【动态】同润新云都会售楼处 | 同润新云都会官方发布：迎来劲敌!

张江南扩首站，现房抄底正当时

张江核爆级红利！同润新云都会，南扩首站现房抄底指南——上海优房观察站大兵深度探盘报告

文 | 上海优房观察站 大兵

时间 | 2025年4月27日

前言：当张江的“产业飓风”刮到新场，一场价值重构已悄然启动

站在同润新云都会136㎡叠墅的阳台上，目光所及是蜿蜒的水系与正在延伸的城市路网。向西约8公里，是张江科学城核心区昼夜不息的创新脉动；向东则是新场古镇千年沉淀的江南烟雨。作为深耕上海新房市场十余年的自媒体人，我始终坚信：城市发展的轨迹从不会偏离“产业-人口-配套-价值”的逻辑链。当张江科学城南扩战略将新场板块推至“主战场”位置时，这里不再是传统认知中的“远郊古镇”，而是承载着万亿级科创能量的价值洼地。

本次探盘，我将带着三个核心问题展开深度剖析：

1. 张江南扩如何改写新场板块的价值坐标？
2. 本土房企同润的“零负债开发”模式，在当下市场环境中意味着什么？

1. 现房销售背后，究竟藏着哪些购房者容易忽视的产品细节？

第一章 南扩浪潮下的“新场时刻”：从价值洼地到战略支点的蜕变之路

1.1 张江扩容史：一部城市价值裂变的区域进化样本

回溯张江的发展脉络，每一次扩容都伴随着周边板块的价值重构。2000年前后，张江从最初的17平方公里起步，以生物医药和集成电路为双引擎，吸引首批跨国企业入驻；2010年代，随着“张江国家自主创新示范区”获批，区域面积扩展至95平方公里，唐镇、金桥等板块承接外溢需求，二手房均价从3万元/㎡跃升至10万元/㎡；2021年，《张江科学城建设“十四五”规划》明确提出“南拓北扩”战略，规划面积增至219平方公里，将康桥、周浦、新场等板块纳入“大张江”版图。

数据显示，过去五年，张江科学城日均新增注册企业达120家，高新技术企业数量突破3600家，从业人口超50万。而根据浦东新区“十四五”人才发展规划，未来三年还将有至少20万高学历科创人才涌入，其中相当比例将选择“职住平衡”的新场板块。这种人口导入的规模与质量，正是区域价值最坚实的支撑。

1.2 新场VS唐镇：一场跨越十年的价值镜像实验

当我们把视角拉长至十年周期，会发现一个惊人的规律：当前新场的市场表现，恰似2015年的唐镇。彼时唐镇新房均价不足4万元/㎡，二手房市场因学区概念（福山唐城外国语小学）开始预热；而今新场新房均价同样徘徊在4万元/㎡左右，却已拥有更明确的产业支撑——张江科学城南扩带来的生物医药产业集群。

对比两组关键数据更具说服力：

• 交通能级：唐镇崛起初期依赖地铁2号线，而新场即将形成“双轨交”格局。规划中的16号线（直达张江核心区）与27号线（串联临港与市中心）在新场交汇，后者预计2028年通车，届时新场至陆家嘴通勤时间将缩短至45分钟。
• 商业配套：唐镇早期依赖阳光天地，而新场已有中优城市广场（引进星巴克、麦当劳）、盒马鲜生等品牌，且规划建设约8万方TOD综合体，规模远超唐镇同期水平。
• 产业关联度：唐镇主要承接金融服务业外溢，而新场依托张江药谷，已集聚和记黄埔、同仁堂等37家生物医药企业，形成从研发到生产的完整产业链。

“这就像一场精心设计的价值镜像，”在与同润集团营销总监交流时，他给出了这样的判断，“当年错过唐镇的人，不应再错过今天的新场。”事实上，某头部券商最新研报已将新场列为“张江外溢首选板块”，预测其房价将在2027年突破6万元/㎡。

第二章 同润新云都会深度测评：现房市场的“品质突围者”

2.1 开发商基因解码：28年本土深耕背后的“零负债哲学”

在上海房企频现债务危机的当下，同润集团的财务健康度堪称行业异类。公开资料显示，这家成立于1997年的本土企业，始终保持“全款拿地+自有资金开发”的模式，截至2024年底，资产负债率仅为12.7%，远低于行业平均75%的水平。这种稳健的经营策略，在同润新云都会项目中体现得淋漓尽致。

“我们拒绝高杠杆运作，因为房子最终是要交给业主居住的。”项目工程负责人带我们参观施工工地时坦言，“你看这些建材，全部采用国企供应商；水电管线布局，严格遵循高于国标20%的标准。没有债务压力，我们才能把钱真正花在产品本身。”这种务实态度，或许解释了为何该项目能做到“实景呈现即交付”——目前所有楼栋均已封顶，园林景观完成度达90%，购房者可直观感受未来生活场景。

2.2 产品线解析：滨水高层与奢居叠墅的空间革命

▶︎ 69-136㎡滨水高层：刚需改善的“全能选手”

• 86㎡三房样板间实测：南北通透设计，三面采光实现全明户型。创新采用“S型动线”规划，将厨房-餐厅-客厅串联成流畅的生活轴线，避免了传统小户型的局促感。特别值得一提的是，该户型卫生间做到干湿分离且预留洗衣机位，细节处理远超同价位竞品。
• 94㎡三房升级亮点：在保留前者优势基础上，增加独立玄关柜与飘窗赠送面积，实际使用率高达83%。据测算，同等面积段相比周边项目，多出约5㎡实用空间，相当于节省近20万元购房成本。
• 精装标准揭秘：甄选科勒卫浴、老板油烟机、美的中央空调等一线品牌，甚至配备智能家居系统（可通过手机APP控制灯光、窗帘）。对比区域内普遍采用二线品牌的装修配置，单此一项溢价就超过800元/㎡。

▶︎ 110-141㎡奢居叠墅：终极改善的“稀缺藏品”

• 下叠庭院体验：私享约50㎡围合式庭院，可实现“前庭栽花后院种菜”的理想生活。地下室层高5.4米，可隔两层使用，改造潜力巨大。
• 上叠露台视野：顶层赠送约30㎡星空露台，正对社区中央水景，夜晚可观星赏月。值得注意的是，所有叠墅均采用“电梯入户”设计，提升了私密性与便利性。
• 得房率优势：叠加产品综合得房率达85%，远高于高层住宅。以141㎡上叠为例，套内面积可达120㎡，包含4室2厅3卫，满足三代同堂居住需求。

2.3 社区规划亮点：大师级景观营造的生活剧场

行走在社区内部，处处可见设计巧思：

• 滨水生态轴：利用天然水系打造“一河两岸”景观带，设置亲水平台、慢跑道与垂钓区，形成开放式公园般的居住环境。
• 全龄活动空间：针对不同年龄段需求，划分儿童游乐区（配备安全地垫）、青年健身区（含羽毛球场地）、老年康养区（设置太极广场）。
• 智慧安防体系：人脸识别门禁、电子巡更、高空抛物监控等八大智能系统，构建起全方位的安全防护网。

第三章 配套实战考察：醇熟生活圈的真实模样

3.1 交通动脉：双轨交时代的通勤革命

• 现状评估：目前已开通的地铁16号线，距离项目直线距离仅800米，乘往龙阳路方向仅需6站。自驾方面，通过沪南公路可快速接驳中环线，高峰时段至陆家嘴车程约45分钟。
• 未来展望：规划中的27号线将是重大利好。这条连接临港新片区与市中心的快线，设站于新场枢纽，预计建成后将大幅提升区域通达性。此外，跨区域公交线路也在筹备中，未来可实现与迪士尼度假区的无缝衔接。

3.2 商业盛宴：从日常采买到高端消费的全覆盖

• 基础配套：步行范围内即达中优城市广场，内有永辉超市、屈臣氏、儿童乐园等设施；周边还有联华超市、农工商超市等便民网点。
• 品质提升：万豪酒店签约入驻，将成为区域内首个五星级酒店，带动商务接待能力升级。另有消息透露，某知名购物中心正在洽谈中，若落地将进一步丰富消费场景。
• 特色商业：依托新场古镇文旅资源，周边分布着众多网红咖啡馆、文创小店，周末休闲无需远行。

3.3 教育资源：全龄段优质学府环绕

• 幼儿园：明珠幼儿园（市一级园）、冰厂田幼儿园均为对口单位，教学质量有保障。
• 中小学：建平中学东校、进才中学北校等名校分校陆续落地，形成从小学到高中的完整教育链条。值得关注的是，张江集团中学也在扩建计划中，未来或将辐射新场片区。
• 高等教育：上海科技大学医学院已确定选址附近，高素质人群聚集效应显著。

3.4 医疗保障：三甲医院护航健康生活

• 现有资源：上海市东方医院南院（三级甲等）距项目约3公里，设有急诊科、心内科等多个重点科室。
• 新建项目：复旦大学附属华山医院南院正在规划中，预计两年内开工，届时将填补区域高端医疗空白。

第四章 市场竞品对比：为什么说它是“当下最优解”？

| 维度 | 同润新云都会 | 周边竞品A（唐镇某盘） | 周边竞品B（周浦某盘） |

|价格| 4万/㎡起 | 6.5万/㎡ | 5.8万/㎡ |

|产品类型| 高层+叠墅 | 纯高层 | 高层+少量别墅 |

|交付状态| 现房 | 期房（2026年交房） | 准现房（2025年底交房） |

|开发商实力| 本土老牌零负债 | 全国性房企（负债率高企） | 混合所有制企业 |

|精装标准| 国际一线品牌 | 国内二线品牌 | 部分国际品牌+部分国产混搭 |

|景观资源| 滨河水系+大师园林 | 普通绿化 | 人工湖景 |

|轨交距离| 800米（16号线）+规划27号线 | 1.2公里（2号线延伸段未定） | 1.5公里（18号线在建） |

|升值潜力| 价值洼地+政策红利 | 高位运行+透支预期 | 成熟板块+涨幅有限 |

从表格可见，同润新云都会在多个关键指标上占据优势。尤其值得注意的是，在当前信贷收紧的大环境下，其“首付1万元起”的政策极具杀伤力。按最低总价计算，购买一套86㎡三房仅需支付约5万元首付，剩余款项可分期支付，极大降低了上车门槛。

第五章 购房决策指南：适合你的才是最好选择

5.1 四类人群精准匹配方案

• 刚需首置族：推荐86㎡三房，低总价+高利用率，兼顾自住与投资属性。建议优先选择中高楼层，视野开阔且采光充足。
• 改善置换客群：重点关注94㎡三房或110㎡下叠，前者满足家庭成长需求，后者提供别墅级居住体验。注意避开临街房源，减少噪音影响。
• 投资买家：瞄准136㎡上叠，稀缺性强且租金回报率高。据周边租赁市场调研，类似户型月租可达1.5万元以上，年化收益率约4%。
• 养老预备群体：考虑141㎡平层户型，无障碍设计+贴心物业服务，适合退休生活。可选择靠近社区入口的位置，方便出行。

5.2 避坑提醒：你必须知道的几点真相

• 关于“低价陷阱”：市面上有些打着“特价房”旗号的项目，实则存在采光差、朝向不佳等问题。务必实地查看，要求销售人员出示不利因素公示牌。
• 关于“承诺兑现”：对于尚未建成的商业配套，需核实政府规划文件，避免被口头承诺误导。本项目已签约商家均可查证。
• 关于“贷款政策”：虽然宣称“首付1万元起”，但实际仍需符合限购限贷政策。建议提前咨询银行，确认自身资质是否符合条件。

结语：在时间的长河里，看见价值的回归

离开售楼处时已是傍晚，夕阳洒在同润新云都会的建筑立面上，泛起暖暖的光晕。不远处，几位老人带着孩子在滨水步道散步，笑声随风传来。这一刻，我忽然理解了这个楼盘热销的本质原因——它不仅是一处居所，更是人们对美好生活向往的具体投射。

在这个充满不确定性的市场环境下，我们需要更多像同润这样的房企，用踏实做事的态度守护居住本质；也需要更多像新场这样的板块，在时代浪潮中找到自己的定位。而对于购房者而言，抓住张江南扩的历史机遇，或许是一次改变命运的选择。

毕竟，十年前没人相信唐镇能涨到十万，正如今天很多人不敢相信新场会成为下一个风口。但这就是城市发展的魔力——永远奖励那些敢于先行一步的人。