香港传真 | 长实起诉违约买家背后的楼市风向

观点网 香港报道 在香港楼市回稳之际，2022年前楼市高峰期入市新盘的买家如挞订（签定“正式买卖合约”后才选择放弃交易），或面临被入禀追讨重售单位差价的危机。

市场近日传出，长实就旗下洪水桥#LYOS及沙田“名日·九肚山”两个项目，至少对八名挞订买家入禀追讨重售单位差价，涉款约1765万港元，相关八个单位当年购入总值逾1.2亿港元。

消息指出，涉事买家均于2021年楼价高位期入市。五名“名日·九肚山”买家的购入价介乎1289万至2760万港元；三名#LYOS买家购入价则为445万至733万港元。

不少买家原本预期楼市持续向上，惟其后经济环境转差、息口攀升，加上二手成交疲弱，令部分人最终选择不完成交易。

八宗个案中，买家遭没收的订金合共达861万港元，而长实现正向他们追讨的重售差价由五十多万港元至七百多万港元不等。

当中被追讨款项最多的三名为名日·九肚山挞订买家，分别被追讨216万、272万及740万港元，合共1228万港元。最终由于三人未能按时清还欠款，法院批出破产令，属香港近年罕见案例。

除长实以外，中小型发展商宏安地产亦在11月初向旗下新盘Larchwood挞订买家发律师信，有挞订业主被追讨109万港元。

据中原地产研究部数据，2025年第三季新盘挞订宗数录381宗，较第二季263宗，按季急升44.9%，创自2023年第一季有纪录以来的11季新高。今年首三季则合共727宗挞订，已较2024年全年445宗高出63.4%，如只计挞大订宗数，更较去年大幅高出91.2%。

其中，挞大订录355宗，比例连升2季升至93%；挞细订比例则连跌2季，降至只有7%。估计今年全年挞订数字或近一千宗，将同比飙升1.25倍，为3年高位。

其实在2013年一手条例实施后，规定了买卖双方在取消交易上的做法。买家签订临时买卖合约及支付等同楼价5%的临时订金后，必须于五个工作日内与卖方签订“买卖合约”，并按支付条款额外支付订金。如买家未能履行上述责任，临时买卖合约即告终止，已支付的临时订金亦会被卖方没收。

签署正式买卖合约后：买家签署买卖合约后没有完成交易，便有机会根据合约条款被没收所缴付的订金，甚至可能需要赔偿卖方重售后的差价与损失，而追讨的限期，则受制于《时效条例》，业主或发展商在6年期限内有权向买家追讨。

向挞订买家追收重售后差价的程序，并非如临约挞细订般，当买家未按时签订正式买卖合约，发展商就能自动没收细订，如发展商要追收重售后差价，则须于往后入禀法院向挞订买家索偿，法庭再按照双方理据判决。

因此，在未正式入禀前，难言发展商的具体索偿金额，因根据合约条款，发展商除有权向挞订买家追收重售后差价外，亦有权追收相关开支。

如2013年，长实向机构投资者De Monsa索偿“半山壹号”重售后差价一案，当年长实向De Monsa的索偿金额中，除包括重售后差价外，还包括当中涉及的杂费，如地租、管理费、重售代理佣金等，而重点则落在法庭看待索偿金额的原则。

香港地产建设商会执委会主席梁志坚称，各个地产商在追差价上的做法各有不同，有发展商会提高“大订”的金额，没收“大订”便算，但都是按合约办事，并无不妥。

他又指，楼市升跌难以预测，警告新买家不要为了“炒楼”投资，漠视被追差价或其他更大的后果。

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