公共收益为何不见了？关键看业委会如何守住业主“钱袋子”

小区电梯广告收入、停车费、公共用房租金，这些属于全体业主的钱去哪儿了？许多业主对此一无所知，而这正是物业与业委会、业主之间矛盾频发的根源。

我所在的小区，以前的物业公司每年都不公示小区公共收益收支明细，小区业主的质疑声音越来越大，投诉最多的业主后来牵头成立业委会，换了物业公司，新物业公司公示一年后也不再公示，但同时小区里电梯广告、摆摊设点、地面车流越来越多。

从南京天地新城小区、福基旭东新城小区业委会近期被爆出侵占小区维修基金案例来看，业主、业委会与物业公司之间的“三角关系”常常最为紧张，而矛盾的焦点大多指向一个“钱”字——公共收益的归属和账目。

业委会既要防止成为不监督、不作为的“僵尸机构”，又要避免越权行事、替代业主大会做决定的“乱作为”现象，关键就在于能否管好小区的“钱袋子”。

01 账目不清是小区矛盾的“风暴眼”

公共收益，常常是小区管理中最不透明的领域，也是物业与业委会之间最主要的矛盾源头。

2025年11月，南京博恩花园小区业委会通过法律途径，成功向前物业公司追回了771万元的公共收益。

调查发现，前物业在撤离前擅自动用业主公共收益，甚至用于发放车库管理人员工资。

同样，在泉州某小区，业主们不得不将物业和业委会一同告上法庭，因为十年来公共收益从未向业主公示。

物业公司辩称“公共收益是用来补贴公司的低价物业管理服务费”，而业委会则推诿“部分资料不齐全”。

更令人担忧的是，长春市光机一区的业主反映，小区内蜂巢快递柜租金、道闸广告投放、临时停车费等多项公共收益从未公示。

面对质疑，社区声称物业已公示，业主却直言“怀疑社区工作人员与物业沆瀣一气，纯属摆拍”。

02 物业服务的“表面包干制”与“表面酬金制”有时是一回事

物业服务表面上实行包干制与酬金制两种服务方式，但在实际运作中，却常常异化为两种“表面文章”。

“表面上的包干制”指即使合同约定小区收支由物业企业盈亏自担，但物业企业往往通过各种形式向业主传递“亏损”信号要求涨费，一旦听到业主大会要重选物业公司又急着降费，另一方面又以“包干制”的合同为由，拒绝业主对于小区收支进行干预调整与监督。

“表面上的酬金制”指即使前期物业服务合同“约定”实行酬金制，小区业主大会或业委会对于财务收支也无从干预，物业企业自行决定物业费收支，企业自行其是的结果，是收支盈亏由企业自担。

这两种服务方式，最后的结果都是业主难以对物业公司形成有效的监督，都对物业服务市场甲乙双方正常的平等协商与相互信任造成了严重损害。

03 业委会既要“摸清家底”，也要“抓住财权”

一个有效运作的业委会，首先应该从“摸清家底”开始。

业委会应当对于小区业主“共有财产”心中有数，例如到规划国土部门或档案部门查阅小区红线图、规划图、竣工图、面积分摊入户表，摸清依法属于全体业主共有的财产。

比如我所在的小区，业委会成立后摸排发现，隔离酒店下面的人防车位产权是小区业主共有的，先前的物业公司也从来没提及过。

在摸清家底之后，如何确保业主共有财产能够有效保养、维护、运作，这就需要业主委员会“抓住财权”。

比如襄阳市风神襄阳公社小区的外墙维修案例展现了业委会如何有效行使财权。

面对外墙存在脱落风险的问题，物业企业在第一时间将情况上报至小区业委会、社区及上级单位。

经三方联席会议研判，确认因外墙已过质保期，决定依据相关规定申请使用住宅专项维修资金进行彻底维修。

这总比物业公司、业委会、住建局一家独大要好。

05 业委会履行监督职能同时不应忘了自己业主的身份

业委会要避免落为“物业的附庸”，关键在于对物业公司发挥独特的监督与支持作用；而要避免“乱作为”，则需明确自己是业主大会的执行者而非替代者。

很多业委会成立的第一件事就是换物业，但候选物业公司是如何来的，候选公司之间的评比是什么标准，被淘汰的候选公司是什么原因被淘汰的都未对业主公示，“暗箱操作”的猜想并不是空穴来风。

再比如小区公共收益完全可以在选择专用APP，让业主点开这个程序，就能看到小区每笔收支。从账目不清到阳光透明，越来越多的居民会开始关心小区事务，真正成为了小区的“主人”。