法院判决引争议：78万修复鉴定费，为何仅判赔20万？

近日，江苏省金湖县人民法院对一起厂房租赁合同纠纷案作出一审判决，判决被告金湖县鸿某再生资源有限公司向原告陆某龙支付修复费用20万元及租金损失4万元，并驳回原告其他诉讼请求。该判决在修复费用的认定上与鉴定机构出具的78万余元修复造价差距悬殊，引发对司法鉴定效力与法官自由裁量权之间关系的广泛关注。

案件背景：租赁期满，厂房损坏引发纠纷

陆某龙系金湖县前锋镇工业集中区内三栋厂房及土地的所有权人。自2018年起，其先后与鸿某公司签订多份租赁合同，将厂房及院内土地出租给该公司使用。合同履行期间，房某兰成为鸿某公司全资股东，并承接了原租赁合同的权利义务。

（多份租赁合同，陆先生提供）

2020年10月15日，双方签订《厂房租赁合同补充协议以及保证书》，其中第三条明确约定，乙方（即鸿某公司）在租赁到期前三个月须保证车间内外墙面平整、无脱皮、凹凸裂隙，地面平整、无凹陷凸起，并经甲方验收合格。如出现上述情形，乙方应负责修复或承担相应费用。

（补充协议及保证书，陆先生提供）

2024年3月，鸿某公司在未通知原告并完成验收的情况下搬离租赁场地。原告随后进场查看，发现厂房内外墙面存在脱皮、污染，地面出现凹凸、裂隙等问题，遂诉至法院，要求解除合同、恢复原状或赔偿修复费用78万余元，并索赔租金损失。

（租赁前，陆先生提供）

（搬走后，陆先生提供）

鉴定意见：修复费用高达78万元

审理过程中，原告申请对案涉厂房恢复原状所需费用进行评估。经法院委托，江苏中科信工程项目管理有限公司于2025年4月出具《工程造价鉴定意见书》，认定修复工程确定性造价为786,657.74元，其中包括铲除墙面涂料、拆除并新浇筑地面、建筑垃圾外运、重新粉刷等多项工程费用。

鉴定机构在法院组织下，与原被告双方共同进行现场勘查，对因机械振动、碰撞、污渍等造成的损坏部位进行测量，并参考住建部门原有档案资料进行评估。该鉴定程序合法，鉴定机构为双方共同选定，鉴定人具备相应资质。

被告鸿某公司及房某兰辩称，补充协议中的恢复原状条款系在“胁迫”下签订，属于无效格式条款；厂房在出租前已使用多年，现有损坏属于“正常损耗”，不应由承租方承担；鉴定报告依据不足，方法不当，不能作为定案依据。

法院认定：合同有效，但修复费用应酌情扣减

法院经审理认定，双方签订的系列租赁合同及补充协议均合法有效，被告关于“胁迫”和“格式条款无效”的主张因未举证而不予采纳。关于合同解除时间，法院确认为2024年3月20日。

在核心争议即“修复费用”问题上，法院认为：

第一，被告在生产过程中确实造成了地面凹凸、墙面污染与脱皮等损坏，且超出“正常自然损耗”；

第二，但案涉厂房已建成近十年，存在自然老化与折旧，原告要求按鉴定金额全额赔偿“有失公平”；

第三，鉴定报告虽程序合法，但其所评估的是“拆除并重新装饰”的整体造价，未充分考虑原有状态与自然损耗。

因此，法院行使其自由裁量权，综合考量租赁物现状、使用年限、损坏程度等因素，酌定被告承担修复费用20万元，远低于鉴定金额的78万元，两者差距悬殊。

（一审判决书，陆先生提供）

对原告主张的租金损失，法院认为，原告在明知被告不再续租并已搬离的情况下，未及时采取修复或另寻租户等措施防止损失扩大，违反“减损义务”。法院酌定修复期为2个月、寻租期为1个月，参照原租金标准认定损失为8万元，并根据过错程度判被告承担其中50%即4万元。

争议焦点：司法鉴定意见与法官裁量权的平衡边界

专业鉴定机构出具的修复造价结论，与法官依据“公平原则”酌定的赔偿金额存在显著差距时，需明确裁判的核心依据标准。

鉴定意见作为法院审理案件的重要专业参考证据，在程序合法、依据充分的前提下，具有较高证明力。本案中，法官以鉴定报告未考量“自然损耗”及物品“原有状态”为由，未全额采纳该鉴定结论，转而行使裁量权对赔偿金额进行“酌情扣减”。

该裁判行为虽未超出法律赋予的法官裁量权限，但仍存在需明确的核心问题：

1.双方共同选定鉴定机构且鉴定程序无明显瑕疵时，法院应充分尊重专业评估结论的边界。

2.若认为鉴定范围过宽或未扣除合理折旧，应通过补充鉴定、重新评估等专业方式实现精准量化，而非直接作出大幅裁量调整。

3.法官行使裁量权时，需进一步提升说理透明度，明确损耗折算比例及金额扣减的具体计算过程，增强判决结果的可接受性。

结语：司法裁量需在专业与公平间寻求共识

本案虽已一审判决，但其反映出的“鉴定造价”与“判决赔偿”之间的落差，仍值得法律界与租赁市场参与者深思。司法裁判既要兼顾公平原则与实际情况，也需在专业评估与自由心证之间建立更顺畅的衔接机制。

只有通过更精细化的证据规则与更充分的法律释明，才能在保障当事人权益的同时，维护司法裁判的权威性与可预期性。截至目前，相关部门仍未作出回应，后续进展我们将持续关注。