观测这个美好时代的一扇窗。︱绿城新书连载02

《诗词歌赋有限公司：绿城产品哲学》

上篇 第一章

观测这个美好时代的一扇窗

*本文为《诗词歌赋有限公司：绿城产品哲学》上篇第一章，浙江人民出版社，2025年9月第1版，¥‌98.00

文︱刘德科

谢谢大家在这么美好的一个夜晚来到这里。今天是2023年8月23日，并不是什么特殊的日子。但过完今晚，它或许可以成为我们共同拥有的记忆：多年以后，或许你会想起，在杭州，在西子湖畔的宝石山下，我们曾经一起探寻过中国房地产的未来会怎么走，中国城市的未来怎么走。

2000年：孤篇压盛唐

很庆幸我们是中国人，我们不假思索就可以领略唐诗宋词的韵律与气象。小时候读唐诗，读到《春江花月夜》，意境很美，气象很大。听过一句话叫作「孤篇压盛唐」，「孤篇」指的是哪一篇？就是张若虚的《春江花月夜》。张若虚留下来的诗只有两首，但这首气势大得不得了，压过盛唐几乎所有诗。长大之后，看到有一个楼盘，它的名字就叫「春江花月」，有一种很特别的感觉——楼盘竟然可以直接用诗歌来做名字啊！这有什么特别的？用诗歌命名建筑，这本身就是中国的一项风雅传统啊。但是请注意，我讲的是二十几年前的2000年，那个时候的房地产行业尚处于粗糙且浮华的阶段，哪会有人用「春江花月」来做楼盘名字啊？但是，绿城就会。

闻一多先生很喜欢《春江花月夜》这首诗，说它是「诗中的诗，顶峰上的顶峰」。它到底写的是什么？你可以说它写的是月亮，也可以说它写的是永恒，闻一多先生是这么说的：「在神奇的永恒面前，作者只有错愕，没有恐惧，只有憧憬，没有悲伤。」

2012年：每一次呼吸就是一个作品

「只有错愕，没有恐惧，只有憧憬，没有悲伤。」这句话，其实也很适合绿城。

绿城经历过很多波折与磨难。以前，每逢楼市深度调控，绿城就会不自觉地蹚入生死线。我们可以一起回到2012年，那是绿城的其中一个困难年份。那时候，港企九龙仓集团尚未成为绿城的第二大股东。2011年底至2012年初，绿城卖掉了位于上海、杭州与无锡共计5个开发项目的部分股权，以缓解压力。绿城创始人宋卫平先生在2012年的新年献词中说「这一年的首要目标锁定在：力求生存」。

看完那样的新年献词，当时我写了篇文章，标题是《每一次呼吸就是一个作品》。这句话是法国艺术家马塞尔·杜尚说的。谁都可以说「我的艺术就是活着」，但不是谁都可以说「每一次呼吸就是一个作品」——绿城可以。

当时我在文章里说：「一个强大的企业，不在于它的资产规模或资产成长速度，而在于它能够源源不断地输出它的价值观，与更多人分享它所创造的价值。绿城正是这样一家企业，绿城的核心竞争力还不在于它创造了哪些经典价值，而在于它与许多人分享了它所创造的价值，包括业主、合作伙伴甚至政府部门。而真正的分享，实质上就是价值观的输出。」如今我们回头再去看，这一段话不仅适用于2012年困境中的绿城，同样适用于今天这个蒸蒸日上的绿城。

前阵子跟绿城的朋友聊天，她说：「在绿城最困难的时候，还记得你写过的那句话，『每一次呼吸就是一个作品』，当时看了好感动。」

「那是十几年前的事情了吧。你不说我都忘了曾经写过那篇文章。」写了这么多年文章，我最大的感触是：不知道在哪个时候，你不小心安慰了谁，或者激励了谁，而你自己未必知道，但这恰恰是世间的诸种美好之一。

企业与人，差不多都是由激情与慰藉驱动的：低谷的时候需要慰藉，高峰时刻需要激情。这样看来，把杜尚的那句「每一次呼吸就是一个作品」扣在当时的绿城身上，算是提供了一种慰藉吧。

当前，房地产行业陷于困境，很多从业者都很迷惘。如今，在低谷期的困难房地产企业清单上，绿城早已被除名——不仅被除名，而且还扶摇直上。或许你会说，免于困境的绿城，当然可以笑谈从前的苦难。一个人或一家企业，可以笑谈从前的苦难，是因为现在的释然；同理，如果你的心态足够好，现在的苦难，也可以是未来的释然一笑。

2014年：有桂花飘香的地方

为什么是我站在这里讲绿城？绿城创立已经二十八年，我们有幸近距离观察了二十四年，有幸亲历甚至参与了绿城企业史上的一系列重大事件。

2014年，又是绿城的另一个困难年份。那时候中国交通建设集团还没有成为绿城的第一大股东，那是绿城最动荡的时候。

绿城人都很熟悉杭州玫瑰园度假酒店。从前绿城的很多故事就发生在这个酒店的走廊上。我称之为宋卫平的「走廊办公室」。2014年11月19日的那个凌晨，我们就坐在那里。坐在酒店走廊上，你会更明显地感受到冬夜的寒意。宋卫平先生打开纸质笔记本，然后闭上眼睛——这是他的标志性动作——开始毫无卡顿地逐句口述，似乎是在念一篇已经写在纸上的文章。如果你瞄一眼他的笔记本，上面分明只有三四行提纲性的文字。他口述，我记录。他讲述的，是「绿城是什么，绿城属于谁，以及绿城的过去、现在与将来」。除了加注标点符号，我几乎不用做任何删减或增添。

绿城是什么？即使在那样动荡的时候，他脱口而出的，依然是「这是一个有阳光的地方，有春花秋月的地方，有桂花飘香的地方」。所以，无论绿城处在什么样的复杂环境中，他们心里依然想的是阳光，想的是桂花飘香。

只有憧憬，没有悲伤。

2019年：一个崭新的绿城要来了

2019年7月11日，绿城公布了一个对绿城来讲很大的消息：宋卫平先生卸任绿城中国董事会主席。当天我写了篇文章：「一个崭新的绿城要来了」。这句话不是现在加上去的，是有据可查的。大家翻开微信公众号《德科未来城市》2019年7月11日的文章，里面就有这句话。

卸任之际，有人劝宋卫平，要不还是留守继续担任执行董事吧？宋卫平摇摇手，说：「该放下的，放下；该坚持的，坚持。自然而然。」他连董事局名誉主席都没要。但他出任了一个「超级小」的正式「官职」：绿城中国规划设计委员会名誉主任，也就是「首席产品官」。宋卫平不只是绿城的首席产品官，毫无疑问，他甚至是整个中国住宅开发的首席产品官。他审过的图纸，不仅让绿城的产品力持续向前推进，并且推动了整个房地产行业的协同进步。

这不是简单地完成人事交接，它更深远的意义在于：绿城在探索一个更完善的「混改」样本。绿城中国是一家非常典型的混合所有制企业，它是国资、港资与民资混合所有的一家港股上市公司。「混改」不是简单的「国资进入民企」或「民资进入国企」，「混改」的方向必然是建立治理结构完善的现代企业制度。绿城中国的「混改」方向是：由董事会治理，而不是由大股东治理；经营管理层由董事会任命，而不是由大股东任命——即建立清晰的「股东—董事会—经营管理层」之企业治理结构。

所以，我当天的文章是这么写的：「最重要的是，一个崭新的绿城要来了。渡尽劫波的绿城，终于有望长成宋卫平梦想中的样子。绿城还绿着。宛若一位少年——窣地春袍，嫩色宜相照。宛若一位少年，身着拖曳的长袍，映照着东宫的芳草地。」

观测这个美好时代的一扇窗

我们经历了绿城这么多年的风风雨雨和阳光灿烂，现在如果你问我房地产行业还能走多远，我们可以这么回答：如果你用妩媚的眼光看它，它就会用妩媚的眼光来看你；你对房地产有多大的热情，你的未来就会有多强大。这就是我们今天这场演讲的主题——「我见青山多妩媚」。

绿城是我们今天这场演讲最大的一个主语。绿城是我们观测这个美好时代的一扇窗。

绿城不过是一家房地产企业而已嘛，何以观测这个美好的时代？确实，我们有很多人对于房地产行业都有着或多或少的误解。房地产只是盖房子的吗？房地产本质上是一门空间生意，唤醒土地沉睡的价值，诱发各种动人的场景，让空间成为「三生融合」（生活、生产与生态相融合）的超强载体。简而言之，房地产是城市化的关键工具之一。如果我们仅仅从房价的视角去看房地产，可能会觉得它的门槛很低，很容易就会有鄙夷、感伤甚至愤怒的情绪。但如果我们从场景的视角去看，就会看到其实它是一门复杂的跨学科行业。如果我们再从城市的视角去看，广义的房地产不仅是百业之母（没有房地产，你在哪一个空间开展生产活动呢），是美好生活的底盘，更是锻造城市竞争力的快捷方式。如果你还有更广阔的视角，用国家的视角去看，你还会发现，房地产是中国财税制度的密码之一——土地不仅是生产资料，更是一种信用存在，在中国它是货币之锚，是货币信用的主要来源。你可以用当年美国「金本位」的逻辑去感受一下我们的「土本位」。

我把房地产抬得太高了？我们可以通过一个小切口看一下，房地产之于城市竞争力而言，有哪些作用？还可以有哪些作为？

这两幅图是我们向往的场景：一个是纽约的布莱恩特公园（Bryant Park），一个是伦敦的海德公园（Hyde Park），一大群人可以同时在大草坪上嬉戏。这样的场景，现在我们的很多城市也都有了。

过去这些年，我们一直在争论：草坪到底能不能踩？2023年1月31日，住房和城乡建设部发了一个很重要的文件（《关于开展城市公园绿地开放共享试点工作的通知》），鼓励城市开放公共绿地。简单说，就是要让草坪可以踩。

这是一种巨大的观念变化。在旧观念里，踩草坪是不文明行为，政府部门很喜欢在草坪里插上像「小草青青，践之何忍」这样的标语牌。我比较无聊，走过每一片草坪，都要去收集一下草坪上的标语，比如「莫让草坪在您脚下哭泣」「小草微笑，请您身旁绕」「少一个脚印，多一个生命」……我在一个学校里看到过更夸张的标语——「一人踩草，全班受罚」。

这种旧观念是极其强大的，但现在正在渐渐瓦解。为什么？因为我们的需求正在发生变化。新冠肺炎疫情的隔离记忆，让我们更珍视公共生活，更渴望亲近自然。这两三年，飞盘变得很火，成了年轻人的新潮运动；露营更火，大家恨不得下楼就能搭个帐篷。飞盘与露营，都有赖于草坪。

对，我们的需求变了：过去草坪主要是用来观赏的，现在我们更需要参与，更需要互动。需求的转变，促成了观念的更新。我们的观念已经从「小草青青，践之何忍」变成了「可进入、可体验」。住房和城乡建设部的这份文件，是观念更新的一个体现。「可进入、可体验」就是这份文件里的一个表述。

还记得住房和城乡建设部刚刚发布这份文件时，我们很激动，说「住建部干了一件很高级的事情」，说「这份文件如果执行到位，将极大地激发城市空间的活力」。是不是观念转变到位了，就万事大吉了？我们能意识到，有时是需求驱动观念，有时是观念牵引需求；我们很难意识到的是，需求与观念的转变，都有赖于技术支撑。

草坪能不能踩，是一门很复杂的技术。我们能想到的是管理层面的事情，比如要完善「轮换养护管理机制」。其实这不是治本的方法，它仍然需要付出人力、物力等高昂的养护成本。实际上，我们的草坪技术，跟一些发达国家相比，是很落后的，而且至少落后了五十年。落后在哪里？草坪要变得耐踩踏，它既需要土壤改良，又需要草种驯化。

土壤改良相对快一些，我们只要有意识地去做，很快就能有成果；但草种驯化不是短时间内就能完成的，需要几十年甚至上百年时间。你看英国很多草坪可以随意踩，那是因为他们很早就开始做草种驯化，现在种在公园里的草是经过几代人不断驯化的耐踩踏草种。他们的草坪开放得比我们早，但他们肯定也经历过我们今天所面临的这个问题，踩了以后就坏了，就要换，就很贵。在欧洲，我们看到很多草坪，会高出路面四五公分，所以他们叫「草毯」。我喜欢「草毯」这个词，草是整个大自然客厅里的一块地毯，很柔软。

所以，哪怕是小小的草坪，背后也需要很多硬技术。耐踩踏的草坪，发达国家也已经领先了四五十年，需要我们奋起直追。

过去我们在草坪上看到过这样的标语——「草坪兴旺，匹夫有责」，它原本的意思是叫大家不要踩。但如果我们从技术追赶的角度去看，这仍然是一句很好的标语：我们有责任不断提高草坪技术，让草坪更加耐踩踏，让草坪长得更兴旺，让更多草坪真正变得可以被无压力地踩来踩去。

现在，绿城正在探索，正在努力。中国住宅区里第一块运用土壤改良技术的草坪，在绿城·春来枫华，在杭州。这是第一步，甚至可以说这只是小小的一步。我们还需要去推进下一步更复杂、更漫长的草种驯化。我们需要做的事情仍然非常多，当然不能只靠绿城一家企业去做，还得让各个科研单位一起形成生态，形成合力。我们需要整个社会去协同推进每一项能够给我们带来美好生活的技术。

回到刚才我们那个问题：绿城不过是一家房地产企业而已嘛，何以观测这个美好的时代？我们通过草坪这个小小的切口，是不是更真切地感受到了房地产企业的更多作为与责任？

通过这样一个小小的切口，我们还可以感受一下绿城产品创新的无数个维度。我们看得见的是草坪，看不见的是草坪底下土壤的爆发力。绿城是一家很有爆发力的公司，它的很多爆发力是在土壤里的，我们往往是看不见的。这世间很多的美好，往往是在你看不见的地方用力。

主编-何玲 影像总监-费嘉

编辑-卢丹婷 编导-沈奕飞 摄像-王德正

商务总监-周慧慧 总策划-王冬莺 总编辑-刘德科