一周综述：又一家物业撤离中铁世博城！

11月20日，西海岸中铁世博城逸海北区、南区的物业企业宣布撤场，理由是“外部资金压力及物业费收缴率低”

这是今年中铁博览城片区第二家撤场的物业公司，8月1日，中铁世博城阅峰小区的物业公司宣布退出物业服务，理由是小区空置率居高不下（超过50%）、实际收缴率低，加上业委会要求降低物业费。

两家物业的退场理由都包含“物业费收缴率低”。

为啥呢？还是空置率过高，很多业主当年的买房动机是投资，本身并没有居住愿望。中铁世博城片区房子太多而工作机会与生活配套相对匮乏，租赁市场也撑不起来，所以空置率过高，物业费收缴困难。

物业费收缴困难导致物业服务质量下降甚至缺失，会进一步拉低居住意愿提高空置率，进而继续冲击物业服务质量，陷入恶性循环。

这种恶性循环是很多远郊大盘未来面临的最大问题。

来看一看，上周青岛楼市发生了哪些事儿。

1

小虾米们快点跑！

东李板块的上流和苑最近以工抵房的名义开启大降价，直接把价格砍到了1.8万/㎡，要知道，这个项目在2021年秋天首开时的均价是2.5万/㎡。

你肯定会先问一句：为啥4年还没卖完？

因为小开发商的项目撑不起品质呗，这个项目由李沧本土企业建设开发，虽然地处配套与环境都不错的东李，却依然未能获得购房者的青睐，只能眼睁睁看着同板块的其他项目纷纷清盘，甚至今年还有开盘摇号的。

网上有促狭的评论说：除了品质全是顶流。

刻薄之外，也不是完全没有道理。

其实对于本土小开发商来说，眼下最重要的不是对抗刻薄情绪，而是抓紧更新对市场的认知，找到一条适合的应对之策。不客气地说，他们在楼市二十年景气周期里获得的经验与认知，不足以应对眼下的市场情况。

最好的办法，是揣着在黄金时代里赚来的利润上岸，静待市场周期再启。

可惜难的不是想明白，而是执行下去。

看看今年那些大降价的本土项目吧，仙山花园、依山伴城、清荷名郡、西海瑞源等等，有的呼呼出货，有的去化困难，差别就在于降价力度：你的价格够不够震撼。

震撼到足以让人忽略品质不足就好卖，反之就不好卖。

小虾米们要快点跑，最好想明白这一点。

2

涨2毛钱物业费吧！

拥有2319户居民的浮山后一小区二期，决定将物业费从3毛涨到5毛，理由是物业费太低覆盖不了物业成本，而且用于老小区改造借的钱也要还了。

这是社区、业委会、业主代表和物业公司聚在一起商量出来的涨价方案，能不能通过还未可知。按照计划是11月底进行全体居民投票表决。

老小区的管理真是难啊。

3

中粮大悦城要来了吗？

有司的公告显示，台东中粮大悦城二期地块将于12月5日拍卖，起拍地价2720元/㎡，起拍总价4.1亿。

之所以叫中粮大悦城二期，是因为2016年的时候中粮在这里拿了三块地，一期的两块地规划为市民广场和商务广场，已经建成。

规划为商业体的二期地块一直没有建设，当时官方消息说是由于中粮集团领导发生变动所致。

本次即将拍卖的就是这个二期地块，官方说已经与中粮方面谈妥了。

但是具体细节还未可知，所以最后是中粮花钱拿下，还是市北区平台公司接盘、中粮“轻资产”运营，等着看吧。

至少这块地是激活了。

4

万户居民完成“适老化改造”！

官方消息说，截至目前青岛已经完成“适老化改造”10600户，提前达成市办实事的目标。

进度快与支持力度大分不开，今年夏天施行的“以旧换新居家适老化改造细则”显示，只要满足“60周岁及以上”和“产品收货地址在青岛市境内”两项条件，每人的补贴总额度可以达到15000元。

从老旧小区改造到适老化改造，青岛这些年为了提升老房子的品质可谓下了大力气。

老房子都在向好房子奔赴，新房子当然更要引领品质，这是大势所趋。

那些开盘多年、还剩了不少现房的项目，赶紧想办法吧。

5

华润云府终于告别异味？

当年华润兴致勃勃地在青岛西海岸规划了一个名叫“国际海洋智区”的宏大项目，甚至可以说是一个新城：因为地处偏远，所以各种配套也是自建的。

但是地块没能全部搞定，导致住宅小区全都销售完成之后，很多配套地块还在原企业手里。

这也是该项目价跌如崩的原因，本来规划为配套的地方还是工厂，除了噪音之外，还有令人头疼的异味。比如该项目二期的华润云府，紧邻康大食品的污水站，异味难当成为小区的恶疾。

好在有司也一直在努力，11月19日的消息是，康大食品原污水处理模块设施已停用，正在进行模块内残余的污水、淤泥、菌种清除工作。新污水处理设施运行正常，周边无明显异味。

也许华润云府就此告别异味了呢。

编辑：周道