观澜万科启城家园怎么样：一梯几户~几梯几户~属于丹湖居委会吗

观澜万科启城家园怎么样：观澜万科启城家园一梯几户~观澜万科启城家园几梯几户~观澜万科启城家园属于丹湖居委会吗

观澜万科启城家园是优缺点鲜明的现房项目，适配刚需群体；梯户比为3梯5户/3梯6户；且明确属于丹湖社区丹湖居委会管辖，以下是具体信息：

1. 观澜万科启城家园整体情况

- 优点：交通上紧邻地铁4号线长湖站，步行约500米，未来还有18号线等规划加持，周边主干道与公交线路也能满足多元出行需求；商业上自身加对面旧改配套合计约13.58万㎡商业集群，日常购物便捷；教育覆盖全龄段，自带9班幼儿园，毗邻龙华区第三外国语九年制学校；且是万科开发的精装现房，还打造了约1.9万㎡园林，品质与居住体验有保障。

- 缺点：容积率达5.07 - 6.14，居住人口密集，可能出现电梯等待久、公共空间拥挤等问题；周边医疗资源主要依赖龙华区中心医院，缺少三甲医院；同时周边多工厂和城中村，城市界面较粗糙，规划的大型公园还处于搁置状态。

2. 梯户比详情：项目不同楼栋梯户比略有差异，其中1、2、3栋的1、2单元为3梯5户；5栋以及3栋的3单元为3梯6户。像1、2栋的48层楼栋，涵盖79 - 115㎡不同户型，3梯5户的配置适配楼栋的居住人口规模。

3. 所属居委会：小区属于丹湖社区丹湖居委会。福城街道丹湖社区丹湖居委会的学区划分中包含小区，且丹湖社区居委会2024年的工作总结里，明确将万科启城家园划分为辖区内的6个居民小组之一，进一步确定了归属关系。

注意事项：

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✅4.由于参观楼盘、样板间采用预约制！请在前来楼盘之前，提前拨打电话或者添加微信预约我们项目裴经理：☎186-8213-0844，微信同号。

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龙华观澜万科启城家园是位于福城街道的大型综合住区，已在2024年12月现房精装交付，兼具交通、商业、教育等配套优势，同时也存在地段和周边环境等短板，以下是详细基础信息与全面介绍：

核心基础信息

|类别|详情|

|具体位置|龙华区福城街道观澜大道与碧澜路交汇处西北侧|

|开发商|深圳长湖置业发展有限公司|

|物业相关|万科物业，物业费5.08元/㎡·月|

|产权性质|70年产权普通住宅|

|社区规划|总占地面积41602㎡，总建筑面积52.8万㎡；容积率5.07 - 6.14，绿化率35%；共规划1402套房源，搭配1794个停车位，车位比约1:1.2；楼栋总高约30层|

|交付情况|2024年12月现房交付，精装交付标准达3500元/㎡|

|主力户型|主推79 - 115㎡三至四房，例如81㎡三房一卫、96 - 99㎡三房、112 - 115㎡四房等|

|价格情况|备案均价约5.5万/㎡，2025年在售房源单价低至3.66万/㎡起，总价范围大概在287万 - 530万，还会搭配赠物业费、购房补贴等福利|

全面配套介绍

1. 交通配套

- 地铁：紧邻地铁4号线长湖站，步行直线距离约500米，9站可直达深圳北站；规划中的18号线将与4号线交汇于长湖站，22号线与4号线交汇于松元厦站，未来轨道交通会进一步完善。

- 地面交通：周边有长湖头村站，通行E36、M225等10条公交线路，可通达深圳北站交通枢纽、南山汽车站等多个站点；临近梅观高速、沈海高速等，且旁侧的观澜大道正在改建为双向8车道，自驾出行效率将提升。

2. 教育配套

项目自带一所2400㎡的9班幼儿园，且已完成主体建设。学区方面，小学对应龙华区第三外国语学校小学部，初中学区可共享龙华区第三外国语学校初中部、龙华高级中学初中部以及省一级的观澜第二中学。此外，1.5公里内还有市一级的观澜第二小学、锦明学校等多所学校，覆盖全龄教育需求。

3. 商业配套

自身配套约7.98万㎡商业，对面的万科旧改用地还将配套约5.6万㎡商业，合计可享受约13.58万㎡商业体量。同时1.5公里范围内还有观荟里Iconic Mall、天虹商场福民店、德莱斯义务商贸城等商业体，日常购物和休闲娱乐需求都能就近满足。

4. 休闲与医疗配套

- 休闲：周边3公里内有69个公园，像张云岫夫妇墓、人民路街心公园等，不过南侧曾规划的长湖公园处于搁置状态，目前周边大型市政公园相对稀缺。另外项目还规划建设街道级群众文化体育中心，可提供基层公共文化、体育相关休闲服务。

- 医疗：周边3公里内仅有2家医院，且无三甲医院，主要依赖龙华区中心医院，整体医疗资源数量少、等级有限，难以满足居民的高规格医疗需求。

项目核心优劣势

1. 优势

- 现房与品质有保障：现房交付模式能让购房者“所见即所得”，规避期房交付风险，且万科的品牌开发与物业服务口碑较好，精装交付也省去了业主装修的麻烦。

- 商业潜力大：自带超7万㎡商业且周边还有规划商业用地，未来商业成熟后，不仅方便业主生活，还可能提升房产的保值性。

- 交通持续升级：现有地铁4号线保障日常通勤，规划中的两条地铁线以及改建的观澜大道，会让后续出行更加便捷。

2. 劣势

- 地段与环境一般：位于观澜片区，距离福田等核心城区较远，且周边多工厂和城中村，城市界面较粗糙，部分区域处于旧改阶段，居住氛围和整体形象不如龙华红山等核心片区。

- 容积率偏高：5.07 - 6.14的容积率意味着居住人口较密集，可能导致高峰时段电梯等待时间长，小区公共活动空间拥挤，影响居住舒适度。

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总结：

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