.您要不还是问问别人吧,感觉您的期望值有点儿高,我也不太懂行,不敢建议。

仅供参考。

Q:

请问,我现在在大兴机场上班,榆垡租房,我和小孩朝阳劲松的户口,媳妇带小孩在老家,今年上二年级,想后面把小孩转到北京上学,所以需要考虑居住和上学的需求。

首付目前可以拿出100-150,总价最好能在400以内,老家有房暂时还没考虑卖掉,如果卖的话也就100,每月收入20000左右。

最早看过朝阳,最近看过亦庄和天宫院、西红门,感觉现在房价不稳定,考虑的范围也比之前要多一些了,东西海的房子也在走低。

以上是大概情况,想听听章哥的建议,现在主要是没有考虑好在哪个区域买,纠结要不要奔着学区去。

A:

1.京户,400-500万,兼顾居住和上学,不确定是否以学区为主。那常规建议就是亦庄呗。因为亦庄独立之后,现在的大兴没有普遍意义上的学区房了,也就是都没有学区溢价,居住的性价比正常。

天宫院和西红门都可以算兼顾,但既然现在有了学区的想法,那如果现在没实现,很可能到小升初的时候又有想法了。所以考虑好吧,避免过几年又折腾,税费什么的不是小数字。

2.但如果买在东西海朝,以4/500万的预算基本买的都是占坑儿房,溢价都不低。而您家孩子已经二年级,转学的话东西城大概率进不去对口牛校,海淀则是自己去协商,那对于溢价来说就不太值了。相对来说朝阳是对口的概率大些的,但也得看学校有没有学位,能对口则皆大欢喜,否则也不太值呗,占坑儿房的溢价率和东西海平均值是基本一致的。

亦庄则是也不敢保证对口转学成功,但溢价相对低了一半或以上呢。而且无论怎么派位也是学区内,风险相对小。另外房价相对低些,能买到居住条件更好的。当然,如果以成绩来说,亦庄现在跟东西海朝还差不少呢,溢价也就是一分钱一分货了。这几年买房的家长们都是预期亦庄未来的进步,看自己的判断吧。

3.另外也考虑好学区溢价的风险,今年是入学高峰的最后一年,明年之后就确定的低谷期了,是否能撑住还挺高的溢价就得看政策了,毕竟这预算不好买到别的方面也支撑强的。

4.不过就算买在亦庄,这跟大兴机场的通勤也够远的吧?天天奔波可够辛苦的。

仅供参考。

Q:

请问,我不知您是否炒股,但想听听您对股市+楼市的看法。之所以是+,因为我认为股市楼市是存在轮动的,股市上涨之后赚到钱的会去买房,但股市就跌了。而房价也是盛极而衰的,接盘晚的买房亏了之后会卖掉房子,剩下的钱投入股市,从而又促进股市上涨。这是我近几年的感觉,但因为对房地产市场不熟,只是看了开发商的一些轨迹,所以想听听您的看法。

A:

1.我好像没什么看法,因为我不炒股,只是买了点儿指数基金而已,没多少钱也很少看,留着给孩子将来当备用金吧,或者是当做教训。

另外所有开发商的研究部门都做过楼市股市的比较分析,我所在的几家公司也不例外。但得出的共同结论都是“有关联性,但没有必然性,与其强求规律,不如索性撞大运,跟着感觉走就得了”。

2.您所总结和感觉的,在楼市股市历史上都曾经发生过,但还是这句话“没有必然性”,某次的经验不能当做普遍规律,也就更无法复制了。

所以在我看来这种寻找规律的行为意义不大,投入了很多的时间精力,未必能总结出必然的规律。而且就算总结出了也没什么意义,因为几乎不可能踏准节奏,而时机是转瞬即逝的,错过的永远比计划的多。

这就跟周期似的,事后总结一定存在,但在周期之中的人却没几个能踏准,踏准的也基本都是蒙的,下次还是懵逼。

3.另外多说一句,所谓“股市赚钱了之后去买房,甚至是买豪宅”,这只能说是理想的,但没几个人能实现。因为股市的波动大+速度快,赚钱赔钱都很容易。那在大盘上涨的时候,赚到钱的有几个舍得套现离场?而一旦错过高点,那大多数散户又都舍不得卖了,幻想能涨回来。但一般都是陷入恶性循环,到最后是赚到的都吐回去,不仅买不了房,连炒股的本金还或许赔掉呢。

所以看看股市的历次行情吧,“卖房炒股”的我见的多了,但及时收手的几乎没见过。咱们的股市就是赌场,庄家更能操控节奏,导致没几个人不被带节奏掉沟里的,所谓的赚钱买房也就成了梦想。

4.总之这是我的看法,就是规律肯定存在,但迄今没人能明确总结出来,更无法复制。散户们不仅踏不准节奏,还有可能被庄家收割,最终都是一场梦。

仅供参考。

关注“章哥说买房”公共号,有房产相关问题可以向我提问。

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