老人诉儿子卖自己宅基地房协议无效，被告提时效抗辩，北京房产律师：法院驳回老人诉求！

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一、案情介绍

原告王秀莲系北京市大兴区某村村民，1970 年向村委会申请取得一号院落宅基地使用权，1976 年在该院落建成北正房 4 间、东厢房 3 间（共 7 间房屋），未翻建，宅基地使用权及房屋所有权均登记在王秀莲名下。王秀莲育有两子：长子赵军、次子赵强，案涉房屋建成后，王秀莲夫妻长期在此居住。

2000 年 2 月 4 日，赵军未经王秀莲同意，与被告孙浩签订《协议书》，约定将一号院落内 7 间房屋以 3.5 万元价格出售给孙浩，协议签订后孙浩支付全款，赵军交付房屋及院落，孙浩此后实际使用该房屋。

王秀莲诉至法院，核心诉求：1. 确认赵军与孙浩签订的《协议书》无效；2. 本案诉讼费由赵军、孙浩承担。事实与理由：赵军对一号院落房屋无处分权，其未经本人许可私自卖房属无权处分；赵军曾提供一份《房屋移交证明》（内容为 “将东院（即一号院落）移交长子赵军，赵军为继承人，需承担养老送终责任”），但该证明属遗嘱性质，继承尚未开始，本人仍为房屋唯一权利人，且此后随次子赵强生活，始终不认可赵军的卖房行为。

各方答辩如下：

赵军（被告）：同意王秀莲的诉讼请求。承认卖房时未经母亲同意，因当时想将房屋抵押给孙浩，后计划以 30 万元赎回但孙浩反悔，母亲亦因此事生病，认可自身无权处分。

孙浩（被告）：不同意全部诉求。理由：一是案涉房屋已被纳入宅改拆除，确认协议无效无事实基础；二是王秀莲的主张已过诉讼时效 ——2000 年卖房后本人一直居住，王秀莲仍在本村生活，理应知晓卖房事实，且 2010 年王秀莲曾以 “本人非本村集体经济组织成员” 为由起诉确认协议无效，现再次主张权利已超时效；三是此前 A 号、B 号民事判决书及 C 号民事裁定书（一、二、再审）均认定《协议书》有效，且王秀莲在 2010 年诉讼中曾主张 “将房屋赠与赵军”，表明其认可赵军的处分权；四是即便赵军无权处分，本人已支付合理对价、实际占有房屋，构成善意取得，协议应属有效；五是本案实质为房屋拆迁利益争议，王秀莲与赵军系为争夺拆迁利益提起诉讼。

另查明：2010 年，王秀莲曾以赵军、孙浩为被告起诉，民事起诉状载明 “2000 年本人将一号院落房屋赠与赵军，赵军后以 3.5 万元卖给孙浩，孙浩非本村村民，协议无效”；赵军提交的《房屋移交证明》，王秀莲主张属未生效遗嘱，孙浩则主张属已履行的赠与协议。

二、裁判结果

驳回原告王秀莲的全部诉讼请求。

三、法院说理

法院依据《中华人民共和国民法典》第一百四十三条（民事法律行为有效要件：行为人具有相应民事行为能力、意思表示真实、不违反法律行政法规强制性规定及公序良俗），结合案件事实作出如下说理：

协议的意思表示与形式合法性

赵军与孙浩签订的《协议书》明确约定买卖标的物（一号院落 7 间房屋）、交易价格（3.5 万元）及交付方式，内容具体明确；孙浩已按约支付全款，赵军交付房屋及院落，双方均实际履行协议，可见协议系双方真实意思表示，形式上符合有效合同要件。

“无权处分” 主张的不成立

王秀莲主张赵军无权处分，但结合 2010 年其本人起诉状中 “将房屋赠与赵军” 的表述，可印证其曾认可赵军对房屋的处分权；即便《房屋移交证明》存在 “遗嘱” 与 “赠与” 的性质争议，王秀莲在 2000 年至本案起诉前长期未就房屋权属提出异议，孙浩基于房屋交付及长期使用的事实，有理由相信赵军具备处分权，王秀莲现以 “无权处分” 否定协议效力，缺乏事实支撑。

法律强制性规定的适用边界

案涉协议内容未违反《土地管理法》等法律法规关于农村宅基地及房屋交易的强制性规定，孙浩是否为本村集体经济组织成员的争议，此前生效裁判已作认定，且本案中王秀莲的核心主张为 “无权处分”，该主张与身份属性无直接关联，故不构成协议无效的法定事由。

综上，赵军与孙浩签订的《协议书》符合民事法律行为有效的全部要件，王秀莲的诉讼请求缺乏事实及法律依据，应予驳回。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以上案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）