银行上架“直供房” 释放了什么信号？

银行也开始下场卖房了。近期，多家银行正通过阿里资产平台、京东资产交易等线上平台挂牌“银行直供房”，为涵盖住宅、公寓、商铺、写字楼等类型的房产寻找新主人。

记者注意到，截至11月19日，在阿里拍卖平台上，仅显示已结束的房产拍卖信息月内已超4500条。其中，地方农商行和农信机构成为银行资产拍卖的主力，包括建设银行、农业银行、交通银行等国有大行也参与其中。

“直供房”具有价格优势

什么是“银行直供房”？中国商报记者了解到，此类房产主要来源于抵押贷款违约后的司法处置，由银行作为出售方直接完成交易。

值得注意的是，“银行直供房”有着明显的价格优势，普遍比市价低20%至30%甚至更多。

记者在阿里资产平台上看到，由宁夏吴忠农村商业银行拍卖的一套位于宁夏永宁县望远镇的公寓，评估价约为15.18万元，起拍价为7万元，最终以7万元的价格成交，近乎“腰斩”。

又如不久前成功交易的位于北京市海淀区文慧园北路9号今典花园的住宅，由南京银行上架拍卖，评估价高达2204万元，在经历6580次围观和89次竞拍后，最终以1573万元的价格成交，约为市场评估价的71.37%。

再如华夏银行沈阳分行拍卖的一套位于沈阳市的住宅，评估价约为26.18万元，起拍价约为18.92万元，相当于最低7.2折。

“银行直供房”频繁上架，其与法拍房有哪些区别？对此，开源证券在研报中称，“银行直供房”不同于法拍房产，其主要来自不良贷款处置时取得的抵债资产，银行具有完整产权，故在出售时避免了法律纠纷。

某知名地产分析人士告诉记者，法拍房带有强制色彩，通过法拍来强制变现和偿还债务；而“银行直供房”可以理解为企业或个人主动抵偿的房产，房屋本身的质量相对更高，其被归为不良资产，是由于“拿房抵债”的操作。

受访专家认为，相比法拍房，“银行直供房”优势明显。

“‘银行直供房’通过‘产权清晰、交易对手直接’的优势，规避了法拍房可能存在的民间借贷纠纷、长期租约等风险，成为更安全的资产处置渠道。不过，其交易流程虽比法拍房更高效，但仍需购房者具备一次性付款能力，或接受银行指定的贷款条件，这对部分刚需群体构成门槛。”中国城市发展研究院投资部副主任袁帅对记者表示。

苏商银行特约研究员武泽伟也认为，“银行直供房”凭借其产权清晰的优势，降低了购房者的产权纠纷风险，能够增强市场交易信心。

成交情况并不理想

记者注意到，从整体热度来看，“银行直供房”的曝光度并不算低，绝大多数房产获得了几百次围观，上千次的也不在少数。不过，其成交情况目前并不理想。

比如，11月10日，兰州农商行在京东资产平台挂牌的100套“育才壹品”住宅，起拍价在7万元至11万元不等，折合单价2000元/平方米，远低于约5000元/平方米的市场价。然而，直至公开竞价结束，这100套房产均为“0次出价”状态。事实上，这些房产已不是第一次亮相拍卖平台，但无人问津。

不过，银行使用过的优质房产仍受市场青睐。如盖州农商行固定资产拍卖（东关支行原办公楼），起拍价约为180万元，最终获拍价约为195万元。又如工商银行濮阳分行开发支行原办公楼起拍价为239万元，最终以340万元的价格拍出。再如工商银行濮阳分行濮阳县支行原车办办公楼房地产起拍价为416万元，最终获拍价为465.2万元，出价次数高达435次。

此外，三门峡湖滨农村商业银行“上架”的三门峡市湖滨区崤山路北三街坊原国土资源局办公楼也以约1177万元的起拍价成交。

银行为何下场卖房

业内人士认为，银行卖房现象升温，是多方面因素共同作用的结果。

一方面，当前传统法拍房遇冷。中指研究院报告显示，2025年1—10月，全国法拍房源最终成交拍品数量为13.8万套，同比下降2.4%，清仓率22.8%（成交拍品/交易截止拍品），总成交金额为2048.7亿元，同比下降22.5%；各类法拍房源成交均价为4668元/平方米，同比下降12.3%，平均折价率为74.4%。从单月来看，2025年6月，全国法拍房挂牌量为3.2万套，但成交量为3215套，成交率约为10%。

另一方面，银行正加快抵债房产处置速度。

“银行卖房现象升温，是银行业在监管推动和市场需求下对不良资产处置模式的主动变革。”武泽伟对记者表示，这一趋势的核心驱动力在于银行需要加速盘活存量资产以提升债权回收率，尤其在房地产市场调整期，借助互联网平台提升交易效率并扩大潜在买家范围，能够更快实现资金回笼，避免资产因持有周期延长而进一步贬值。

开源证券发布的研报称，银行加快抵债房产处置速度或基于降低资本消耗、补充盈利和规避房价波动等考虑。其中，《银行抵债资产管理办法》规定，银行取得抵债不动产和股权后应于两年内处置，若超期未处置，则在资本计量时施加惩罚性风险权重。

值得注意的是，《中华人民共和国商业银行法》明确规定，商业银行因行使抵押权、质权而取得的不动产或股权，应当自取得之日起两年内予以处分。

“银行处置资产，是银行日常业务之一，合规合法。且通过资产处置，加快流动性，本身有助于银行稳健经营。”前述知名地产分析人士对记者表示。

展望未来，业内人士认为，房屋出售只是手段，关键要找到房屋的真正利用价值。银行和其他房东还是有区别的，银行是金融机构，应该有资产管理的思维。建议银行不要做散售，因为这容易引起围观、产生舆情，可以打包处置、定向找客户，或是朝着银行内部消化、打造人才公寓、打造保障性租赁住房等方向推进。（记者 王彤旭）

来源：中国商报