卖房“失速”、还债“告急”！新城控股靠收租“续命”，116亿够跨过百亿债务坎？

2025年前10个月，新城控股的日子有点难——卖房收入直接腰斩，只拿到164.68亿，比去年少了52.2%；但另一边，收租的钱却涨了10%，到手116.96亿。一边是“缩着过日子”，一边想“靠商业翻身”，曾经的千亿房企，现在正卡在“卖不动房”和“要还债”的两难里。

卖房彻底没了旺季：“金九银十”才卖28亿，排名掉出前40

今年新城控股的销售数据，说出来有点扎心。

1-10月总共卖了164.68亿，对比去年直接砍半；单看“金九银十”，9月加10月才卖了不到30亿（其中9月13.8亿、10月14.19亿），往年这个时候，随便一个月都比这多，传统旺季彻底没了动静。

更直观的是行业排名——中指研究院最新发布的《2025年1-10月中国房地产企业销售业绩排行榜》，新城控股排到了第41位。要知道它曾经也是千亿阵营的常客，现在不光比不上头部房企，连有些出了风险的同行都不如。

图源：中指研究院《2025年1-10月中国房地产企业销售业绩排行榜》

销售拉胯直接影响了赚钱能力：前三季度营收343.71亿，少了33.3%；净利润9.74亿，也降了33%。公司自己说，主要是房子交付少了，而且卖一套赚的钱也少了。

其实从2021年开始，新城就主动“减肥”了：总资产从5342亿降到3072亿，负债从4372亿压到2245亿，三年缩了2000多亿规模。现在不光卖房少，竣工的房子也少了——前三季度只竣工350万平米，比去年少了近6成，开发业务是真的在“收缩”。

图源：新城控股2025年三季报

收租成了救命稻草？116亿收入撑不起大盘

开发业务不行，新城把希望放在了商业运营上，简单说就是“收租”。

今年1-10月，商业运营收入116.96亿，涨了10.49%，其中93%都是租金（109.12亿）；10月单月也有11.86亿，稳中有涨。

按计划，今年商业收入要冲140亿，现在已经完成84%，进度还算靠谱。目前吾悦广场开了174座（加委托管理的共176座），出租率97.71%，还搞了25个轻资产项目——不用自己投钱，靠管理赚钱，这部分能力确实在增强。

图源：新城控股公告

但问题也很明显：收租的钱占比还是太低。现在新城营收里，卖房的占2/3，收租的只占1/3。以前是“卖房赚的钱补贴商业扩张”，现在房卖不动了，商业想单独撑起大局，还差得远。怎么让收租的业务自己“造血”、再扩大规模，这是新城转型的关键。

还债压力不小：高息借钱+关联资金争议，信任度有点悬

今年下半年，新城的还债压力突然大了起来。

年内还有两笔债要还：10月到期的2.5亿美元海外债，12月到期的20亿中期票据。为了凑钱，新城今年发了好几次美元债，利率都不低——11.88%，这个利息水平，能看出来资金有多紧张。

看半年报数据：一年内要还的非流动负债137.88亿，比去年多了14%；上半年只还了10.67亿公开债务，还有25.82亿联营公司的有息负债要处理。

更麻烦的是之前的“70亿关联资金”问题。2023-2024年，新城悦服务（新城系的物业公司）偷偷给新城控股的子公司上海悦崧转了69.7亿，说是用来“保交付、付工程款”，但这笔钱没走系统审批，还删了转账记录，财报里也没提。

事情曝光后，新城悦服务的执行董事被免，王晓松（新城控股董事长）和另外两个“老臣”也从新城悦服务辞职了，现在新城悦服务还停牌着，股价停在2.8港元，市值只剩24.4亿港元。

图源：新城悦服务公告

投资者也慌了，问“应付账款太高会不会导致年报非标？连续3年非标会不会退市？”王晓松回应说“连续7年经营性现金流为正，今年会保持，到期债务肯定能还上，不会退市”，但市场买不买账，还不好说。

转型卡在“平衡木”上：缩表求生和突围发展，不好兼顾

当前，新城正处在最关键的转型期，一边要“缩表保命”，一边想“转型突围”，两边不好平衡。

好的方面是：主动收缩开发业务，“不拿地、去库存”，确实减轻了一些负债压力——前三季度应付建筑工程款383.9亿，比年初少了70亿左右，刚性支出没那么大了。

但挑战也更多：首先，收租业务占比低，短期内补不上卖房的缺口；其次，轻资产模式能不能赚钱、能不能快速扩张，还需要时间验证；再者，估值也不乐观——新城控股市值318.72亿，港股新城发展157.57亿港元，对比140亿的商业收入目标，投资者对它的信心还不够。

更重要的是信任度问题：2023、2024年新城的年报已经连续两年“非标”（审计意见有问题），加上新城悦服务的审计麻烦，投资者对它的财务透明度、风险管控能力都有疑虑，这会影响后续融资和市场信心。

总之，2025年对新城控股来说，是真的难：房子卖不动，还债压力大，转型还在半路上。收租业务虽然稳，但还撑不起大局。接下来能不能在“保住债务兑付”和“推动转型”之间找到平衡，能不能把受损的市场信任找回来，直接决定了这家曾经的千亿房企，能不能在行业调整期真正“活下来”、“好起来”。后续它怎么还债、商业板块怎么扩张、内部治理怎么优化，值得多关注。

（信息参考来源：新城控股公告、新京报、21世纪经济报道、红星新闻等公开新闻报道）