龙岗一小区业主称交付半年阳台反复渗水，住建局：已妥善处理

近日，深圳市龙岗区宝龙街道星河珑府项目有业主向奥一新闻反映，小区今年6月底交付后，阳台天花板每逢强降雨便漏水，问题反复。目前项目方称已维修完毕，但该业主认为现在是秋冬少雨季节，无法检验问题是否彻底修复。此外，小区避难层未全面落实防水处理，曾导致下方住户墙面渗水，隐患至今未完全消除。

针对此事，深圳市龙岗区住房和建设局回复奥一新闻表示，该局在接到业主反馈阳台渗漏后，立即督促项目相关责任单位履行保修义务，目前阳台天花板局部渗水问题已妥善处理，未给业主带来实质性损失。经核查，该项目避难层属于室内无水空间，根据相关建筑规范及设计图纸，除避难层阳台需设置防水层外，其余部位无需设置防水层。项目避难层防水层做法与设计图纸相符，不存在违规情况。

业主

阳台天花板渗水问题难根治

小区避难层未做全面防水处理

星河珑府项目业主章女士表示，漏水区域为家中的阳台天花板，涉及阳台灯线管，存在漏电风险，因渗水经多次维修仍未根治，她和家人至今未正式入住，“7月份检查阳台灯时发现漏水，灯内积满了水。项目维保主管告知漏水原因是外墙面渗水，但经多次维修后，下雨天依旧漏水”。

从其提供的9月20日照片可见，阳台天花板线管周边留有明显渗水痕迹，墙面已出现空鼓、起皮现象。

业主于9月20日拍摄的阳台天花板。受访者供图

阳台天花板线管周边有明显渗水痕迹。受访者供图

今年10月，在章女士的要求下，项目方对外墙进行喷水测试。“测试后维保主管称未发现漏水，但第二天我们专门回去查看时，发现阳台天花板仍然潮湿，灯孔内已经发霉发臭了，用手伸进去摸也有水。”章女士提供的图片及视频印证了渗水情况。其提供的视频显示，渗水区域位于阳台天花板线管处，拍摄时正持续向下滴水。

阳台天花板线管处有水珠向下滴落。 受访者供图

阳台天花板灯孔内。受访者供图

此后，经章女士向相关部门反馈，项目方同意铲除外墙并重新维修。但章女士指出，从铲除外墙、做防水到刷外墙材料，维修工程仅耗时一天便完成，且项目方随后向相关部门反馈“已维修完毕”，“秋冬少雨季节，我们无法检验是否彻底修复，只能等下雨后再确认”。

章女士还表示，此前与维保主管协商赔偿时，对方称“先商量好补偿金额，维修完成后报领导面谈”。但近期维保主管告知她，项目方认为因阳台漏水未造成实际损失，且已积极安排维修，故不会支付相关赔偿费用。

对此，其援引《建设工程质量管理条例》第40条、第41条。上述条例明确，在正常使用条件下，房间和外墙面防渗漏的最低保修期限为5年；建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。“房子还没入住就出现漏水，显然没有达到交付标准，导致入住时间大幅延后，对我们造成了切实影响。”章女士强调。

据章女士提供的龙岗区住房和建设局11月12日在民意速办平台的回复，该局已派员督促开发商项目负责人和物业单位负责人对渗水问题进行全面检查和维修，目前物业单位已组织维修人员维修完毕；关于补偿损失的问题，已将诉求反馈至开发企业，要求其妥善处理市民纠纷问题，如无法协商处理，可循司法途径解决，该局将持续关注该问题的整改情况。

除自家房屋渗水问题外，章女士还反映，小区为超高层住宅，每栋均设有避难层，却未落实全面防水处理，此前已有避难层下方的住户出现墙面漏水情况。

避难层下方的住户家中此前出现墙面漏水。受访者供图

从其提供的于10月底拍摄的视频画面可见，避难层部分区域地面有明显裂纹、局部潮湿，墙根处留有清晰的渗水痕迹，飘窗窗台也出现起皮现象。其表示，尽管此前住户墙面漏水问题已修复，但避难层的全面防水措施至今仍未落实。

小区避难层局部。受访者供图

小区避难层墙角处。受访者供图

小区避难层地面局部潮湿。受访者供图

公开资料显示，星河珑府项目位于深圳市龙岗区宝龙街道清风大道与宝龙三路交会处，开发建设单位为深圳市星盛景房地产有限公司，建设监管单位为龙岗区住房和建设局。

星河珑府项目。受访者供图

星河珑府项目方

问题已得到妥善处理

避难层无需设置防水层

对此，奥一新闻联系星河珑府项目方，相关负责人回应称，业主反馈的避难层渗漏属实，接到报修后该公司已第一时间处理，目前该问题已得到妥善处理，未给业主带来实质性损失。本项目避难层属于室内无水空间，根据相关建筑规范无需设置防水层。本次渗水原因为保洁清理避难层时作业不当，导致清洁用水渗漏至一户业主家，后续物业公司将杜绝类似问题的再次发生。该公司将严格按照质量保证书的约定，在质保期内积极履行保修义务。

龙岗区住房和建设局

阳台天花板局部渗水问题已妥善处理

避难层防水层做法不存在违规情况

深圳市龙岗区住房和建设局在回复奥一新闻记者采访时表示，该局在接到业主反馈阳台渗漏后，立即督促项目相关责任单位履行保修义务，目前阳台天花板局部渗水问题已妥善处理，未给业主带来实质性损失。关于避难层渗水导致下层住户墙面渗漏问题，经现场核查，初步判断为前期避难层保洁作业时用水管理不当，造成少量积水渗漏，目前该渗漏点已修复。该局已督促该项目的物业公司加强日常管理，杜绝类似问题再次发生。

关于高层住宅是否必须做防水处理，该局回应称，经核查星河珑府设计图纸，该项目避难层属于室内无水空间，根据相关建筑规范及设计图纸，除避难层阳台需设置防水层外，其余部位无需设置防水层。星河珑府项目避难层防水层做法与设计图纸相符，不存在违规情况。

关于新建小区房屋质量问题长效监管机制的完善计划，该局称，始终高度重视新建住宅工程质量管理，特别是涉及业主切身利益的渗漏等问题。针对新建小区交付后出现的质量问题，将着力从源头预防、过程管控和交付后响应等方面强化监管：

一、强化设计施工源头管控与验收把关。在新建项目监管中，该局将把防水等关键分部工程列为重点监管环节。加强对设计文件（特别是防水设计）的合规性审查；加大对防水材料进场、施工工艺、隐蔽工程验收等环节的抽查抽测力度；严格落实分户验收管理，将外墙、屋面、卫生间、阳台等易渗漏部位作为必查项。

二、压实建设单位首要责任与保修义务。严格执行《建设工程质量管理条例》等法规，强化建设单位对工程质量的首要责任。要求建设单位建立完善的质量缺陷反馈响应机制和快速维修队伍，并在交付时向业主清晰公示保修范围、期限及报修流程。该局将加强对建设单位履行保修义务的监督。

三、畅通投诉渠道与强化处理闭环。该局将进一步优化质量投诉处理流程，确保渠道畅通（如官方网站、热线电话等）。对收到的房屋质量投诉，特别是渗漏问题，建立台账，明确责任主体和整改时限，加强跟踪督办，力求形成“受理—转办—督办—反馈—销号”的闭环管理，切实提升问题解决效率和业主满意度。

回应还称，该局后续将持续以最大力度履行监管职责，督促相关责任主体彻底解决问题，严格按照合同约定及法律规定履行义务，及时响应业主诉求，努力为居民提供舒适、和谐、美好的生活环境。

接办单位：龙岗区住房和建设局
总体评价：80分

介入速度：20分
理由：住建局接到业主投诉后，派员督促开发商、物业开展检查维修，首次响应及时；但因渗水问题反复，全面介入周期较长，对问题持续解决的跟踪需进一步强化。

处理进度：21分
理由：项目方已完成阳台渗水维修，住建局将业主的赔偿诉求反馈至开发企业，阶段性处理有明确进展；同时明确“持续关注整改情况”，对后续情况保持跟进，体现出治理的延续性。

处理效果：18分
理由：阳台渗水维修已完毕，但未经过降雨检验，修复效果存疑；赔偿诉求仅反馈至开发企业，尚未达成实质性协商结果，业主关于维修彻底性与赔偿的核心诉求未完全解决，治理效果未达业主预期。

奥一基层治理研究员评价：21分
理由：住建局在此事件处理中及时响应业主诉求，督促责任单位推进维修工作，过程性推动的成效可予认可。但在维修效果验证环节仍有不足，且未直接介入赔偿协商的实质性推进。建议后续持续跟踪降雨后阳台维修效果，同时协助业主与开发企业就赔偿问题搭建更有效的沟通桥梁，确保问题真正闭环。住建局提出的长效监管机制方向值得肯定，后续需切实落实，以从源头防范类似问题再次发生。

采写：奥一新闻记者 刘正方

编辑：刘正方