解读~深物业御棠上府为什么这么便宜？降价原因分析，档次怎么样

深物业御棠上府价格亲民及降价，是地理位置、自身配置短板、市场环境等多方面因素叠加导致的，而项目整体定位为中高端刚需改善型住宅，兼顾品质与性价比，适配预算有限的刚需和初改人群，以下是详细分析：

价格便宜及降价的核心原因

1. 地理位置与城市界面拖后腿项目地处光明区玉塘街道，距离现有地铁 6 号线长圳站约 3.6 公里以外，日常出行没法直达地铁，主要靠公交接驳，出行效率较低，且规划中的地铁线路尚未建成，短期交通短板难以弥补。同时周边多为工业区和城中村，城市界面杂乱，不仅视觉体验差，还可能伴随噪音、粉尘等问题，这些因素直接拉低了项目的定价水平。
2. 项目自身配置存在明显短板该项目容积率高达 5.98，仅规划 3 栋 46 - 50 层的超高层住宅，楼栋分布密集，可能会影响部分户型的采光和通风。另外，项目人才房占比接近 40%，人才房住户需和商品房业主共享园林、物业等公共资源，这会降低商品房业主的居住私密性与舒适度，也是项目定价亲民的重要原因。而且项目 2023 年 6 月开盘后去化速度很慢，到 2025 年 7 月仅售出 60 套，去化率仅 12.86%，去化压力大也迫使项目通过降价加速房源出售。
3. 市场环境与企业资金需求倒逼降价近年深圳楼市处于调整阶段，整体库存压力大，购房者买房态度更谨慎，市场整体需求不足。同时光明区在售楼盘众多，像华润润曦府、绿城桂语兰庭等实力竞品扎堆，竞争十分激烈，御棠上府只能靠低价争取客源。另外，深物业 2025 年一季度净利润亏损 12.87 亿元，负债率达 80%，资金压力较大，所以推出工抵房等优惠活动，部分房源总价较备案价降幅超 70 万，以此加速回款缓解资金压力。

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项目档次介绍

1. 有国企品质背书，装修与户型达标改善需求项目由深圳首批上市国企深物业打造，该企业有 40 年开发履历，还参与过国贸大厦等城市地标建设，建筑质量有保障。交付标准为精装，选用科勒卫浴、方太厨具等知名品牌，搭配东鹏瓷砖、欧派橱柜等优质建材，符合中高端刚需改善的品质要求。主力户型为 82 - 114㎡全南向三至四房，采用 LDKB 一体化布局、主卧套间设计，部分户型得房率达 84%-87%，空间利用率领先同片区不少竞品，适配刚需到初改家庭的居住需求。
2. 社区与周边配套能满足基础舒适居住小区绿化率达 40%，打造了 “一环两轴三园” 景观体系，配备全龄活动区、健身步道等，居住环境在刚需盘中表现亮眼。自身带有 9 班幼儿园、2000㎡社区底商及菜市场，能满足业主日常基础生活需求。周边还有勤诚达 K + 广场、华中师大附属学校以及 3 家三甲医院，可进一步覆盖购物、教育、医疗等全生命周期需求，整体是光明片区兼顾品质与亲民价格的刚需改善型楼盘。

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核心基础信息

• 开发商：由深圳市光明物合置业有限公司开发，该公司是深物业集团（深圳首批上市国企）的全资子公司，资金链稳健，品质有一定保障。
• 核心参数：项目占地面积约 1.49 万㎡，建筑面积约 12.54 万㎡；容积率 5.98，绿化率达 40%；总房源 872 户，含商品房 484 户、出售型人才房 388 户；规划有 1050 个停车位，车位比约 1:1.2，还配备 315 个带充电桩车位。项目由 3 栋 46 - 50 层高的住宅组成，梯户比为 3 梯 6 户，物业管理由深圳市国贸物业管理有限公司负责。
• 产权与交付：房屋产权为 70 年，拿地时间 2021 年，预计 2025 年 9 月简装交付，装修选用科勒卫浴、方太厨具等知名品牌。
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