下跌仍在继续，房地产市场分化与筑底并行

最近，一位搬去宁波的同学打电话问我一个拷问灵魂的问题：“我南昌的房子要不要卖掉？”

他去年底举家搬往宁波，留在南昌经开区的房子一直空着，房子是万科开发的，在经开区是一个大盘，2017年左右买的，单价9000左右，我看了下贝壳找房上的价格，10月份的成交平均价7887元/平方米，这么看的话虽然小亏，但是总体来看还是比较坚挺，这一方面得益于开发商万科的加持，也与房子周边的学区有关。

还有一个有意思的现象，虽然成交价已经下探到7K+，但是10月份的挂牌价还是10251元/平方米，房东们最后的倔强只剩下嘴硬了。

所以我给他的建议是，如果现在不急着用钱，那可以出租，毕竟现在那边好一点的学区房租金每月都能到1500～2000元，稳定的现金流可以对冲一部分房价下调带来的震荡；但如果急着用钱，就尽快处理，因为从目前来看，短期内仍未看到房价到底的迹象。

11月14日，国家统计局发布10月70城房价数据，数据显示，各线城市商品住宅销售价格环比、同比均呈下降态势，楼市调整仍在持续。

具体来看，房价下跌呈现“全域覆盖但幅度分化”的特征。新房市场中，一线城市环比下降0.3%，二线城市下降0.4%，三线城市下降0.5%，其中三线城市降幅较上月扩大0.1个百分点，显示中小城市压力持续加大。

同比维度上，一线、二线、三线城市新房价格分别下降0.8%、2.0%、3.4%，三、四线城市长期调整压力更为突出。

值得注意的是，四大一线城市，同比来看，上海上涨5.7%，北京、广州和深圳分别下降2.0%、4.2%和2.6%。环比来看，上海新房房价环比上涨0.3%，涨幅仍然位居全国第一。北京、广州和深圳分别下降0.1%、0.8%和0.7%。

上海的房价在四大一线中鹤立鸡群，中原地产首席分析师张大伟接受新京报贝壳财经采访称：“上海新房价格连续多月保持上涨，核心原因在于供给结构的优化：开发商聚焦核心区域优质地块，推出高端改善型产品，契合了市场真实需求。这种‘核心区供给主导’的模式，使得上海新房市场在整体下行周期中保持独立行情。”

二手房市场表现更具韧性但仍处调整通道，无论同比还是环比，70城房价无一上涨。一、二线城市二手房环比降幅较上月收窄0.1个百分点，分别为下降0.9%和0.6%，政策效应初步显现。其中，北京、上海、广州和深圳分别下降1.1%、0.9%、0.9%和0.9%。而三线城市二手房环比降幅扩大0.1个百分点至0.7%，同比跌幅达5.7%，连续41个月的环比下跌态势尚未扭转。

有数据分析，上海的房价已经跌回了2016年，整体来看，外环外区域，如仁恒东郊花园、唐镇等非核心地段房价已跌至2016年开盘价，部分楼盘跌幅超30%。中心城区的“老破小”价格也回调明显，比如上海静安彭浦新村房价跌回十年前，老公房单价仅2.64万/㎡。配套老旧、缺乏商业教育资源和年轻人口，加上交通拥堵，导致板块发展停滞。虽有烟火气，但翻身希望渺茫，成为上海楼市的“后进生”。但核心地段如陆家嘴仍维持高位。

当然，这种现象不仅仅是上海有，目前四大一线城市的房价已经普遍回到了2016年左右，距离高点平均跌幅均达到了30%～40%，城市内部部分板块跌幅更加明显。

二、三线城市的感受更加明显，以南昌为例，10月二手房环比下降1.1%，同比下降6.2%，相比于2021年高点，核心区域平均房价也都下跌了四成左右。

从市场下行的趋势看，房地产调整仍未结束。

一方面，市场调整的根本原因在于供求关系的根本性转变。经过“十四五”期间累计50亿平方米新建商品住宅的销售，全国存量房规模显著扩大，15个省区市的二手住宅交易量已超过新房，刚需群体更多通过二手房满足居住需求，新房市场需求结构向改善型主导转变。同时，部分城市库存高企、阶段性供应过剩，进一步加剧了价格调整压力。

另一方面，政策托底力度持续强化但效应呈现分化。自2024年9月中央明确“促进房地产市场止跌回稳”以来，“四个取消、四个降低、两个增加”等政策组合拳陆续落地，2025年两会更将“稳住楼市”纳入总体要求。

从成效来看，1-9月全国新建商品房销售面积、销售额降幅均较去年同期收窄，核心指标改善趋势明确，但三线城市及二手房价格仍受挂牌量高位、需求不足等因素制约，政策传导仍需时间。

当然，从数据来看，市场也有一些变化。

首先，改善性需求已成为新房市场的核心支撑力。58安居客研究院等第三方数据显示，2025年1～7月，重点30城120～144平方米改善型户型成交占比升至30%，杭州、成都等二线城市该比例超50%，北京120平方米以上大户型占比达42%。高端市场表现尤为亮眼，上海上半年诞生25个“日光盘”多为千万级豪宅，北京、成都千万元级项目成交量同比分别增长67%和51%，高净值人群资产配置需求持续释放。

其次，“强者恒强”的分化格局愈发清晰。房企拿地进一步向核心城市集中，北上深、杭州、成都等城市优质地块频繁出现高溢价成交，2025年前三季度一、二线城市住宅用地出让金同比分别增长24.5%和26.3%，而三、四线城市土地出让金同比下降。土地市场的分化直接传导至销售端，宅地出让金TOP20城市占全国比重达61%，核心城市凭借经济与人口优势，成为市场复苏的主要引擎。

当前房地产市场的调整，本质上是从高速增长向高质量发展的转型过程。对于房企而言，聚焦核心城市、控制增量供应、转向精细化运营成为破局关键，需从依赖地段溢价转向“以需定产”，通过高品质产品对接改善型需求。随着各地新项目陆续入市，优质供给与改善需求的对接将推动市场进入“供给升级—需求改善”的良性循环。

从社会情绪来看，对房地产仍较为悲观，11月4日消息称，中国人民银行最新发布的《城镇储户问卷调查报告》显示，自今年第二季度以来，已经连续两个季度预期房价上涨的人数不足10%。

而对于购房者而言，当前房价处于调整期，购房性价比凸显，尤其是核心城市的改善型房源选择空间充足。最近，有媒体报道，很多地方的“老破小”又火了，总价低、靠近核心城区，再加上很多老破小又有较好的学区，但需理性看待市场分化，人口流入、产业支撑、库存状况等仍是判断区域市场潜力的核心指标。

No.6635 原创首发文章｜作者

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