在日本购买不动产需登录国籍 交房前将禁止转卖

中文导报讯日本政府开始研究在不动产登记中强制填写所有者国籍，而由大型不动产企业等加盟的“不动产协会”已确定方针，为防止投机性公寓交易，将禁止在交付前转卖房屋。

目前的登记中虽记载了所有者姓名与住址，但并未填写国籍。此举旨在在公寓价格持续上涨的情况下，更容易掌握外国人获取日本不动产的实际情况，从而为营造适当的市场环境提供参考。

在日本，要求加强对外国人购买不动产限制的呼声正在提高。根据针对海外住房市场的研究，即便外国人购房比例仅占少数，也可能通过连锁影响带动房价与租金上涨。因此，完善掌握实际情况的数据及积累研究成果已成当务之急。

国土交通省自今年春季起，已根据登记信息推进有关外国人取得不动产实际情况的调查。调查结果也将在近期公布。

国土交通省首次对公寓购买者进行调查结果显示，2025年1～6月间东京都新建公寓中，由住址在海外的人购买的比例为3.0%。此外，无论住址在日本或海外，在取得新建公寓后一年内进行买卖的比例达到8.5%。

截至6月的半年度内，在东京都中心六区（千代田、中央、港、新宿、文京、涩谷）购买新建公寓者中，住址在海外的人占7.5%。离开都心区域越远比例越低，若范围扩大到包括神奈川、埼玉、千叶在内的东京圈，则比例为1.9%。

此前的调查以登记中记载的所有者住址为依据，筛选出住址在海外的购房者，但难以掌握居住在日本的外国人购房情况。政府计划通过修改相关法律，推进登记中强制填写国籍的制度。

围绕以都市为中心的公寓价格高涨，有观点认为，外国人购买不动产导致供需趋紧，从而推动销售价格进一步上涨。

由大型不动产企业等加盟的“不动产协会”已确定方针，为防止投机性公寓交易，将禁止在交付前转卖房屋。

此次方针适用于今后发售的物业。在与买方签约时，将把转卖行为列为违约规则。签约至交付期间的买卖行为，以及以转卖为目的提供房源信息均属对象。若有违反，将根据该方针由各企业自行判断，实施没收定金、解除合同等处罚。

该方针中还提出，在未来与购房者签约时明确说明“转卖属违约行为”。协会约有三井不动产、三菱地所等约160家企业加盟，主要企业已收到通知。该规则禁止买房者在取得房屋钥匙前将房屋转卖给第三方。

此举旨在抑制被指为推高东京市中心房价因素之一的投资者及外国人的短期交易。

协会的方针并无强制性，是否执行由加盟企业自行决定。

三井不动产住宅公司在本月公开，将针对计划于2028年完工的公寓规定：若试图在交付前转卖，有可能没收定金并解除买卖合同。

政府拟于21日决定的综合经济对策中，也将纳入用于开展不动产收购实际调查的预算，并计划今后继续调查。不动产协会也制定了新指引，为防止以投机为目的短期转卖公寓，将禁止交付前转卖。