父母生前承租公租房，去世后一子房改购买出售，另一子诉分房款，北京房产律师：法院认非遗产驳回！

打开百度APP畅享高清图片

房产律师-北京房产律师-房地产纠纷专业律师， 靳律师团队专门代理借名买房、房产买卖、遗产继承、离婚分割房产、拆迁析产、共有房产确权分割、居住权案件，为您提供优质法律服务。

一、案情介绍

当事人与亲属关系：

被继承人：张建国（2003 年 3 月 13 日去世）、李秀兰（2003 年 1 月 6 日去世），二人系夫妻，育有四名子女 —— 长子张军（本案被告一）、次女张芳（本案被告二）、三子张明（本案原告）、四子张强（本案被告三）；二人生前未立遗嘱。

核心标的：北京市昌平区 1 号房屋（以下简称 “1 号房屋”），原系甲机械厂（张建国生前工作单位关联企业）公有住房。

房屋沿革与诉讼请求：

房屋来源：1 号房屋最初由张建国承租（租金从其工资中扣除），1991 年由平房拆迁安置所得；张建国夫妇的户口登记在该房屋。

关键变更：2003 年张建国、李秀兰相继去世后，甲机械厂将 1 号房屋的承租人变更为张强，《职工住房租赁契约》注销张建国、李秀兰信息，登记张强为承租人，由张强缴纳租金。2012 年 12 月，甲机械厂进行房改，张强与甲机械厂签订《公有住房买卖合同》，以 35082 元购买 1 号房屋，2013 年 10 月取得房屋所有权证（单独所有，房改房性质）。2021 年 7 月，张强以 114 万元将 1 号房屋出售给案外人。

原告张明诉求：判令张强支付 1 号房屋出售房款的 1/4（28.5 万元）；理由是 1 号房屋系张建国生前承租的公租房，四子女均有权参与房改购买，张强未经其他继承人同意私自买断并出售，房款应作为遗产由四人法定继承。

被告答辩与关键事实：

被告张强答辩：不同意原告诉求；①1 号房屋并非父母遗产，父母去世时房屋仍为甲机械厂公房，租赁关系随父母去世终止，自己后续与甲机械厂建立新租赁关系，房改购买系合法取得所有权；②2003 年父母去世后，四子女已口头约定 “存款归张军、张芳、张明，1 号房屋归自己”，二十余年无争议，现张明因房屋售价较高起诉，缺乏依据；③本案已过诉讼时效。

被告张军、张芳答辩：1 号房屋是父母遗留财产，张强仅享有居住权，四子女均有权继承，同意张明的分割主张，不清楚房屋具体售价。

法院查明：①张强之妻王丽系甲机械厂职工，另行承租甲机械厂的北京市昌平区 2 号房屋（与 1 号房屋无关）；②张明、张军、张芳在张建国去世后未在 1 号房屋居住，非共同居住人；③张强 2012 年房改时支付购房款 35082 元，2013 年完成产权登记，2021 年出售房屋的交易合法有效。

二、裁判结果

驳回原告张明要求被告张强支付北京市昌平区 1 号房屋出售房款 28.5 万元的诉讼请求。

三、法院说理

法律适用规则：

被继承人张建国、李秀兰于 2003 年去世（《民法典》施行前），根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》，本案适用原《中华人民共和国继承法》相关规定。

1 号房屋的权属认定：

遗产的核心特征是 “被继承人死亡时遗留的个人合法财产”。张建国、李秀兰 2003 年去世时，1 号房屋仍为甲机械厂公有住房，张建国仅享有承租权（非所有权），故该房屋不属于二人遗产。

承租权的变更：张建国去世后，甲机械厂作为公房所有权人，有权审核变更承租人。张强作为原承租人之子，经甲机械厂同意成为新承租人，双方建立新的租赁关系，张强长期缴纳租金、实际占有使用房屋，该变更符合公房管理相关规定，合法有效。

房改购买的合法性：2012 年房改时，张强作为合法承租人，与甲机械厂签订《公有住房买卖合同》，支付全部购房款并完成产权登记，依法取得 1 号房屋所有权，该物权登记具有公示公信力，张强对房屋享有完整处分权。

原告诉求的法律依据不足：

张明主张 “四子女均有权参与房改”，但公房房改的购买主体是 “合法承租人”，张明、张军、张芳既非 1 号房屋共同居住人，也未被甲机械厂确定为承租人，不具备房改购买资格；其主张的 “预期购房权益” 并非张建国的遗产，不受继承法律规定调整。

诉讼时效问题：继承纠纷中确认物权份额的请求不适用诉讼时效，但本案的核心是 “1 号房屋是否为遗产”，而非 “遗产份额分割”，因 1 号房屋不属于遗产，张明的诉求缺乏基础，故张强关于诉讼时效的辩解虽不采纳，但不影响裁判结果。

口头约定的认定：张强主张 “2003 年口头分家”，但未提交证据佐证，张军、张芳亦否认，故该主张不成立；但即便无口头约定，1 号房屋因系张强合法承租后购买，仍属其个人财产，与遗产无关。

结论推导：

张强通过 “合法承租→房改购买→产权登记” 的完整流程取得 1 号房屋所有权，出售房屋的房款系其个人财产，而非父母遗产。张明以 “继承遗产” 为由要求分割房款，缺乏事实与法律依据，故法院驳回其诉讼请求。

综上，法院裁判以 “房屋权属来源”“公房管理规则”“遗产范围界定” 为核心，依法保护合法物权人的权益，符合法律规定与公平原则。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以上案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）