东京的房子都被中国人买走了？日本房价还在涨，会再次出现泡沫吗

日本正在经历新一轮的房价上涨，民众担心这会引发持续性的通货膨胀，而且，大量的外国人带着大把的资金正在东京和大阪的核心区域疯狂购入房产。

据说其中的购房者很多是中国人，似乎是在一夜之间，国内的投资者成了日本年轻人的房东。为了应对这种局面，日本国土交通省决定首次利用房产登记资料进行调查，以应对炒房团的持续到来。

情况究竟是怎么回事？日本这一轮的房价上涨，对国内的楼市又有怎样的启示呢？要回答这两个问题，就得先来看一下日本的房价究竟有没有上涨，以及上涨到了什么程度。

房价上涨，房地产确实存在过热风险

从2020年开始，日本大城市的房地产价格就开始上涨了，涨幅最高的是东京、大阪这样的楼市，年均涨幅都达到了15%~30%，冲到了历史的最高点。

在东京市中心，6个区域的房价创下了20年来的新高，今年4月份到9月份，东京23区新建住宅的平均价格，已经达到了1亿3,309万日元，折合成人民币大约是624.79万元，同比上涨了20.4%。

新楼盘的上涨，自然也带动了二手房价的飙升。根据日本不动产调查公司的统计，东京地区的二手房9月份的平均期望出售价格比8月份上涨了2.9%，每平方米1亿1,034万日元，折合成人民币大约是515.05万元。

房价的突然上涨，一下子把日本人给干蒙圈了，要知道在过去二三十年的时间里，日本的楼市一直处在泡沫破裂时期，在上世纪80年代末，日本经历了全世界最瞩目的房地产泡沫。

当楼市崩盘之后，日本的房地产市场进入了长达20多年的沉寂期，直到进入本世纪，日本政府相继推出货币宽松政策，经济有所复苏，房地产才重新进入上升通道。可即便如此，在过去10多年的时间里，日本的楼市也没有像现在的热度这么高。

那么眼下这种局面是否正常呢？在业内人士看来，目前日本国内出现的房价上涨趋势，正是过去20多年来不断调整后的结果。

日本早年经历了房地产泡沫，而后就进入了调整时期，在经济增长相对稳定的情况下，还伴随着低利率以及各个城市的再开发，这对于楼市来说都是相当利好的。

除此之外，日本过去多年的旅游业也在持续增长，大量的外国人到日本旅游，甚至有些是前来投资的，他们深深地被日本的基础设施完善所吸引。正是在这种大背景下，无论是房价还是地价都在稳定上升，尤其是像东京和大阪这样的一线城市。

简单来说就是在经历了此前的房地产泡沫以后，日本的经济不但在持续恢复，城市在整体上的吸引力也在不断回升，而到现在，事实上正好达到了爆发的节点。

比如在日本的东京，持续发展的旅游业，吸引了大量民宿和酒店投资，于是又进一步促进了进口钢铁、木材等建筑材料成本的上涨。

再加上国外移民数量的增加，这背后又蕴藏着实际的买房刚需，综合在一起，使得日本的房地产价格开始提升。这其中的很多外国投资者有很大一部分是中国人。

中国投资者成了日本人的房东

东京的楼市确实很热，网上流传着各种各样的段子，说中国的买房者直接用箱子提着现金去交易，销售商数钱都数到手抽筋了。这并不是段子，因为日本的房地产市场对投资者不设限。

哪怕你是外国人，只要有钱，在日本买房也不会限购。正因为如此，日本房地产市场近年来吸引了大量的海外资产持续输入，从客观上来看，这进一步推高了日本的房价。

比如东京塔楼，一名中国购房者一下就买了20套房子，总共支付了100亿日元的现金。所以在日本媒体的报道中，中国人挥金如土，前赴后继涌入日本房市，中介清点现金，清点到头痛。

这些来自中国的买房者，有些常年旅居日本，其中有一位买房者在2017年的时候，就以6,780万日元的价格在东京丰州地区买入了一套塔楼公寓。

2022年，他决定将房子卖掉，不动产公司对他说，根据这几年的成交数据看，他的这套房子所在的楼盘成交时间不会超过一个月。换句话说就是市场十分火爆，房子很好卖，而且价格更有利可图。

当时挂牌的价格是9,000万日元，最终的成交价是8,380万日元，相比于买入时的价格，净赚了1,600万日元。有人可能觉得这笔投资也没怎么赚钱，可问题是这个买房者并不是专业的投资人。

正因为如此，更多的中国买房者蜂拥的进入东京的楼市，时间来到2023年，整个日本的房地产市场变得更加疯狂起来。

那个已经把房子卖掉的中国人听说，在丰州地区相同的塔楼公寓里，有一个中国买家花了1.3亿日元买下一套新的公寓，而上一任房东则净赚了将近4,000万日元。

随着楼市变得越来越疯狂，买房也变成了抢房。为了吸引更多的海外投资客，东京的很多房产机构也会把房子包装成投资项目，他们告诉中国的买房者，房子买了之后可以交给专业的公司打理，每年收取租金，年利率可以达到5%左右。

于是乎更多的中国买房人变得疯狂起来，都想到日本去买下房子，然后当日本年轻人的房东。等到过几年赚够了房租，把房子转手再卖掉，依然有收益。

相比于中国的年轻人，日本年轻人更愿意租房，而不是买房。在国内，如果用15倍以上的年收入来买一套房子，这是再正常不过的选择。但是低欲望的日本年轻人肯定不会这么选。

日本2022年的人均年收入为458万日元，按照这样的收入水平，如果要在东京买房，至少要背上年收入15倍以上的债务。

另一项市场调查显示，日本20岁到29岁的，持有房产比例为20%，30岁到39岁持有房产的比例也只有31%。多数年轻人都在租房居住，而剩余的年轻人则是跟家里的老人同住。

这样一来，房价持续上涨，迫使更多的日本年轻人选择租房而不是买房，而海外的很多投资客，包括中国买房者在内，他们跑到日本去买房，首要的目的就是投资，而不是自住。

这种逻辑看似成立，但背后却并不一定真的能够保证有收益。

房价上涨带来的风险正在扩大

有些投资客在买房之后确实赚到了钱，但是随后大量跟风的人，尤其是那些准备在东京买了房子，然后再出租的人，他们却并不一定赚钱了。

为什么会这样？因为在楼市里，最先入局的人才会赚到钱。凡是在房价持续上涨而跟风前来的投资者，其中有很大一部分却不一定能赚到钱。

因为在日本的租赁市场，对租客的权益保护体系非常完善，除了房屋不能进行买卖之外，租客和房东之间的权利是相同的，而且房屋出现损坏之后，通常都是要有房东或者是管理公司来承担修缮成本。

日本的租房合约通常是两年一签，一旦签约之后，房东不能私自毁约，更不能随便涨价，在房屋出租的过程中，所有成本包括管理费，物业费，修缮费用等等，都要由房东自己来出。

有的买房者算过账，算上一系列成本，每年房东的支出就要接近房租的一半，年收益率并没有像房产机构所说的那么高。而且日本的房租也是要计税的，有些房东每年收入的租金光是交税就不少。

在这种情况下，那些入局晚的投资者实际上就被套住，租金的收益率会更低。与此同时，更多的日本人开始担心房价持续上涨会带来一系列更大的风险，首当其冲的是通胀。

实际上日本的物价已经在上涨，根据日本总务省公布的数据，截止到今年8月，日本核心消费价格指数连续48个月同比上升，今年一到七月份，核心 CPI涨幅连续7个月保持在3%以上。

各类商品价格在上涨，租房的成本也在上升，日本民众的生活压力开始倍增，大量的外资还在持续涌入日本楼市。市场开始担心这会出现新一轮的泡沫。

日本政府也已经在考虑限制外国人在日本投资。为了防止大量土地落入外资手里，日本决定收紧购地条例，并且计划以防范国家安全风险的名义，在明年修订外国投资审查法。

投资一定会导致风险累积

房子原本是用来居住的，但是只要涉及到投资，就一定会产生风险累积。在这个过程中，有的人能够赚到大钱，有的人就只能赔钱自认倒霉。

还在2022年的时候，大阪的一个房地产项目就发生了大规模的爆雷事件，其中光是我国的受害投资者就超过了500人，数亿元的资金根本追不回来了。

是不是看起来似曾相识？因为国内过去楼市爆热的阶段，类似的情况也很多。从客观的角度来看，房屋的价值确实是根据人的流动和需求在决定的。

日本面临着老龄化，而且人口出生持续走低，乡村地区的人口逐渐流失，大量的日本人都聚集到了东京和大阪这样的大都市里。

日本全国有1.22亿人口，仅仅东京一座城市的人口就超过了3,800万人，在这种局面下，类似东京这样的大都市，未来的房价应该还会走高。

但问题就在于人口处于波动状态，房价也不可能无限上涨，一旦房屋的价值超过了公众生活所能承担的极限成本，就会产生负面效应，人们会停止消费，也不再购房或者是租房。

但是从投资者的角度看，他们当然希望市场永远火爆，即便他们意识到风险，但是因为每个人的内心深处都有贪念，有很多人就会抱着侥幸的心理，认为自己能够在高位脱手，而不是被套住。

当大多数投资者都这么想问题的时候，那么风险在接下来就一定会发生。国内的房地产是如此，日本的房地产市场同样是如此。而且在30多年前，日本的房地产市场已经吃过亏了，可即便这样，在贪欲的驱使下，人们依旧不长记性。

结语

日本政府已经意识到了这个问题，就在近期，日本国土交通大臣公开表示，东京楼市存在不以实际需求为基础的投机交易行为。

在东京的千代田区，政府已经明确提出要求，当地新建楼盘在购买后5年内不得转售。面对未来可能会出现的风险，接下来就看日本政府如何在房地产领域进行限制和引导了。