河北张家口一住宅楼地基下沉为C级危房问题在哪？维修后能住吗？

为什么我一直劝周围的人去买二手房呢，就是因为这个，因为很多问题2年后，才能看得到，或者周围有什么医院，学校，大的商超这些配置，都是要2年到5年，才有的，而且沉降问题，一般也就是2年到5年出现的。

所以看图片里那种斜着劈下来的裂缝没？这种缝儿啊，说白了就是楼体结构在变形过程中被剪力给扯开的。大部分人不需要非得搞懂剪力是啥专业名词，就理解成两股相反方向的力在墙面上较劲就行了。

这种裂缝往往出现在非承重墙上——就是那种不承担上层重量的隔墙。那大家可能会纳闷，既然不承重，哪来的破坏力呢？其实啊，整栋楼就像个整体，当结构发生变形时，哪怕是非承重墙也得跟着动，一动就容易裂。这就好比一个人穿件紧身衣，只要紧身衣质量不行，那稍微做个伸展动作，衣服就可能开线。

重点在于，是吧，这要得是多大的变形量，才能把墙面撕扯出这么明显的裂缝？

说到建筑变形，有个特别重要的概念叫抗浮。我打个比方，大家把整片建筑群想象成一艘船，地下水就像海水。水位涨落时，地下基础、筏板还有地下车库的柱子都在经受浮力考验。建筑物埋在土里既会下沉也会上浮，整体同步移动倒没事，怕的就是不均匀，这边沉那边浮，结构就得遭殃。

其实最大的原因，还是来自于水的问题。以往南方多见的抗浮问题，北方地区也逐渐有了。这跟南水北调工程直接相关。咱们80后、90后上学时都学过，华北地下有个巨大的空腔，长年累月抽地下水灌溉、生活用水，导致水位持续下降。

而地下水，并不是无限的，长期超采地下水会造成严重的问题。第一个严重的问题，就是地表的水资源会减少，导致地表的植被退化，使得华北地区会出现沙漠化、风沙的危机。我们看陕西和山西，两省都位于黄土高原，但是陕北的森林覆盖率远高于山西，这是为何？原因就是山西开采煤炭和地下水过度，导致地表的水流失，植被生长更加困难。而河北，自然也会有这样的危机。

所以一个问题就出现了，那就是地表塌陷。华北地区已经发现了200多条地裂带，涉及35个县65个乡。因为超采地下水，华北平原的地下盆地已经连成一片，形成了世界面积最大的复合漏斗区，俗称空心漏斗，面积超过了5万平方公里。

所以2012年，水利部组织开展了中国第一次地下水超采区划定工作。2014年，中央一号文件明确提出，开展华北地下水超采漏斗区综合治理。

但自从2002年底国务院批准南水北调工程，到2014年中线通水，情况就开始反转了。生态补水让地下水位节节攀升，最近两年涨得尤其猛。这就带来个时间差问题：小区设计时的抗浮标准，都是按立项前五年的水位数据定的。

房地产项目从地勘到竣工往往要三五年。也就是说，2020到2025年交付的小区，其实是用2012到2022年间的水位数据做的设计。那会儿水位正处于历史低位，往下挖三四十米都见不着水。可等到房子盖好，面对的却是南水北调后蹿升的水位。

普通小区地下最多三层，埋深也就十到二十米。而北方常用的扩底桩通常就10米到15米，按原先设计，水位根本够不着桩底。但现在呢？有些地方地下水都快漫到地表了。整个地下室和桩基长期泡在水里，水流不断冲刷带走桩周土壤中的细颗粒，水位下降时就可能出现局部塌陷。

这就引出了地基设计的两种思路：当水位较高时，得像建大桥那样把桩打得更长更密，穿透表层土直达下面的卵石层。通俗讲，就是把凳子腿穿过花盆里的浮土，直接扎到盆底。这叫桩基础。

另一种叫筏板基础，不只靠桩，还靠整个底板坐在土上。就像不仅靠凳子腿支撑，凳面也直接接触地面。北方因为历史上水位低，多用这种设计。据我了解，华北地区很少用30米的长桩，多半都是10米到15米左右的短桩，这在抗浮方面天然存在短板。

最近几年楼市什么情况大家都清楚，所有的开发商基本都在降本增效。地下部分的抗浮设计本来就容易被忽视，再加上可能的偷工减料，问题就被放大了。因为这个问题很难说的清楚，地下水，你和开发商说，说不明白的。

现在这个房子已经被贴上了C级危房的标签。很多人一听到危房两个字，脑子里可能立刻浮现出房子要倒塌的画面。其实不然，我们需要准确理解C级的含义。

《危险房屋鉴定标准》中，根据房屋的危险程度评级，C级危房的定义为部分承重结构不能满足安全使用要求，房屋局部处于危险状态构成局部危房。

按照专业的标准，C级危房指的是部分承重结构承载力不能满足正常使用要求，局部出现险情，构成局部危房。划重点：局部危房。这意味着不是整个房子都要塌了，而是房子的某些部分，比如某几道承重墙、某个梁、某个柱，出现了安全隐患，需要重点处理和加固。

所以，维修后还能不能住这个问题，关键在于：维修工程做得怎么样。

那当然了国家对于危房的处理是有明确规定的。C级危房适用的处理方式是处理使用。顾名思义，就是经过恰当的技术处理、加固维修之后，危险可以解除，房子可以继续使用。这并不是安慰人的空话，在实际工程中，有大量通过专业的加固技术，让危房转危为安的成功案例。很多地方的老旧小区改造，也包括了对这类房屋的加固维修。

维修方案必须专业：绝不能是开发商或者施工队自己想当然地拿个方案就开干。必须由有资质、有经验的专业机构，在对房屋进行详细检测鉴定后，出具专门的、有针对性的加固设计方案。

维修必须彻底，要治本：不能只是做表面文章，把墙上的裂缝用水泥一抹就完事了。维修必须从根本上解决问题。比如，如果是防水没做好导致地基土遇水下沉，那就要重做、做好防水系统。如果是某些承重构件强度不够，就要用碳纤维布、粘钢、加大截面等加固方法，实实在在地把结构补强。

验收必须严格，要看报告：工程完工后，不能开发商说修好了就算完。必须由权威的、第三方工程质量检测机构再次对房屋进行全面的安全性鉴定，并出具新的 《安全性鉴定报告》 。同时，维修工程本身也需要有完整的 《竣工验收报告》 。只有当你看到白纸黑字的鉴定报告，明确告诉你房屋的安全等级已经从C级（危险）提升到了B级（基本安全）甚至A级（安全），这才能住。

总结一下就是：专业方案 + 彻底施工 + 权威验收 = 安心居住的前提。

也就是修好了，还是能住的。不过河北张家口这个住宅楼，开发商和居民还在扯皮，这个维修时间，就不知道要多久了。