老旧小区更新再增一个“北京范本”

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（来源：千龙网）

摄影/本报记者 袁艺

朝阳区管庄东里与东坝红松园片区的53栋“高龄”居民楼，正通过老旧小区改造综合整治项目重获新生。记者了解到，此次改造不仅破解了大屋脊建筑消防隐患整改的行业难题，更首次将部分新材料、新技术应用于居民住宅改造，为全国老旧小区更新提供了可复制的“北京范本”。

轻钢结构替代木质屋架

据了解，朝阳区此次进行改造的53栋居民楼全部建于2000年之前，其中又以管庄东里小区的29栋大屋脊老楼改造需求最为迫切。朝阳区管庄乡副乡长宋晓红介绍，这29栋楼始建于20世纪50年代，经过近70年的风吹雨打，楼体结构老化严重。尤其是楼顶长达70多米的木质大屋脊，已经出现腐朽、虫蛀等问题，不仅存在严重消防隐患，还导致屋顶漏雨、墙体透风。

今年6月，管庄乡政府与产权单位中国建筑材料科学研究总院有限公司联合启动了对该片区的旧改综合整治。“我们充分发挥自身科研优势，牵头组织院内及所属8家企业共同参与，开展了多轮联合技术研讨与现场实验。”中国建材总院办公室副主任郭鑫介绍，经过反复论证与实践，团队最终形成了全国首个针对大屋脊建筑的改造整体解决方案。

记者了解到，该方案摒弃了传统的木质屋架，转而采用强度高、耐久性好的轻钢结构替代，并通过工厂预制钢构件，缩短了现场施工时间。项目部采用“分段流水作业+预制式装配”工艺，将每栋楼按“榀”分区施工，单栋楼屋面施工周期从传统2个月压缩至20天。

三层防水终结漏雨难题

此次改造的另一大亮点，是用上了多种新型高科技材料。“这种发泡陶瓷材料，两个手指头就能举起来，耐热系数高还保温，就像给房屋穿了件‘棉袄’。”在管庄东里旧改项目现场，郭鑫告诉记者，此次旧改使用的材料全面对标服务国家重大工程标准，尤其是针对居民关心的保温、防水、防火等需求，推出几大创新应用。

例如，他们将原用于极端环境下的气凝胶材料，加工成无机复合保温板，仅需2厘米厚度即可达到传统10厘米材料的效果，而且自重轻，防火等级可达A级；将经1400℃高温烧制的发泡陶瓷，用于屋顶保温和户间防火隔墙，既减少结构负荷，又具备高性能的隔音、防火功能；由防雨水涂料、TPO防水卷材和陶瓷黏土瓦组成“三道防水”体系，彻底终结老楼“年年修屋顶、年年漏雨”的困境。

针对老楼结构承载力不足的问题，项目团队还使用高铁轨道修补专用的高延性纤维增强水泥基复合材料，对墙体进行3厘米厚的加固处理，并补足抗震柱，通过三维建模验算确保建筑安全。此外，还对老楼上下水管线进行全面更换，采用“一层单独出户、二层以上集中排放”的设计，解决了老楼管道堵塞、污水倒灌的问题。

“样板先行”提高居民同意率

针对老旧小区改造中居民意见难统一、配合度低的问题，管庄地区联合中国建材总院推出“实体样板间+ 全程沟通”机制，用“眼见为实”的效果打消居民顾虑，让旧改工作真正“顺民心、合民意”。

在管庄东里25号楼，一处54平方米的实体样板间，还原了两室一厅一厨一卫的典型户型，从屋顶钢结构、墙面保温层到室内管线布局，均按实际改造标准呈现。针对小区内老人多、户型面积小的特点，施工团队还特意提供了涵盖不同价位的装配式装修服务，供居民自由选择。样板间开放后，不少此前持观望态度的居民实地考察后，主动签署了改造同意书。

“样板先行不仅提高了居民签字率，还为后续改造积累了经验。”宋晓红介绍，针对此次改造，乡党委专门成立了综合整治项目临时党支部，为产权单位、施工单位、监理单位以及居民代表搭建协商议事的平台。截至2025年11月，旧改区居民改造支持率已从项目初期的60%提升至90%以上。按照规划，项目将于2026年6月全面竣工，届时53栋老旧居民楼将完成“华丽蜕变”，2000余户居民将迎来更加安全、舒适、宜居的生活环境。