新楼速睇：香港九龙[臻尔Zenith West Kowloon]最新信息&楼盘评测

瑧爾（Zenith West Kowloon）地处九龙佐敦广东道 530 号，是新世界发展打造的中高端轻奢新盘，11 月 20 日已推出首批房源，其核心竞争力集中在交通与投资潜力上，但也存在户型和教育配套等短板，以下是 11 月 21 日最新动态及全面评测：

1. 最新楼盘动态
   • 开售与优惠政策：11 月 20 日推出首批 30 伙单位，含 14 个一房户和 16 个两房户，实用面积 212 - 380 平方呎。购房最高可享 20% 折扣，折实售价 491.7 万 - 790.8 万港元，折实平均呎价 20610 港元。针对大手买家，购入全层 3 伙可额外获 30 万港元折扣，后续不排除 11 月内全盘以价单形式发售。
   • 看房安排：示范单位于 11 月 21 日优先对 VIP 开放，11 月 22 日起正式对外开放并同步收票。项目楼高 23 层共 63 伙，除首批房源外，剩余 33 伙含 6 伙带平台或天台的特色单位，后续将按市场需求推进认购安排。
   • 市场反应：咨询客户中投资客和自住客各占一半，内地客（含商人、港漂）与本地客比例相当。因区域未来商业规划完善，已有投资者咨询全层认购事宜，开发商正筹备适配的 “层购” 方案。
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一、基础信息

项目名称：瑧尔（Zenith West Kowloon）

开发商：新世界发展（00017.HK）

位置：香港油尖旺区佐敦广东道，毗邻高铁西九龙站（步行距离约10-15分钟），属九龙核心交通枢纽区域。

项目规模：单幢式住宅，共63个单位（含57套标准单位及6套特色单位）。

竣工时间：预计2027年6月30日。

单位面积：实用面积212-380平方呎（约19.7-35.3平方米），主打1至2房小户型，适合单身或小家庭。

售价范围：未公布具体单价，但开发商表示将参考九龙站周边二手房价（当前均价约28-35万港元/平方米），预计总价区间为600万-1300万港元。

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核心楼盘评测

• 突出优势
  1. 交通枢纽加持，跨境通勤便捷：这是项目的核心亮点。步行 2 分钟可达港铁柯士甸站，4 分钟到西九龙高铁站，搭乘高铁 14 分钟就能直达深圳福田，轻松实现深港双城通勤。周边还有佐敦站、机场快线九龙站及多条跨境巴士线，可直达深圳湾、皇岗等口岸，本地通勤和跨境出行都极为高效。
  2. 投资回报潜力突出：项目均为 431 平方呎以下的小户型，这类户型当前租金回报率稳定在 3.7 厘，市场预计未来有望突破 4 厘。且高铁上盖的 IGC 商业项目即将落成，瑞银等跨国企业已入驻，周边后续还有超 2000 万方呎商业规划，会持续带动租务需求，不管是出租还是转手，流动性都有较强保障。
  3. 配套成熟且持续升级：商业上紧邻 K11 多元文化生活圈，能满足日常购物、餐饮需求，即将落成的高铁上盖商业核心还会进一步提升高端消费体验。休闲方面毗邻西九文化区，住户可便捷享受艺术展览、音乐会等文化活动，在核心城区能获得优质休闲空间。
  4. 户型设计适配刚需与个性化需求：全盘涵盖 1 房连开放式厨房、2 房连开放式厨房等标准户型，还有 6 伙带 62 - 147 平方呎平台或天台的特色单位。小户型间隔方正实用，特色单位则能满足住户打造小花园等个性化需求，不管是自住还是提升出租竞争力都有帮助。

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• 明显短板
  1. 居住空间受限，适配人群窄：实用面积仅 20 - 35 平方米，即便是最大的 2 房户型也仅 380 平方呎，仅适合单身人士、情侣或短期过渡的小家庭。且项目为单体楼，无泳池、大面积园林等大型社区配套，居住体验偏向基础刚需，难以满足追求宽敞空间和丰富社区配套的人群。
  2. 区域环境喧闹，私密性不足：地处佐敦与柯士甸交界的核心商圈，人流量大、交通繁忙。临近主干道的单位会受车流、人流带来的噪音和扬尘影响，核心城区的拥挤环境也难以提供安静私密的居住氛围，对居住环境敏感的人群可能难以适应。
  3. 教育资源无优势：项目所属的油尖旺区校网缺少顶尖名校。若购房者重视子女教育，需跨区就读九龙城区、港岛中西区等名校集中区域，这会额外增加接送的时间和经济成本，对有学龄儿童的家庭吸引力有限。
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户型鉴赏：

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