别被带节奏！广州豪宅真实行情曝光

广州顶豪风头最盛的，当属保利玥玺湾，它像金庸江湖丢失的武林盟主令牌一样，一盘出百盘应，市场瞬间活跃起来了。

尤其是珠江新城二手房，上周日一天就成交了9套，引得大家都在调侃：

珠城业主是不是都在出货回笼资金，准备去买玥玺湾？

虽是玩笑话，但广州顶豪最近确实有不少新动态值得关注，如珠城的汇悦台、天銮，还有二沙岛的别墅。

广州顶豪的博弈

先来看久无成交的天銮，近期传出成交了一套265平房源，总价约3000万，折合单价约11.3万/平。

截图：小红书帖子

天銮——珠江新城的江景大平层公寓，南向直望珠江和猎德大桥，朝向和景观比不少标杆住宅都好。

不过呢，据片区中介所言，该房源并非3000万，实际成交总价是2800万左右，折合单价约10.6万/平。

图源：贝壳

纵向跟自己比的话，单价10.6万/平确实跌了不少——去年10月相近面积段成交价约12.7万/㎡，下滑幅度约16.5%，整体上还是跑赢大市的。

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然而，房地产市场进入深度调整期，即便是顶豪也难以抵抗时代的洪流，抗跌能力强已是价值的一个先锋体现。

横向对比，在当下遍地跌破10万/平的行情下，天銮单价约10.6万/平，已经完胜大部分二手豪宅了。

比如珠城好几个红盘——中海花城湾、嘉裕公馆等，新近成交多数都在单价10万以下，星汇云锦甚至6字头。

当然啦，200平上下的大平层价格还是相对稳的，像颐德公馆、广粤尊府有好些房源超15万/平，可见“宝刀未老”，价值仍在。

广州“豪中豪”的大佬汇悦台，近来虽没成交，但下半年的挂牌率一直在涨，目前挂牌房源总计30套——

公开挂牌6套，均价超26万/平，未上架房源24套。

截图：贝壳，汇悦台行情图

从往期看，汇悦台一般不出手，出则一鸣惊人，不知道今年是否还会有新成交。

或许有价无市也是汇悦台大佬们的烦恼之一吧。

更老牌的豪宅区二沙岛，最近成交了一套独栋别墅，建面约359.6平，花园面积超600平，据悉挂牌仅28天便成交了。

挂牌价1亿多，实际成交据称在8600-8800万之间，比挂牌低了1000多万。

但是我们咨询了片区中介，都对外保持一致口径：还没有成交记录。

同在二沙岛的墅类小区宏城花园，据说今年有一套3亿成交的房源，但目前二手平台未见成交记录。

图源：摄图网

公开资料显示，宏城花园新近成交是2024年一套1.1亿的别墅。

可见有些顶级产品成交，因种种缘由，并不会全部对外披露。

尽管近期很多声音在质疑珠城市场“廉颇老矣”，一有降价房源成交就看衰，但从前面的案例看，真正具有独特性且难以替代的产品，依然能在下行市场中占据优势。

毕竟，我们除了纵向对比楼盘自身，还要横向考虑市场大环境。

一直跟高峰值比，除了制造集体焦虑，似乎意义不大。

豪宅三大趋势特征

广州顶豪也加速分化

再以天銮为例，从去年12.7万/平到如今10.6万/平，约16.5%的跌幅其实是硬通货的价格弹性的一种波动。

这背后，更是投资属性的消退与居住属性的回归。

当房地产剥离狂热，市场不再为所谓的大饼或光环买单，转而审视地段和产品细节等综竞争力。

天銮能维持在10万+，已是其江景资源和产品力的胜利，这恰恰证明，顶豪市场的价格体系告别泡沫，正在重构。

可以预见的是，未来广州顶豪市场将呈现以下特征：

一、真正的稀缺型产品，如优质地段的别墅、江景大平层，仍将保持较强的价值支撑，但其交易周期可能延长，价格增长预期将更趋理性。

二、同质化较高的高端住宅，将面临去化压力，价格调整压力相对更大。

三、市场的流动性或将成为新的关注点。在市场调整期，资产的变现能力越来越受到重视。

图源：摄图网

广州的顶豪市场，正从过去单边上涨的黄金时代，步入一个结构分化时代。

这一过程虽然伴随着阵痛，但对市场的长期健康发展来说，意义重大，而时间会给出最好的证据。

最后，还是一句话，真正能穿越周期的，永远是那些无法复制的稀缺品。