组合拳，俄努力增加房地产市场活力

来源：环球时报

【环球时报综合报道】在住房建设速度明显放缓背景下，俄罗斯政府正制定住房领域综合支持措施。俄总理米舒斯京指示建设、住房和公用事业部、经济发展部和国家住房发展集团（Dom.RF）等相关部门，要求评估现有风险、制定建筑行业技术发展建议，并拟定刺激住房需求的措施。

俄罗斯政府表示，当前俄房地产市场的关键问题之一是房贷利率高，导致购房活跃度下降。高利率抑制需求，导致许多潜在购房者推迟购房计划，等待更优惠的融资条件。根据俄联邦统计局的数据，今年1月至9月住房竣工面积为7660万平方米，同比下降5.6%。其中，自建房竣工5230万平方米（-5.6%），多户住宅楼竣工2420万平方米（-5.7%），均呈下滑态势。俄建设、住房和公用事业部、经济发展部和国家住房发展集团应在12月1日前提交住房市场风险综合报告，内容包括制约行业发展因素识别、开发商财务稳定性评估、区域供需差异分析，并制定2030年前建筑行业技术发展规划，重点关注数字工具应用、施工流程自动化及劳动生产率提升。

针对自建房，俄政府计划推出非金融刺激措施，提高贷款可及性。目前，该领域抵押贷款比例仍相对较低。根据国家住房开发集团的数据，今年7月仅占抵押贷款总额的3.7%。为准确评估风险，银行机构需获得自建房市场精准项目信息。俄联邦不动产登记局，建设、住房和公用事业部，经济发展部和住房发展集团应在12月1日前提交方案，建立详细统计与分析体系，帮助银行更精准地计算抵押物价值。自建房评估困难原因在于信息基础不完善，土地价格、公用设施及项目完工状态差异较大。解决这一问题有助于银行降低抵押物低估风险，下调抵押贷款利率，提高居民贷款可及性。

部分措施将着力刺激工业企业职工购房积极性。俄财政部，建设、住房和公用事业部以及工贸部应在11月15日前提交建议，制订针对企业补贴员工房贷利率和企业建房的补偿方案。各联邦主体将有权为此类员工提供额外税收优惠。全俄公共团体“商业俄罗斯”西北联邦区协调员帕诺夫说：“利率补贴和税收减免机制将提高数百万产业工人住房可及性，推动需求与建设‘去中心化’，缓解大城市房地产市场压力。”他预计，这一措施将覆盖超过1000万人。

针对开发商的扶持措施备受关注。相关部门应在11月1日前，分析开发商集团在单一地区内核算整体财务结果的可行性，并在所得税征缴时考虑基础设施支出。开发商统一登记系统负责人霍洛皮克说，此前开发商利润以整个法人实体为单位计算，可用盈利项目弥补亏损项目；现在每个项目成立单独公司，导致税负增加，流动性压力加剧。新措施有助于降低开发商税负，保障企业财务状况稳定，尤其是贷款利率高企、销售放缓背景下。

专家认为，拟推出措施虽有限，但确有必要。俄全国建筑商联盟主席格卢什科夫认为，“销量下滑，还贷成为沉重负担，许多开发商会推迟新项目开工。”建设部公共委员会成员波诺马廖夫说，项目融资模式下，需求下降会限制企业经营灵活性，迫使开发商定价极为谨慎。同时，专家视建筑业技术革新为提高住房可及性关键因素。“城市经济研究所”基金会专家科萨列娃说：“数字化与建设过程管理新方法有助于缩短项目交付周期、降低住房成本。虽不会立即见效，但长远看将大幅改善市场状况。”

除联邦层面措施外，俄政府还计划刺激地方层面支持措施。各联邦主体可提供购房税收优惠、支持经济适用房项目、补贴特定群体房贷利率。分析人士认为，这种“去中心化”支持模式可激活地方建筑企业，缓解大城市压力，维持工业人口比重较高地区市场活力。

俄政府计划结合短期需求刺激措施与长期技术发展计划，平衡购房者与开发商利益，推动行业可持续发展，例如工业职工补贴、开发商税收优惠与建筑业技术升级组合方案。分析人士认为，全面落实拟推出措施，可降低房贷利率、刺激需求，并为开发商提供必要财务缓冲。但完全恢复市场活力，仍需持续推进技术创新、提高评估流程透明度，并进一步优化税收监管体系。

本文刊载自《环球时报》“透视俄罗斯”专刊，内容由《俄罗斯报》提供。