北京办公租赁市场分化 产业园区“新物种”异军突起

来源：证券日报

证券日报记者 陈潇

近期，北京办公租赁市场第三季度数据陆续出炉，市场表现相对平稳，但活跃度趋于放缓。整体来看，各大机构对第四季度走势的判断也趋于一致：租赁需求仍以存量调整为主，市场分化态势仍将延续。

11月份以来，《证券日报》记者在采访中了解到，北京的写字楼、产业园区业主正在形成两条截然不同的竞争曲线——部分传统甲级写字楼选择以优惠续租，增加附加服务换取出租率，而少数具备产业运营能力的园区“新物种”（指顺应新经济、新技术、新业态发展趋势，进行全方位迭代升级后出现的新型产业空间形态和创新生态群落）则凭借专业化运营与生态构建异军突起。

写字楼市场比拼服务

今年以来，科技领域密集突破，人工智能等前沿技术加速布局，带动数字经济等行业保持较高景气度。第三季度，多座核心城市的甲级办公楼需求有所复苏，部分城市在科技行业拉动下呈现持续增长态势。然而供需矛盾短期难以缓解，整体市场情绪仍较谨慎。

在这一背景下，北京甲级写字楼市场正在经历更深层的结构性调整。仲量联行数据显示，第三季度北京办公楼租赁活跃度有所放缓，其中1000平方米以下面积段仍是市场成交的主力，而新增需求以搬迁类为主。

科创企业与专业服务类企业的新增办公租赁需求较为稳健，为部分办公租赁细分市场带来确定性的支撑。办公租赁行业监测数据显示，办公租赁市场新增需求集中在优势区域，这些区域出现改善，而其他区域仍在消化前期供应。业内认为，随着新建租赁项目陆续入市，未来办公租赁市场更考验业主的精细化运营能力。

面对竞争格局的变化，不少写字楼开始主动调整策略，将稳定现有租户作为核心任务。上海易居房地产研究院副院长严跃进对《证券日报》记者表示，除租金政策外，一些项目在续租环节提供公区焕新、空间优化、配套升级等附加服务，以提升租户黏性，过去比拼硬件，如今比拼服务已成为行业共识。

产业园区成为“枢纽港”

与写字楼市场表现趋缓形成对比，有产业园区在第三季度展现出更鲜明的增长动力。记者采访了解到，具备产业组织与生态构建能力的园区，正异军突起。

位于朝阳区高碑店的新龙国际大厦凭借特色定位与创新服务受到业内关注。据悉，该项目作为产业园区运营的“新物种”，由保利物业星云企服统一运营管理，构建了独特的“三位一体”大资管模式，将园区从传统意义的不动产租赁商，转化为企业发展的合作伙伴和价值创造的推动者。

运营两年多来，新龙国际大厦累计去化面积近两万平方米，吸引了山西杏花村汾酒厂股份有限公司、北京盖娅传说服饰设计有限公司、北京百年墨宝文化用品有限公司等行业龙头企业入驻，覆盖白酒、服装、文创与大健康等多个行业，不少产业之间具备形成协同效应的潜力。

园区的空间规划也区别于传统写字楼。“在物理空间规划上，我们刻意打破传统办公空间的隔离状态，依托企业服务空间设计了共享交流区、产业对接区，并投建了一座前沿Cave五面沉浸式投影空间，作为园区企业共享的联合展示空间。同时，园区运营团队还会定期组织‘产业对接会’，让企业负责人互相了解业务需求和资源优势，以实现企业需求的精准对接。”新龙国际大厦运营团队负责人对《证券日报》记者表示，在此运营理念的影响下，园区内企业间已自发形成多个合作项目。

“我们不只是提供办公场所，更重要的是创造企业间的连接机会。截至11月19日，11月份已新签约近千平方米。”上述相关负责人如是称。

正如新龙国际大厦所示，未来的办公空间不再只是物理承载，而是承担起资源链接、创新孵化、产业协同等生态化功能的“枢纽港”。

行业资深人士认为，随着阶段性供应压力逐步缓解，北京办公租赁市场虽仍在调整期，但有望在行业服务能力提升和生态价值强化的带动下实现逐步企稳。那些能够同时解决企业空间需求、赋能产业增量的运营商，有望在下一阶段占领先机。