拿这个限制业主？确实不合法！

前些天咱们有篇稿子，讨论物业公司跑路的事儿，评论区那可老热闹了！

这个说：“物业公司跑路就是物业的不对，我们拒交物业费那是有原因的。”

那个说：“既然物业提供了物业服务，那业主就有业务缴纳物业费…”

大伙儿说得都有道理！

这本身就是个“先有鸡，还是先有蛋”的问题，要不怎么叫“一个巴掌拍不响”呢？

要避免开启这种循环，最要紧的就是从一开始就形成默契，共同预防“破窗效应”。

咱们今天，再说另外一个物业服务领域正义更大的话题。

尤其是买了车位的业主，一定对这个概念都不陌生——

车位管理费！

这几个字往这儿一写，我估摸着评论区大致能引来三波老铁围观：

第一波，已经买了车位的，一个月交个几十块、百多块，觉得不疼不痒。

理解！上加油站加油去，您都不好意思这么加…

第二波，虽然买了车位，但一想起车位费就觉得是花了冤枉钱的业主们。

车位是我买的，钱我出了，怎么还要再交一笔钱？

第三波，就是长期租车位的，同样交着这笔钱，但大多没那么在意的…

毕竟前期没花大头儿，且租车位不贵，车位管理费跟租金算一起，习惯了。

咱们老百姓有个非常朴素的认知：

既然我已经花钱买了车位或者花钱租了车位，那我就享有该车位的产权或使用权。干嘛还再收一遍车位管理费呢？

最近这段时间，因为车位管理费纠纷闹上法院的事儿，日渐增多。

譬如今年8月15日，《温州晚报》就刊登了这样一个案例——

某小区业主黄先生，因拒交60元的“车位管理费”，被提出自动识别系统，每次进出都得人工登记抬杆。

业主黄先生后来将物业公司告上法院，当地法院最后支持了黄先生的主张：裁定物业停止限制车辆通行。

同志们，这个事儿不合理之处在哪儿？

拒交车位管理费，就限制甚至阻止车辆进出小区，是不是就跟“没交物业费，小区不让业主进自己家门”一个感觉？

而且，咱们在前几天的稿子里也说过这个事儿：缴纳物业费属于民事合同纠纷。

通常情况下，只要没闹上法院说“某某业主必须缴纳物业费”，那就不具备强制性。

车位管理费纠纷，跟这道理类似，而且咱说句大实话——

这玩意儿一般情况下跟征信都搭不上边儿；

你却拿这个限制业主车辆进出，相当于因民事合同纠纷去剥夺业主对私有财产的正常使用权，既不合法，也不合理。

《民法典》第944条规定：

业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。

也就是说，在催缴物业费的过程中，物业服务人拥有催告及法律追索权；

但明确禁止了物业服务人采取极端或不当手段催交物业费，保护了业主的基本生活权益。

无论是《民法典》的明文规定，还是此前法院的具体案例都明确了一点——

物业公司通过给业主车辆进出设置障碍来催缴车位管理费的方式并不合法。

可是，关于业主是否该交车位管理费的争议并未因此而停止。

这里面的主要争议集中在以下两点：

其一，车位管理费的征收是否于法有据？

第二，物业费与车位管理费的服务范围是否存在重叠？

接下来我们逐一进行拆解——

根据最新相关规定要求：

物业需在《物业服务合同》或《前期物业服务协议》中明确写明“物业费不包含车位管理服务”，并详细列明车位管理费的收费标准、服务内容及收费依据。

车位保洁、设施维护、灯光照明、排水通风…您得在合同里写明白；

若合同未作此约定，物业单独收费就属于重复收费，业主有权拒交。

换言之，法律层面没有明确规定车位管理费须单独交纳，但小区收取车位管理费是合法的。

而业主是否需要单独缴纳这笔钱，主要取决于物业合同中的约定。

广大业主朋友如果对这笔钱存在异议，务必要在签订物业合同时就明确下来。

咱谁也别装外宾，在签订合同时，真正能认认真真逐条看完合同条款的不多。

但实话实说：签完合同都入住了，才发现这事儿自己吃亏、找后账，那就相当被动了。

征收车位管理费在法律层面的依据明确了，接下来，我们需要深入探讨另一个更加深层次的问题——

物业费与车位管理费的服务范围是否存在重叠？

按照我们惯常理解：‌物业费与车位管理费的服务范围通常不重叠‌，两者分别针对小区公共区域和专属车位的管理服务。

道理是这么个道理，可为啥大伙儿心里还是犯嘀咕呢？

咱们得把这两笔钱掰开了揉碎了，看看它们到底都管啥。

先说这理想状态：那就是井水不犯河水。

咱们交的物业费，主要伺候的是地上的公共地盘儿——

你比如说，楼道的灯亮不亮？小区花园的草剪没剪？大门口保安大爷在不在岗？垃圾站清理及不及时？

这笔钱是全体业主凑份子，共同维护小区的整体居住品质和观感，既顾里子，也顾面子。

而车位管理费，伺候的是您家爱车独享的“地下包间”，理论上，这笔钱就得专款专用：

譬如保洁服务，车位和地库通道的打扫，不然轮胎上全是灰； 譬如设施维护，地库里那些消防栓、通风机、排水泵、照明灯坏了谁修； 譬如能源消耗，地库里24小时亮堂堂的灯、嗡嗡响的排风，电费得从这儿出； 譬如秩序管理，防止有车乱停，占了您的车位，保安这时候就起到容错作用…

一个管地面，一个管地下，好像挺分明的，对吧？

但是！但是！但是！

咱们再多想一步就会发现，这里面还是有几笔糊涂账，必须得厘清——

首先，保安是不是同一批保安？

既然小区大门已经有保安了，那地库出入口的保安到底是另雇的，还是同一批大叔溜达着就把岗给站了？

如果是另雇的一批保安，那么难不能把为什么另雇保安跟大伙儿讲明白？

如果是同一批大叔溜达着把岗给站了，那收车位管理费算不算“二次收费”？

其次，保洁大姐是不是同一批大姐？

平时扫小区院子的保洁大姐，是不是顺带手就把地库也清扫了？

她的工资是从物业费里开，还是从车位管理费里开？

这成本到底是分摊的，可不能是笔糊涂账啊…

第三，地库照明和排水系统是额外建的还是本来就要建？

虽然这部分设施主要服务地库，但地库要是淹了，是不是危及整个楼体安全？

地库黑灯瞎火，是不是也影响整个小区的安全形象？

怎么算公共区域，怎么算私人专属车位，是不是也有必要搞清楚？

不是我说，估计很多物业公司自己也未必说得明白。

反正收车位管理费的时候理直气壮；

可你真让他拉个清单，看看车位管理费每一分钱都花在哪儿了？

八成得给你一句：反正合同上就这么写的…

所以你看，这真不能怪大伙儿质疑重复收费，关键是这成本和服务的账，确实存在不透明的地方。

咱也不是说不让收车位管理费，起码得解释得明明白白。

这就像咱们去饭馆吃饭，除了菜钱，还收你10%的服务费…结果端茶倒水、清理桌子都得我自己来，搁谁谁能乐意？

所以，面对这笔糊涂账，光抱怨不好使，得有一套清晰、有效的应对策略。

这咱就得分情况讨论了——

当你个人面对催缴时，切忌直接硬刚或消极拒交，这时候得学会理性维权。

立即找到您签字确认的《前期物业服务协议》或者《物业服务合同》，重点翻阅“物业服务费”和“其他费用”章节；

找到有没有类似“本合同约定的物业费，不包含车位管理费或车库运维费”之类的表述。

如果合同里压根儿没提，那物业公司的收费要求就属于“无合同依据”；

这时候您占据了绝对的法理高地，可以据此严正拒交。

如果说合同明确约定了上述相关条款，则说明收费有约可依；

下一步可以审査一下这个“约”是否“约”得合理，譬如服务是否到位。

您作为业主，有权知道钱花哪儿了，可以书面或通过可留存记录的沟通方式，如小区物业app、业主微信群，向物业发出质询：

“请公示本小区车位管理费的具体成本构成明细，包括但不限于地下车库照明电费、通风系统电费、保洁物料开支、设施设备维护费用的具体金额与占比。”

“请说明负责地下车库的保安与保洁人员，其薪资、福利是全部从车位管理费中列支，还是与地上物业服务人员共用？如存在共用，请说明成本分摊的计算方式。”

“请提供上一年度车位管理费的收支情况报告与审计说明。”

以上质询内容，分别对应成本构成、人员支出以及收支审计三大方面。

你注意啊，物业公司对此是有义务进行回应的。

如果无法提供或提供的数据含糊、前后存在矛盾或者干脆置之不理，那其收费的合理性就真得打上问号了。

如果物业因您未缴费而限制您的车辆进出，立即行动——

拍照、录像，清晰记录车辆被拦在道闸外、保安拒绝放行的全过程，并记录时间地点；

保留所有与物业的沟通记录、缴费通知单、您的质询内容与对方的回复内容并保存好。

以上，将成为您在后续投诉或诉讼过程中，证明物业存在“违法催收”和“侵害车位正常使用权”的有力证据。

俗话说：单丝不成线，孤木不成林，浑身是铁打几根钉子？

更何况，业主个人再面对与物业的纠纷过程中，其实比较容易被“各个击破“。

所以，要从根本上扭转局面，必须依靠业主集体的力量。

而这个集体力量的核心，就是成立业主委员会，并保证业主委员会关键时刻能扛事，能为广大业主的切身利益奔走。

拿到这件事上来讲，业委会的主要目的有两个：

第一在于发起财务审计：聘请独立的第三方审计机构，对物业公司所有收费，既包括物业费，也包括车位管理费的收支情况进行全面审计。

第二在于规范约定与收费：力争在《物业服务合同》中，将地下车库的管理服务成本核算清楚后，明确是否应该保留车位管理费的单项。

当然，在此基础之上，业委会还有其它一些事情可以做——

譬如盘活公共收益，像小区电梯广告、公共区域停车费、快递柜场地费等，这些利用业主共有部分产生的收入，法律明确规定归全体业主所有。

业委会是否可以代表业主追回并透明化管理这笔钱？

如果可以，那么后续可经业主表决，将公共收益直接用于冲抵业主的车位管理费甚至冲抵物业费？

相当于用物业公司替业主赚来的钱，支付物业公司的服务费，这样一来，两难自解。

车位管理费金额虽小，却在一定程度上折射出社区在基层管理中，存在的一点问题。

在完善的过程中，有不尽善尽美的地方不可怕，毕竟是在摸着石头过河。

只要广大业主依法办事、理性维权、团结一致总能把糊涂账算清清楚楚、明明白白。

这笔账，咱们不算，没人会替咱们算。

关于这个话题，如果大伙儿还有其它想聊的，欢迎在下方评论区留下宝贵意见。

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