昆明地铁想明白了：地铁的事地铁干，开发的事开发商干

昨天一二一大街TOD地块拍卖的结果既在情理中，又在意料之外。这块地早就确定了建设开发方向，前期工作也已开展，甚至连规划方案都已流出，今年8月，昆明市委书记一行还曾到现场进行过调研，因此成功出让是很容易猜到的事，但拿地企业是义承置业，就多少有点意外了。

一二一大街TOD项目位置极佳（图源：铭腾机构）

在上个月土地拍卖公告发布后，云南房网曾经猜测很可能是昆明轨道公司自己，或者是合作企业拿地，比如昆明地铁早就和中铁成立了中铁站城开发公司，合作目标之一就是共同开发昆明地铁TOD资源，但实际拿地的却是此前并没有昆明地铁有合作的义承置业。

但一二一大街TOD地块作为难得的优质项目，义承置业能够在没有竞争的情况下底价拿地，说明义承置业和地铁方面早就有了合作意向，只不过外界一无所知罢了。

由义承置业开发这个项目当然是没问题的，义承置业早就在接盘开发丽阳星城二期的过程中，证明了自己具有处理复杂项目的能力。今年接连开盘丹霞翠屿和金川翠屿两个新项目，进一步展现了义承置业的资金实力。一二一大街TOD项目虽然位置金贵，但毕竟面积不大，总共才21.71亩，总建面4.05万平米，以如今义承置业的实力，基本上是手拿把掐，这也大体上保证了一二一大街TOD项目不会中途掉链子。

昆明地铁没有自己拿地自己开发，也是非常务实的选择。一方面，如今昆明地铁资金压力大，线路建设尚未完成，地铁客流又有所下降，确实也没有多少财力投资房地产项目。另一方面，过去轨道集团自己开发项目并不顺畅，比如世博车辆段TOD、北部汽车站项目、呈贡B地块、草海安置房项目、严家山项目等，都或多或少有些问题，有些至今未能善后。像世博车辆段TOD项目，轨道公司自己干了个半拉，后来几次招商都没有结果。

昆明轨道公司在2号线北部汽车站开发的行业体曾经长期闲置

本来，2022年昆明轨道集团和中铁合作成立的中铁站城开发公司，就是一个TOD项目开发平台，可是中铁站城如今手上还有福德村城改项目，即仍然在建的央玺春风。此项目对外的宣传是双铁TOD，难度和体量都不小，中铁站城，尤其是操盘方中铁恐怕也腾不出手来开发新项目。

昆明轨道集团作为地铁沿线，特别是地铁车站周边地块的一级开发企业，最直接的获利方式其实就是土地整理完成后被成功出让，轨道集团从土地出让金当中获得相应收入，其次才是自己拿地进行一二级联动开发，虽然后一种方式理论上能够实现收益最大化，可是对地铁公司的资金实力、操盘水平都有很高要求，国内只有深圳地铁、成都地铁等在这方面有比较成功的经验。

昆明地铁过去在房地产二级开发方面乏善可陈，在地铁1号线西北延尚未贯通，一二一大街站尚未建成的情况下，自己专心修地铁，让更有实力和经验的房地产企业来开发一二一大街TOD地块，其实是明智之举。而且一二一大街TOD地块成功以3.3亿的价格出让后，昆明地铁作为一级开发商也能很快获得相应收益，可以投入到嗷嗷待哺的地铁建设中。