长租公寓创新大会 | 《住房租赁行业趋势暨长租房发展指数报告》

近年来，长租公寓市场同质化产品过量，市场冲击大，当前企业正从规模扩张迈向“精细化运营”的新阶段，以存量优化、城市更新、旧居改建、安全合规和运营效率为核心构建竞争力，推动行业向高质量发展转型。

11月18日-19日，“共建新生态·赋能租赁好房”2025年长租公寓供应链创新大会在福州举办。本次活动由中国房地产业协会主办，中国房地产业协会长租房分会与福州安住发展有限公司共同承办，福州市住房和城乡建设局、克而瑞长租、优采平台、福州市房地产业协会协办。来自政府部门、中国房协、地方房协、国有租赁企业、租赁运营品牌、金融机构、投资机构、长租公寓供应链上下游企业等近300位代表参加活动，共探行业发展。

大会现场，中国房地产业协会长租房分会副秘书长、克而瑞长租总经理王伟先生发布了《2025年中国住房租赁行业趋势暨长租房发展指数报告》。该报告围绕企业成长性、规模性与盈利性关键指标，深度解析行业供应变化、产品升级、金融创新及存量盘活态势，为推动租购并举住房制度完善、行业从粗放生长向品质发展跨越，以及企业全周期运营增效、保租房精准保障与价值提升，提供重要参考与策略建议。

*本文对该报告核心观点进行简略摘录。如需完整版《2025年中国住房租赁行业趋势暨长租房发展指数报告》，请关注“住房租赁产品力测评”微信公众号，发送“指数报告”免费领取。

报告核心观点

HIGHLIGHTS

政策导向

• 政策支持力度加大，行业规范发展；多元融资通道形成，国企加速囤积资产，竞争加剧，获取成本增加；市场化企业利润导向，转向资管模式
  
• 从机制建立、扩大供给、拓宽保障及金融支持等全方面着力，助力保障房可持续发展
  
• 加速租房市场从“粗放生长”向“品质发展”跨越。有效推进“租售同权”，鼓励存量收储和多元主体参与，十五五保租房供给由新建转向存量转化为主
  
• 北上广深四大一线城市均涉及“好房子”建设，未来存量改造在公区配套、室内配置成本相应提升

长租房发展指数

• 企业成长性：典型企业以季均5.8万间速度入市 ，其中保租房市占超8成；近一年合计新增储备超18万间，国企及轻资产模式的民企优势更显著；前三季度融资近300亿，债券模式仍是主力，公募REITs快速增长
  
• 企业规模性：国企平台项目进入集中开业期，规模占比持续提升；储备房源约152万间， 多城筹集完成率9成，实际入市率整体22%仍处低位
• 企业盈利性：房源数量扩张助推企业租金总收入上涨，但租金坪效时持续走低；租赁企业聚焦“空间资产运营、生活增值服务及产业链延伸服务”创新创收渠道，优化项目收益结构
• 
  

住房租赁行业变化

• 投资主体：险资、基金类企业主导投资，Pre-REITs模式为租赁市场提供可复制金融解决方案
• 供应加速：年增速提升2个百分点，涉租土地供给规模扩大，将推动新增项目持续增量
• 产品升级：建筑地标化——通过标志性设计实现价值外显或将区位文化形象转化为记忆锚点或形成功能复合载体完成空间赋能；室内模块化——实现空间功能的高效叠加与场景化适配，极大提升使用效能；公区精简化：功能配置从“大而全”转向高频高效功能，健身房、自习室成为标配
  
• 金融创新：保租房REITs发行常态化、扩募提速，未来“首发+扩募”规模有望突破250亿

住房租赁未来趋势

• 十五五保租房占位：保租房占位从“十四五”的“规模扩张与体系奠基”，转向“十五五”“精准保障、品质升华与运营增效”的深度协同
  
• 供应规模：供应高峰延续至26年，后续有效供应由高转低，进入约8万间/年平稳期
  
• 租金表现：保租房依然是维持租金稳定的“压舱石”，但集中供应加速将短期内继续影响租金表现
• 
  

住房租赁存量资产解决方案

• 为国企在 “战略-投资-运营”全周期中，提供从宏观决策到微观落地的全方位支持
• 企业租赁及存量资产业务发展以及国有企业十五五发展规划是当前最为重要的工作方向，通过企业深入访谈、量化梳理、行业洞察、对标借鉴等方式形成匹配企业现状的战略
• 线上线下结合进行数字化梳理，建立标准化资产表与档案，实现存量资产可视化和管理高效化，提升运营决策效率
• 通过系统评估、机会查找、精准定位和财务测算等，助力存量资产盘活和价值提升
• 通过运营对标、市场监测、运营创新趋势研究，帮助提升经营绩效和资产价值

《中国住房租赁行业趋势暨长租房发展指数报告》

（文章内容仅为作者个人观点，不代表所在企业观点）